连环转租法律责任

906天前9808
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  所谓转租,是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁物出租给他人使用、受益。根据我国《合同法》第二百二十四条规定,承租人将租赁物转租他人的,必须经出租人同意,由此可以看出,我国采用的是限制主义立法模式。

  【案情简介】

  甲乙签订《房屋租赁合同》,甲将其所有的房屋租赁给乙经营,租赁期限为一年。并约定租赁期内未经甲书面同意,乙不得将房屋转租。合同签订后,甲依约将房屋交付给乙,乙依约给付甲租金。

  合同履行两个月后,乙未经甲同意,与丙签订《房屋转租合同》,乙将其已承租的甲所有的房屋转租给丙,租期自合同签订之日起至甲乙约定的租赁期限届满之日止,租金亦按甲乙约定的标准计算。同时约定租赁期间未经乙同意,丙不得将房屋转租。

  后丙未经甲、乙同意,与丁口头约定,将本案所涉房屋转租给丁。丁对该房屋进行了装修。甲乙约定的租赁期限届满后,丁仍在本案所涉房屋内经营。甲无法收产,将乙、丙、丁共同诉至法院,要求丁立即从其所有的房屋中搬出,并给付租赁期限届满后的房屋使用费,乙、丙承担连带责任。

  【案件评析】

  一、关于丙与丁之间转租合同的效力问题

  所谓转租,是指承租人不退出租赁合同关系,而将租赁物出租给他人使用、受益。根据我国《合同法》第二百二十四条规定,承租人将租赁物转租他人的,必须经出租人同意,由此可以看出,我国采用的是限制主义立法模式。经出租人同意后,承租人将租赁物转租他人的,转租合同有效。在承租人未经出租人同意,将租赁物转租给次承租人,对承租人与次承租人之间的租赁合同效力的认定,司法实践中存在分歧。笔者认为,转租合同在承租人与次承租人之间达成合意时,合同已经成立,由于未经出租人同意,应认定合同尚未生效。如果出租人行使追认权,则转租合同应认定为有效,如果出租人拒绝追认,应认定合同无效。

  二、关于甲要求丁交付租赁房屋的问题

  公民的合法权益受法律保护。甲系本案所涉房屋的所有权人,对该房屋享有占有、使用、受益、处分的权利。甲作为出租人,有收取租金、在租赁合同约定的租赁期限届满后收回租赁房屋等权利。根据我国《合同法》及有关司法解释的规定,依法成立的合同,对合同双方当事人具有法律约束力。租赁期限届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。租赁房屋被转租的,就出租人与次承租人的关系而言,次承租人的租赁权不能对抗出租人。房屋租赁合同约定的租赁期限届满,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋。本案中,乙在租赁甲房屋两个月后,将租赁房屋转租给丙,丙在转租后又将该房屋转租给丁,现丁在转租合同租赁期限届满后,仍在该房屋内进行经营,甲作为房屋的所有权人,有权要求房屋的占有人返还租赁房屋。

  三、关于租赁期限届满后的房屋使用费应当由谁承担的问题

  本案涉及到连环转租的法律责任问题,对于二次转租,在多数问题上都可以比照转租处理。根据我国城镇房屋租赁合同纠纷案件的有关司法解释规定,房屋租赁合同履行期限届满,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。本案中,丁在原房屋租赁合同及转租合同租赁期限届满后,仍实际占有、使用甲所有的房屋,对丁逾期腾房给甲造成的房屋使用费损失,应当由丁承担。

  作为承租人的乙及次承租人的丙对甲的房屋使用费损失是否承担责任?笔者认为,乙未经甲同意,将房屋转租给丙,丙未经甲、乙的同意,又将房屋转租给丁,致使在房屋租赁合同约定的租赁期限届满,甲无法及时收产,乙、丙的擅自转租行为系严重违约行为,其应对甲的房屋使用费损失承担赔偿责任。房屋租赁合同租赁期限届满后,承租人逾期退房的,出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。因此,甲的房屋使用费损失,应当由乙、丙承担连带赔偿责任。

  四、关于丁的损失应由谁来承担的问题

  本案中,丁之所以在租赁期限届满后,仍占用房屋不肯交付,主要是因为其对该房屋进行了装修后只使用了几个月时间,现甲要求丁让房,丁的装修损失应谁承担?笔者认为, 丁与丙存在合同关系。在该关系成立之前,丙有义务向丁如实陈述有关情况,使对方能有正确选择。丙既不是房屋的产权人,也不是房屋的承租人,其对于租赁房屋的处分是非法的。根据我国《合同法》第四十二条的规定,丙未告知丁某有关与乙租赁关系,属于隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,同时也违背了诚实信用原则。丁基于对丙的信任才做出租房的行为的,为经营而进行了装修,产生一定的投入。现在由于房屋的产权人甲要求腾房,而丙丁之间的租赁关系到无法对抗房屋所有权人基于物权提出的要求,从而使投入变成损失。因此丙应对丁的损失承担赔偿责任。当然,丁某要想获得赔偿,应当提出反诉,或另案起诉。

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