无产权房交易起纠纷 房屋买卖合同依然有效

1257天前7585
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市民小金碰到一件头疼的事情,在去年底卖的一套期房,买方现在居然以房屋没有取得权属证书为由,要求按照国家《城市房地产管理法》第37条“未依法登记领取权属证书的,不得转让”和“期房限转”的规定,确认房屋买卖合同无效,要求取消房屋买卖,让小金把定金退还给他,并要求支付利息。

小金表示,其实在房屋交易的时候就已经写明了房屋初契税,即小金房子的产权契税的缴纳问题,这就说明这套房子是没有领取过产权证,不能办理过户手续的,当时买房子的时候买方就已经清楚房子的状况,现在买房要求退房是因为买方认为房产价格买贵了,而恶意毁约退房。

方XX律师表示,目前我国的法律、行政法规并未明文禁止预售商品房再行转让。根据《城市房地产管理法》有关规定,预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让,并按规定办理房地产转移登记;在取得房地产权证前,房地产登记机构不予办理预售商品住房转让的预告登记。这里所限制的是当事人在取得房地产权证之前的再转让行为,即买方可能要承担实际无法取得房屋登记产权的风险;但并不影响房屋买卖合同的效力。

卖方在尚未取得房地产权证之前,虽不能享有房屋所有权,但享有买卖合同上的债权;而债权转让是我国《合同法》赋予合同当事人的权利之一,没有理由不允许当事人转让自己的合同权利。因此,卖方将期房再予转让并不违反法律的禁止性规定。所以买方如果要求以上条例取消房产交易是不能成立的。

  那对于这种无产权房,买卖双方又该如何保障交易的真实有效呢?

方XX律师表示,在实践中买卖双方可采用下列两种方式来处理未取得所有权证的房屋转让问题:

第一种处理方式是在双方签订的房屋买卖合同中附合同生效的条件,即告知买方签订买卖合同时尚未取得小产证,待卖方取得房地产权证后及时办理房屋交易过户手续。《合同法》第45条规定,当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效。但是,如果卖方恶意不办理房地产权证并主张与买方签订的房屋买卖合同无效时,根据《合同法》第45条规定,当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的,视为条件已成就。所以,买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同,赔偿违约行为所造成的经济损失。

第二种处理方式是买卖双方先签署购买房屋的意向协议书,约定待卖方房地产权证办理完毕后,双方再签署正式的房地产买卖合同以及办理过户手续。

由于期房转让限制颇多、变数不定,建议双方在买卖合同或者意向协议书中增加违约责任条款,提高违约金金额,加大违约成本,限制恶意违约,以最大限度保护自己的合法权益。

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