悔不该签“阴阳合同”

1257天前9621
悔不该签“阴阳合同”免费法律咨询

  导读:房地产交易中,为逃避监管,少交税费,一些机构和个人想方设法在合同上做文章,签订“阴阳合同”,这种方式极易引起纠纷,给当事人带来法律风险。日前,由广州市检察院提请抗诉的一宗房屋买卖合同纠纷案终获法院改判。当初不慎签订了“阴阳合同”的钟氏姐妹,几经周折方得维权。

  2011年8月,钟氏姐妹通过房产中介与购房人郑某先后签订房屋买卖合同,约定以95万元的价格向郑某出售两人共有的位于广州市海珠区房屋一套,交易税费由郑某支付。9月,钟氏姐妹与郑某到房管部门办理房屋交易过户递件手续,为达到少交税费目的,郑某在签订合同时将房屋转让总价款改为33.16万元,并促使双方签名。郑某凭合同以33.16万元为基数,“代”钟氏姐妹缴了个人所得税3316元,房管部门给郑某办理了房屋产权证。实际上,郑某向钟氏姐妹实际支付房款95万元,一分也没少。

  事后,钟氏姐妹为防止“阴阳合同”给她们带来补缴税款、罚款等风险,遂以95万元的真实房价为标准,向税务机关重新申报补缴了转让房屋所产生的个人所得税6378.8元,并以郑某虚构房屋交易金额、规避缴税义务为由向法院起诉,请求判令郑某依合同约定支付钟氏姐妹已补缴的税费。

  在该案一、二审审理中,审判机关均未对房屋买卖合同的效力作出认定,仅以钟氏姐妹提交的个人所得税自行申报表及完税证明等材料,不足以证明该笔税费是因上述房屋交易产生为由,驳回其诉讼请求。钟氏姐妹不服,向检察机关提出监督申请。

  经办该案的检察官认为,本案争议焦点是郑某以33.16万元为基数代钟氏姐妹缴税费,是否已完全履行了合同约定的义务。本案存在阴阳两个合同,一个是阴合同,约定房屋转让价格为95万元;一个是阳合同,约定房屋转让价格为33.16万元。其中阴合同是双方真实意思表示,内容不违反法律、法规的强制性规定,为有效合同,双方均应切实履行。而阳合同旨在少缴税费,属以合法形式掩盖非法目的,应为无效约定,不受法律保护。

  检察机关审查材料认为,依据阴合同约定,以房屋95万元总价为基数足额交税是郑某的合同义务,且双方已按真实成交价95万元实际履行了有效合同约定。郑某仅按网签价格(阳合同价格)代钟氏姐妹缴交了个人所得税3316元,未缴房屋真实交易价格与网签价格差额部分的税款,不符合双方约定,应承担继续履行的责任。钟氏姐妹在一审时提交的证据材料足以证明其补缴税款由涉案房屋交易产生,且在申请监督过程中补强了新证据。据此,广州市检察院提请广东省检察院抗诉,并获得支持。最终,广州市中级法院作出再审判决,采纳检察机关意见,判决郑某向钟氏姐妹支付6378.8元。

  检察官表示,“阴阳合同”在房地产交易中屡见不鲜,已成为业内熟知的“潜规则”。阳合同约定的价款往往与反映双方真实意思的阴合同相去甚远,旨在规避房地产交易税,通常被认为无效。“阴阳合同”可能导致卖方在履行合同收取房款时遇到障碍,还可能涉嫌逃避国家税收监管问题,因此“阴阳合同”风险很大。

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