产交所与转受让方法律关系

1257天前6272
产交所与转受让方法律关系免费法律咨询

  产交所在发挥其促成产权交易的一般功能时,类似于市场中介机构,但由于其采会员制的组织结构,又使其不同于其他一般的中介机构。

  【案情简介】

  甲产交所挂牌交易某套房屋产权。乙某与甲产交所的会员丙公司签订了《某市产权交易受让委托合同》,约定:乙某委托丙公司进行以下事项:协助乙某对本次竞买文件的策划、制定;协助乙某与产交所的沟通、协调;负责协调和跟进举牌保证金的支付、退还、贴息等事宜。此外还对违约责任进行了约定。

  合同签订后,乙某通过丙公司向甲产交所递交了举牌申请书,甲产交所以传真的方式向丙公司发出了《受让资格确认通知书》,内容为:丙公司委托人乙某拟受让某房屋项目的《产权受让申请书》及相关附件材料,经审核,乙某基本符合受让资格条件,请于规定时间内将本项目保证金150000元及举牌服务费5000元交到甲产交所指定账户。乙某按时间规定交纳了上述款项。后经公证竞买,案外人被确定为房屋的受让人,在受让确认书、竞买文件有效性审核表中确定的竞买人没有乙某。甲产交所退还了乙某相应的保证金及举牌服务费。乙某提起诉讼,要求判令:1、甲产交所立即支付违约金150000元;2、甲产交所赔偿乙某支付的律师费10000元。

  甲产交所抗辩称,其与乙某之间不存在合同法律关系,被告实行会员代理制,交易项目的出让方、意向受让方必须与产权经纪公司签订委托代理合同。原、被告之间不仅不存在书面合同关系,也不存在实质合同关系。被告已经根据交易规则的规定将举牌服务费和保证金返还给了原告,原告提出的违约金没有合同依据。

  【诉争焦点】

  本案双方当事人的争议焦点是:原、被告之间是否有合同法律关系?被告是否要向原告承担法律责任?

  【法院判决】

  原审判决:驳回原告乙某的所有诉讼请求。

  二审判决:驳回上诉,维持原判。

  【判案分析】

  产权交易的具体操作流程是首先由转让方与产交所的经纪会员单位签订《出让委托合同》,通过经纪会员单位向产交所提交相关的申请文件,相关文件提交齐备后,产交所对转让文件进行审核,审查通过后向转让方出具《产权转让受理通知书》。产交所将项目挂牌公示。意向受让方与经纪会员单位签订《受让委托合同》,通过经纪会员单位向产交所提交受让申请书及相关材料。产交所对所有提出受让申请的意向受让方均予以登记,并出具《产权受让申请登记通知书》。挂牌期满后,产交所将受让方征集情况上报国资委,经国资委审核后,若只产生一个符合条件的意向受让方的,转让方和意向受让方洽谈成功,确定其为受让方;若产生两个及以上符合条件的意向受让方的,通过电子竞价、拍卖、招标或产交所组织的其他竞价程序确定受让方。最终由转让方和受让方签订《产权交易合同》。在整个流程中,涉及多方法律关系,且法律关系的性质也存在差异,可按主体的不同,分为转受让方与产交所经纪会员单位的关系和转受让方与产交所的关系。

  无论是转让方或是意向受让方均与产交所的经纪会员单位签订有《出让委托合同》或《受让委托合同》,因而双方之间的关系应认定为委托合同关系。若转让方或意向受让方认为自身权益受到侵害后,可基于合同约定要求产交所的经纪会员单位承担违约责任。当然在侵权和违约发生竞合时,转让方或意向受让方可选择要求产交所的经纪会员单位承担相应的法律责任。

  产交所在发挥其促成产权交易的一般功能时,类似于市场中介机构,但由于其采会员制的组织结构,又使其不同于其他一般的中介机构。在民事法律活动中,通常由中介机构和相关方建立直接的合同法律关系。但由于产交所通过其经纪会员单位与转受让方建立委托合同关系,再由其经纪会员单位在产交所内进行相关交易操作,因而使产交所脱离于合同范畴。按照合同的相对性原则,作为独立主体的转受让方和经纪会员单位,理应是合同的当事人,产交所并非合同的当事人。

