用短信方式续订租房合同起纠纷

1257天前8502
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  2012年11月,原告李某与被告张某签张某签订《房屋出租合同》,约定由张某承租李某的房屋,租期一年,至2013费用5000元)。但李某认为,扣除防水款后张某应给付6万元租金。张某认为半年租金是5万元,不同意按照半年租金6.5万元的标准续签合同,双方就此发生争议。

  为此,李某诉至法院,要求解除《房屋出租合同》,张某返还房屋,并按每日356元支付自2013年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。

  法院经审理认为,李某与张某以短信息的方式协商续租事项,应当认定属于《合同法》中规定的对话协商,房屋出租人李某提出按每年13万元的租金标准续租合同,但承租人张某并未即时作出承诺。因此,应当认定双方在原合同到期终止后,并未形成事实上的租赁合同关系。

  据此,法院判决张某腾退房屋并支付房屋使用费。

  说法

  本案的争议焦点是双方短信协商续租的合同是否成立。

  合同的订立,以要约、承诺的方式作出。对方当事人了解要约内容时要约开始生效,受约人得以在一定期间内作出承诺,此期间为要约存续期间。要约人在要约中定有存续期间,受约人须在此期间内作出承诺,未定存续期间的,要约以对话方式作出的,应当即时作出承诺,但当事人另有约定的除外。

  本案中,双方以短信息方式协商续租事宜,虽并非传统意义上的订立方式,但由于短信息以即时可收发的状态,使双方可即时了解对方的意思表示,故而本案中双方订立合同的方式,可以参照适用合同法规定的以对话方式的协商。则一方发出要约后,另一方需即时承诺,否则要约失效。

  李某要求年租金为13万元,张某未即时承诺,该要约失效。同时张某要求租金10万元,李某亦未即时承诺,双方就合同价款未达成合意。

  合同的订立,其最强调的是双方合意。为保证合意的一致性,承诺的内容应当与要约的内容一致。受约人对要约作出实质性变更的,为新要约。对有关合同的标的、数量等主要条款内容的变更,是对要约内容的实质性变更。本案中,张某的10万元租金的意思表示,系对李某要约的实质性变更,是新的要约。

  《合同法》第22条规定:“承诺应当以通知的方式作出,但依据交易习惯或者要约表明可以通过行为作出承诺的除外。”本案中,张某主张其已经履行合同,且李某业已接受,故而合同已经成立。然而,张某的单方履行行为对李某原要约内容作出实质变更,实际是以单方行为表示了新的要约,但李某未予承诺,双方合意依然没有达成,合同未成立。

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