未备案的房屋租赁合同无效

1568天前247

  企业法律顾问免费法律咨询

  [案情介绍]

  原告回迁一处临街住房,遂到房产信息站登记出租。被告欲在此开饭店,故与原告订立一份房屋租赁合同,约定上打租,年租金3万元,暂定租期为2年。如拖欠租金双方终止合同腾房。被告由于生意不好,履行一年半,原告以被告违约拖欠租金为由要求被告给付拖欠租金及立即腾房而诉讼来院。被告律师以该房屋租赁合同未经房产管理部门登记备案为由主张该合同无效,不受法律保护。

  [案情分析]

  未经房产管理部门登记备案的房屋租赁合同的法律效力

  这是一起典型的房屋租赁合同纠纷。该租赁合同未经登记备案是否影响合同效力,对此有两种不同意见:一种认为,该合同有效。理由是房屋租赁合同登记备案是房产管理部门行政行为,违反与否不影响民事权利设定。房屋租赁合同登记备案制仅具有对抗第三人的效力,在理论上属于对抗要件主义,是指房地产权利人转移和设定依当事人的意思表示即发生法律效力,如其转移和设定权利对抗第三人时,必须登记。据此理论,本案原、被告签订房屋租赁合同前属于真实意识表示,只要双方合意即应认定该合同有效。另据《合同法解释》规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移”。故本案应判决被告给付拖欠租金及立即腾房;另一种意见认为,该合同无效。理由是《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应自行向地市、县人民政府申请,经市县人民政府地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》”‘第十七条:“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”因此,我国房屋租赁是实行要件主义,即指房地产权利的转移和设定必须登记才能发生法律效力。本案依此观点应认定合同无效。故本案应判决合同无效,返还财产退还租金,给付使用费。

  目前,我市今年已向社会发布通告,房屋租赁必须到所在地房产局办理登记备案及到公安机关办理出租许可证等手续。但是,长期以来,由于法律宣传及管理环节薄弱,以及当事人嫌手续麻烦及规避一些税费,公民间房屋租赁登记备案相对法人间的少一些。

  [案情结果]

  根据《合同法》规定,当事人违反法律、行政法规的行为而订立的合同应认定无效。

  [相关法规]

  《合同法解释》规定:“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续,但未规定登记后生效的,当事人未办理登记手续不影响合同的效力,合同标的物所有权及其他物权不能转移”。

  《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的当事人应自行向地市、县人民政府申请,经市县人民政府地产管理部门审查合格后,颁发《房屋租赁证》”。第十七条:“《房屋租赁证》是租赁行为合法有效的凭证。”因此,我国房屋租赁是实行要件主义,即指房地产权利的转移和设定必须登记才能发生法律效力。本案依此观点应认定合同无效。

  商法通开创了新型互联网在线法律服务模式,一头链接全国中小微企业,一头链接全国联盟律师,致力于为中小微企业提供专业高效的企业法律顾问

  民事起诉状模板下载——商法通帮您解决法律困扰!

分享
  • 合同起草 合同审核修改 律师函 委托书 薪酬规划体系构建方案 绩效管理体系构建方案 房屋租赁合同 买卖合同 技术服务合同 项目合作协议 技术开发合同 加盟合同 产品销售代理合同 合作性股权赠与方案 公司设立基本股权架构方案 持股平台设立方案 股权代持方案 定向股权激励方案 基本股权赠与方案 公司全员持股股权激励方案 公司融资前股权梳理方案 公司天使轮股权融资方案 基本股权转让方案 合作性股权转让方案 股权转让+代持方案 劳动合同 劳务合同 保密协议 培训协议 实习协议 竞业限制协议 劳动仲裁申请书 员工手册 劳动人事通知书 债权债务解决方案 借款合同 保证合同 抵押合同 质押合同 还款计划书 催款函 房产抵押合同 起诉状 答辩状 上诉状 再审申请书 执行申请书 履约催告函 保管合同 建设工程承包合同 仓储合同 承揽合同
    热门资讯
    推荐服务
    商法通
    专业律师随身带
    关注“商法通法律顾问”
    随时随地免费法律咨询
    商法通

    扫描关注商法通

    随时随地免费法律服务

    服务与支持
    025-68890888
    周一至周五 9:00-18:00
    反馈类型:
    反馈内容:
    手机号码: