芜湖楼市新政“叫停” 地方调控欲松还紧

1138天前9222

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安徽芜湖市政府网站12日晚发布通知称,《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》暂缓执行。芜湖市政府相关人士在接受中国证券报记者采访时表示,配套实施细则正在研究完善之中,如果有后续进展将会及时公布。

“免税、补钱、送户口”的楼市新政突被叫停,芜湖楼市是否会因此遭遇“冰封”? 中国证券报记者在芜湖实地采访发现,新政颁布之初,恒大地产、苏宁环球(000718)等地产龙头的楼盘一度借助新政加大推销力度,但由于房价相对较高,芜湖市民在新政出台到暂缓执行过程中反应较为平淡。业内人士认为,商品房建设在芜湖市“遍地开花”,在建楼盘过多已成为当地房地产行业的隐忧。

在建楼盘遍地开花

中国证券报记者调查发现,近两年来,芜湖市商品房建设“热度”大增,形成了北部以芜湖经济开发区及深华强美加·印象为代表的建设集群;南部以芜湖高新开发区为代表的商品房集群;东部围绕市政府新址密集涌现的商品房集群和西部沿长江地带一字排开的在建商品房集群。

在芜湖长江北路附近,近60栋在建住宅楼拔地而起。芜湖市区人口仅为123.8万,但据深华强芜湖地产项目有关人士介绍,芜湖市聚集了超过30家房地产开发商,万科、恒大、碧桂园、深华强、苏宁环球、星河湾、绿地、名流置业(000667)等中大型开发商云集,在建商品房项目超过60个。

其中,苏宁环球斥资100亿元筹建80万平方米的住宅、20万平方米的商业配套面积,而万科、恒大等地产龙头也不甘落后,竞相在市政府新址两侧展开了房产建设竞赛。但真正占据优势地位的是本土老牌房地产开发商,其中,芜湖伟星置业以11个地产项目居首。

中国证券报记者在芜湖鸠江区、戈江区注意到,芜湖市区拟开发地块接踵相连,待拆迁地段不断浮现,沿着赤铸山路、中山南路和长江南路,遍布被围墙圈起的拟建设楼盘。芜湖市民介绍,房地产业深入影响到芜湖市经济社会发展,伴随房地产调控,芜湖市区拆迁改造在2011年出现减速,但市区房价依然坚挺,仅有郊区部分楼盘房价出现回落,观望气氛浓厚。

中国证券报记者从深华强美加·印象了解到,其第七期楼盘于2011年11月开盘,但至今年2月11日,第三期楼盘尚有3套房屋在售,第四期楼盘有15套房屋在售,第五期楼盘约有40套房屋在售,第六期楼盘剩余房屋数更多,房屋均价约为6000元/平方米。上周,恒大华府项目对部分房屋推出9.5折优惠,房屋均价超过7500元/平方米,不过一期楼盘销售仅过半。

据某芜湖市民介绍,在郊区农村拆迁建设的商品房中,尚有一些房屋未售出。中国证券报记者在芜湖市白马山路附近的调查印证了这一说法。而芜湖侨鸿滨江世纪广场附近已建好的商品房也仍有在售者。

楼市调控及商品房的密集建设让房企感到压力。一位芜湖市民指着镜湖区一个叫星隆国际城·赭山春秋的售楼处对中国证券报记者说,这是两个地产项目共用的售楼处,很可能是为节约成本,在售楼处两侧,一个项目尚未动工,另一个仅建好了底部。

苏宁环球芜湖地产项目一负责人11日对中国证券报记者表示,业界最为担心的是在各方压力之下,楼市新政可否持续。如今,这一担心成为现实。

市场交投低位徘徊

继佛山之后,芜湖楼市新政也被紧急叫停。对此,芜湖市政府相关人士在接受中国证券报记者采访时表示,配套实施细则正在研究完善之中,如果有后续进展将会及时公布。

就在新政出台之初,芜湖市政府表示,并非是对调控政策的“松绑”。然而,市场对于新政的争论点主要集中在补贴是否限于首套房、是否在“变相托市”等方面。当地一位房地产业内人士直言:“政策虽然没有明显违反国家调控大方针,但在楼市销售遇冷的背景下,确实能够起到部分刺激作用。特别是芜湖这几年房地产投资增长很快,带动了上下游产业链的发展,对地区经济增长贡献颇多。”

近几年芜湖经济保持快速增长,房地产更是快速扩张。芜湖统计局数据显示,自2010年以来,芜湖生产总值已连续8个季度增幅居全省第一,房地产投资也一直保持高速增长。2011年芜湖房地产开发投资307.23亿元,同比增长24.2%。2010年、2009年和2008年的房地产开发投资增幅则分别为40.7%、37.7%和69.0%。房地产投资已成为拉动芜湖经济增长的动力之一。