  在委托合同中,法律有突破合同相对性的规定,即合同法第四百零二条及第四百零三条关于隐名代理的规定。具体到产交所和转受让方的关系认定中,若经纪会员单位系产交所的代理人与转受让方签订相关合同,则必须认定经纪会员单位与产交所间为代理关系,但就产交所的章程规定来看,产交所与其经纪会员单位系传统的会员制关系,体现为产交所对经纪会员单位的服务和管理,无法认定经纪会员单位系产交所的代理人。若经纪会员单位系转受让方的代理人与产交所签订相关合同,则必须经纪会员单位与产交所之间就产权交易签订相关的委托交易合同,同样,在产权交易中并无此环节。故转受让方无法基于合同相对性的突破要求产交所承担违约责任。

  尽管产交所与证券交易所采取相同的会员制组织结构,但二者在与服务接受方的关系方面仍存在差别:证券交易所与上市企业签订《上市协议》,从而建立了合同法律关系,而产交所与转受让方未签订相关的协议,故两者并未建立合同法律关系。会员单位未适当履行委托事务,则应向转受让方承担违约责任。根据合同的相对性原则,产交所并不代替会员单位向转受让方承担违约责任。

  尽管产交所未与转受让方建立合同法律关系,但当产交所作出的民事行为侵害转受让方的相关权益时,可能构成侵权法律关系。由于产交所及其经纪会员单位以产权交易规则为行为准则,故对侵权法律关系的认定往往涉及对交易规则的判断。就产交所的交易规则而言,分为两类:一类是由产管办制定的交易管理制度,包括产权交易规则、信息发布、竞价交易、合同审核、会员管理等一系列配套的产权交易业务规范性文件;另一类是产交所依据交易管理制度,在其业务服务范围内制定的业务操作细则,报产官办审核后施行。就前者的性质而言,产管办作为行政机关,由其发布的行政规范性文件,在民事审判活动中作为参考;而就后者而言,尽管由产交所自行制定,但经行政部门审核后实施,在民事审判活动中仍作为参考。对于交易规则未规定的行为,则由法院依据一定的标准进行合法性和合理性的判断。基于对市场自律监管的尊重,不应以较高的标准审查,而应以一般理性交易人的标准对产交所的民事行为进行审查。本案中,产交所按照产权交易规则实施相应交易行为,并无侵犯当事人合法权益的不当行为。

商法通——中小微企业在线法律服务平台,为用户实时提供免费法律咨询服务。您可以通过官网首页免费法律咨询栏目入口、微信公众号“商法通法律顾问”等渠道,进行免费法律咨询。

分享
  • 合同起草 合同审核修改 律师函 委托书 薪酬规划体系构建方案 绩效管理体系构建方案 房屋租赁合同 买卖合同 技术服务合同 项目合作协议 技术开发合同 加盟合同 产品销售代理合同 合作性股权赠与方案 公司设立基本股权架构方案 持股平台设立方案 股权代持方案 定向股权激励方案 基本股权赠与方案 公司全员持股股权激励方案 公司融资前股权梳理方案 公司天使轮股权融资方案 基本股权转让方案 合作性股权转让方案 股权转让+代持方案 劳动合同 劳务合同 保密协议 培训协议 实习协议 竞业限制协议 劳动仲裁申请书 员工手册 劳动人事通知书 债权债务解决方案 借款合同 保证合同 抵押合同 质押合同 还款计划书 催款函 房产抵押合同 起诉状 答辩状 上诉状 再审申请书 执行申请书 履约催告函 保管合同 建设工程承包合同 仓储合同 承揽合同
    热门资讯
    推荐服务
    商法通
    专业律师随身带
    关注“商法通法律顾问”
    随时随地免费法律咨询
    商法通

    扫描关注商法通

    随时随地免费法律服务

    服务与支持
    400-090-7096
    周一至周五 9:00-18:00
    反馈类型:
    反馈内容:
    手机号码: