承租人对租期已满房屋是否有优先购买权

1579天前312

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  [案情介绍]

  张某承租房东赖某一套3室1厅的房屋,租期一年。2007年6月5日租期届满,张某将房屋交还了赖某。6月7日,赖某贴出告示,表示出卖该房屋。张某得知后便与赖某协商购买,但同时也有温某前来洽谈购买事宜。温某出价20万元,张某表示愿意以同样的价格和条件购买。赖某于7月10日和温某签订了房屋买卖合同。张某认为,他曾是该房屋的租户,依法享有优先购买权,便向法院起诉,要求法院确认赖某与温某签订的买卖合同无效。

  [案情分析]

  第一种意见认为:张某有优先购买权,应该支持张某的诉讼请求。理由是张某曾经是该房屋的承租人。

  第二种意见认为:张某没有优先购买权,应该驳回张某的诉讼请求。理由是赖某出卖房屋时,张某已经不是该房屋的承租人,张某只有在承租期内才有优先购买权,而此时张某没有租赁该房屋,所以没有优先购买权。

  笔者同意第二种意见。

  我国《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”优先购买权是指民事主体在特定买卖的同等条件下,依法享有优先于他人购买财产的权利。因此,房屋承租人的优先购买权是指承租人在租赁期限内,当出租人出卖租赁房屋时,在买卖的价格、付款的期限和方式等同等条件下,依法享有优先购买的权利。因此,承租人享有优先购买权的一个最基本的条件就是:在承租期内(包括合同约定的期限和事实上的承租期)。

  [案情结果]

  张某承租赖某的房屋已过承租期限,并搬出了承租房,双方已经依法终止了租赁关系。所以,即使张某的出价等购买条件与他人一样,依法也不再享有优先购买权。房主赖某有权自由选择买主。

  [相关法规]

  《合同法》第230条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”

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