大力投资必然带来当地楼市的快速扩容,芜湖市城乡建设委员会的一组数据更为直观地印证了这点。数据显示,2011年芜湖市区累计批准商品住房预售面积286.71万平方米,同比增长24.87%;2010年累计批准商品住房预售面积229.61万平方米,同比增长35.48%。

值得注意的是,与房地产建设的高涨热情相比,近两年芜湖楼市并没有体现出与此相当的热度。和我国其他城市一样,受房地产调控政策的影响,芜湖楼市成交也出现了下滑。2011年芜湖市区累计销售商品住房面积188.7万平方米,同比下降11.34%;2010年累计销售商品住房面积212.85万平方米,同比下降11.78%。

“去年房子不好卖,要不是因为用的自家门脸房,我都不想再做中介了。”芜湖市镜湖区的一家房产中介老板这样抱怨道。在这家不到十平米的房子里,一面墙上满满贴着房屋信息,其中有不少用红笔醒目标注着价格的下调。“现在来看房的人不多,随时都可以带你过去看房。”老板坦言。

一方面是两位数的预售面积增长,另一方面却是两位数的销售面积下滑,这一升一降之间,楼市库存量也随之攀升。这不仅加剧了“去库存”的压力,也不利于未来的房地产投资,对土地出让等上下游产业也产生了一系列影响。采访过程中,芜湖市一位地产人士对中国证券报记者表示,随着芜湖房地产建设热潮的出现,近年来芜湖家居企业不断增多,欧亚达、红星美凯龙、富江家居以及众多中小家居供应商相继浮现。如果芜湖楼市不振,对上下游产业链将产生很大冲击。

就芜湖市来看,2011年财政收入共计286.81亿元,其中地方财政收入139.97亿元。CRIC(中国房产信息集团)数据则显示,芜湖2011年土地出让金达到61.3亿元。

保持稳定的财政收入对于地方投资建设意义重大。2008年至2011年,芜湖市累计新建保障性住房303万平方米,2012年全市计划新建保障性住房304万平方米,其所需的建设资金将主要依靠地方政府解决。“芜湖这几年在环境改造、经济开发、引进人才等方面做了不少投入,这些资金都主要靠地方政府自己解决。”芜湖市政府相关人士直言。

业内人士指出,从对经济增长的贡献度来看,当前我国对投资的依赖度依然很大,房地产更是地方筹措资金、弥补收入、实现经济增长的重要引擎。但是在严格的地产调控政策下,一些地方政府的“土地财路”受阻,存在为了突破财政困境而进行政策微调的意愿,这显然有违当前楼市宏观调控的核心目标。

楼市政策并未转向

业内人士分析,由于库存压力以及地方政府面临的资金困局,一些二三线城市在遵守国家基本政策的情况下,有进行楼市政策微调的动机。但国家对房地产调控从严的基调从未松动,此次芜湖楼市政策迅速“夭折”,无论是因为舆论关注压力还是上级机关的监管压力,都传达一个信号,楼市宏观调控政策不会发生转向。

合肥市某大型房地产开发企业的负责人表示,短期内合肥应该不会对房地产政策进行微调。从全年来看,国家对于房地产政策的大方向不会转变,全国楼市的成交量不会有太大好转。

在房地产投资快速增长之后,由于销售遇冷,不少城市的楼市库存已经显著增加。伟业我爱我家市场研究院数据显示,截至2012年1月底,京沪深等11个典型城市库存总量已达到73.04万套,同比增长55%。不少二线城市库存量涨幅大于一线城市,其中厦门、杭州、苏州等地增幅分别达到115%、95%和90%。“去库存将成为今年楼市调控的内容之一。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖预计,未来在限购尺度、贷款成数及利率方面,可能出现对首次置业者和改善型购房者的优惠和松绑。

中央财经大学城市与房地产管理系主任乔志敏表示,养老、医疗、教育等支出主要靠地方政府,而地方收入又多与房地产挂钩,因此当前各地方政府面临一定的压力。他认为,在坚持楼市调控政策的同时,应有针对性地对投资投机性购房进行更多限制。

业内人士指出,在楼市调控继续深化的背景下,各地房地产政策面临微调的压力正逐步加大。根据市场实际状况出现适当调整无可厚非,但是需要特别警惕通过调整进行“托市”的行为。各地楼市政策应该严格遵守国家政策,避免出现“明紧暗松”、“变相松绑”的情况。

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