房屋租赁的次承租人是否享有优先承租权?

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  房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用,承租人定期给付约定租金,并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。房屋租赁合同属于财产租赁合同的一种重要形式。

  【案情】

  2010年1月25日,毛某与新余市某物业管理有限公司(下称物业公司)签订了一份房屋租赁合同,租赁该市沿江路煤气公司6号、7号店面经营,租赁期自2010年1月1日至2012年12月30日止。期间,原告向毛某租赁该6号店面经营移动合作厅,毛某则与被告在第7号店面合伙开了一水站。2011年10月31日,毛某前妻吴某与被告签订了一份转让协议,约定将原先共同经营的水站转让给被告,转让费11000元,转让物品包括店内现所有物品及资产,自2011年11月1日毛某不再参与水站经营。毛某签订的租赁合同到期后,其没有再续签租赁合同。2012年12月13日,原告与物业公司就上述两店面签订了一份租赁合同,租赁期从2013年1月1日至2013年12月31日,并交纳了租金。但在2013年1月1日后,被告拒绝从7号店面迁出。为此,原告诉至法院,请求判令被告立即停止侵权,归还原告租赁的店面,赔偿原告经济损失2万元。被告则主张其对诉争的店面享有优先租赁权,并未侵权。

  【分歧】

  该案在审理过程中,针对被告对7号店面是否享有优先租赁权,出现了两种不同意见:

  第一种意见认为,毛某通过前妻吴某与被告签订的转让协议,实际上转让了7号店面的租赁权。原告明知被告是7号店面的实际承租人,却与物业公司签订了包括7号店面的租赁合同,侵犯了被告对7号店面的优先租赁权。且没有证据证明合同到期后毛某未向物业公司明确表示不再续租。因此,被告享有优先租赁权。

  第二种意见认为,虽然被告与毛某共同经营水站并最终受让了该水站,但是从毛某与物业公司签订的租赁合同来看,是毛某个人而不是以水站名义租赁6号、7号店面,毛某才是承租人。从毛某的前妻吴某与被告签订的转让协议来看,毛某转让的是水站的经营权和店面内的物品及资产,转让协议并没有写明将租赁权让与给被告。毛某与被告在共同经营水站期间,也没有明确两者共同租赁7号店面经营水站。即使毛某与被告就共同租赁7号店面达成了口头或书面的协议,该协议也不能对抗善意第三人和物业公司。因此被告侵犯了原告的租赁权。

  【评析】

  笔者赞同第二种意见。理由是:

  一、就7号店面来说,实际上存在两个租赁关系:一个是出租人物业公司与承租人毛某的关系,一个是承租人毛某与次承租人被告的租赁关系。在本案中,承租人毛某并没有将租赁权让与给被告,而只是将7号店面转租给被告。在转租的情况下,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,物业公司与被告并无直接的租赁关系。

  二、毛某自2011年11月之后对7号店面并未实际使用,且本案各方当事人均认可毛某在转租中没有牟利,因此,毛某向物业公司表示不再续租也符合常理。在此情形下,原告与物业公司就7号店面签订2013年的租赁合同,不违反法律法规的规定,也未损害他人的合法权益。

  三、依据毛某与物业公司签订的房屋租赁合同,毛某才是7号店面的承租人,合同期满后,应是毛某在同等条件下享有优先租赁权。被告最初是由于其与毛某合伙而取得了7号店面的共同使用权,从毛某的前妻吴某与被告签订的转让协议明确毛某退出合伙等内容来看,毛某转让的是水站的经营权和店面内的物品及资产,双方并没有写明将毛某的租赁权让与给被告,应当认定毛某是将7号店面转租给了被告。被告是次承租人。即使毛某与被告就共同租赁7号店面达成了口头或书面的协议,该协议也不具备对抗善意第三人的租赁权和物业公司的出租选择权的效力,也不具备对抗物业公司要求返还原物请求权及单方形成新合同关系的效力。

  四、关于转租后,承租人、次承租人是否享有优先租赁权的问题,在理论上存在争议。我国现行立法对优先租赁权也没有明确的概念和规定。在房屋租赁纠纷案中,常见的优先权争议是承租人的优先购买权,相关司法解释对此也有规定。目前理论界和实务界也习惯从优先购买权的角度进行类推解释优先租赁权。故,我们讨论的优先租赁权仍应认定为意定权,其对应的权利义务通过当事人约定而形成。存在此类约定的,出租人若在租赁期间内或租赁期间届满后一定期限内与第三人签订租赁合同,则应当在合同签订后合理期限内通知承租人;承租人接到通知后有权在合理期限内以同等条件主张优先租赁权,出租人拒绝将租赁物出租给承租人的,应承担支付违约金或赔偿损失。至于次承租人是否享有优先租赁权,笔者主张,承租人与出租人如约定了优先租赁权,承租人和次承租人在转租协议中也约定了承租人另转租的优先租赁权的话,当承租人到期后不主张优先租赁权的,次承租人可以依照承租人和出租人签订的租赁合同中的约定代位享有优先租赁权。但具体到本案,出租人物业公司与承租人毛某虽然在租赁合同中约定了优先租赁权,但是作为次承租人的被告却没有和承租人毛某签订书面的转租协议,更没有约定承租人另转租的优先租赁权。被告与毛某在共同经营水站期间,也没有明确两者共同租赁7号店面经营水站。因此,作为次承租人的被告在本案中无从谈起享有优先租赁权,也无从代为享有承租人的优先租赁权。

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