物业管理合同的责任追究

906天前7985

物业管理合同的责任追究免费法律咨询

物业是指已建成并投入使用的各类房屋以及与其相配套的设备、设施和场地等。物业管理,是指物业管理企业接受业主或业主委员会的委托,根据物业。
管理服务合同,对物业进行维护、修缮、管理,对物业管理区域内的公共秩序、环境卫生、绿化等事项提供协助管理或者服务的活动。
  随着住宅管理的专业化与规范化,物业管理正逐渐成为一个新兴的朝阳产业。物业管理服务的水准直接影响着住宅小区的环境、安全、及配套,甚至间接影响到楼盘的品位与质量。但由于目前物管行业刚刚起步,无论是在理论上还是实际操作中都出于探索阶段,在一定程度上造成物管双方的矛盾。
  俗话说,无规矩不成方圆,民事责任是按照法律规定,民事主体违反民事义务时所必须承担的法律责任。在物管合同中进一步明确物管责任,对于物管合同关系的进一步规范与成熟,具有积极的意义。
  下面笔者将从物管合同的性质、主体、民事责任几方面,分别对物管合同责任做出阐述,以期有益于在司法实践中对于物管案件的正确认识。
  一、物业管理合同性质
  对于物业管理合同在我国合同法中尚未有规定,目前只能将其称为无名合同。实践中有很多人认为物业管理合同是委托合同,我们在物管案件的审理中,对物管合同关系也习惯于将合同双方关系表述为“物管公司受业主委员会委托”。
  但就物业管理服务义务的内容来看,物业管理公司所提供的大部分物管义务不需要对业主言听计从,他们只需要依据合同约定以及物业管理的法律、法规提供卫生、环境、保安等物管义务,达到一个大致的标准即可,而这个目标的实现则是由物管公司自行独立地完成的。如果认定将物管合同的性质认定为委托合同,按照委托合同的性质,委托合同中受托人在委托合同范围内所获得的法律后果,归属于委托人,因此委托合同由委托人承担责任。这样的结果就导致业主可能要为物管公司的物管行为承担民事责任,这显然是违背物管服务的目的的。从合同目的进行解释,就可以确定物管合同的性质并不是委托合同,至少不是单纯的委托合同。
  笔者认为,在物管公司所提供的服务内容中,不仅有对全体业主的公共物业的管理,还涉及到对业主个体相关财产的保管,以及对共有物业设施的购买、更换,对物管用房的妥善利用等等。因而物管义务中所涉及的性质比较复杂,混同了保管、租赁、承揽、委托等法律关系。
  在物管活动中涉及的物管义务的种类多、范围广,使得对各种责任一一明确变得较为困难,这样合同双方在产生纠纷后并不能在合同中直接确定违约责任的承担。因而在对物管案件的审理中,认识到物管合同性质的复杂性非常有必要。只有明确认识物管合同的特殊性,并有针对性地对所涉及的部分合同性质做出认定,才能够正确援引相关法律法规对责任做出判断与度量。
  二、物管合同的责任主体
  在物业管理法律关系中,有业主、业主委员会、物业建设单位和物业管理公司等民事主体。在房屋出售前,物业建设单位依法应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。而业主委员会是由物业管理区域内全体业主组成的业主大会选举产生的,执行业主大会决议的机构。业主大会在业主入住达到一定比例时,由房产行政管理部门召集。
  在物业管理法律关系中,物业管理合同一般是由业主委员会或物业建设单位和物业管理公司签订的,然而物业管理合同的特殊性在于签约双方并不是合同当事人,物管合同的双方是作为委托方的业主和受托方的物业管理公司。对于与物管公司签订物管合同的业主委员会或建设单位,笔者认为其法律地位比较类同于代表人,他们签约的后果最终归结为全体业主,与签约方并无关系。对于业主不履行合同义务的,违约责任人为业主本人,而非业主委员会或建设单位。
  明确了物管合同的当事人,就可以对于物业管理合同纠纷的诉讼主体有了正确的认识。司法实践中出现过由业主委员会作为原告对物管公司提起诉讼的案例,说明我们目前对于物管合同主体的认识尚不明确。2003年杭州市中山花园业主委员会认为所委托的物管公司未如约履行物管义务而向法院提起诉讼,法院经审查后认为,因业主委员会不是独立的自然人或法人,本身并不具备承担民事责任的组织机构或财产,不具备当事人的民事权利能力,因而不属于民诉法所规定的“其他组织”,不享有民事主体资格,该业主委员会的起诉因而被裁定驳回。由该案例可以看出,业主委员会不仅不是物管合同的当事人,从其性质上分析,它也不符合诉讼主体的要求。
  那么要追究物管公司的责任,应如何确定诉讼主体呢?笔者认为应以公共利益还是业主个体利益为区分标准。如果是出于公共物管事由而提起诉讼的,其诉讼主体资格就应为“某小区全体业主”,因为该诉讼是为维护全体业主的利益而提出的。此外我们还应当认识到,物管服务的性质特殊,由于每个业主对于公共物管服务标准的期待值不尽一致,将对公共物管事务的诉权归于全体业主,也可以尽量使物管服务标准符合公众标准,而避免公众服务的个人意志化,使得物管公司在公共物管服务上的无可是从。这样对于促进与保护物管行业的正常发展是必要与有益的。
  鉴于全体业主人数众多,在由小区全体业主所提起的诉讼中,可以选派诉讼代表。业主委员会在全体业主书面授权或经业主大会的决议确定后,也可以作为代表人参加诉讼。但如该业主委员会必须提交相关的文件证明其资格,否则其起诉就会被驳回。[3]
  当然,如果物管公司在物管服务过程中,违背了对业主个人的义务,侵害了业主个人的利益,如车辆保管义务、安全保障义务等,那么诉讼主体就应为业主个人。这里区别的标准就在于物管公司所提供的是公共服务还是可划分为个体的服务,被侵害的利益是全体业主的还是个体业主的。
  此外,笔者认为目前在业主对于公共物管服务的维权渠道上尚存在困惑:业主需要怎样的途径才能够赢得业主大会的召开,使“下情上达”,需要怎样的方式才能够启动维权程序,对于业主来说都是一件既陌生又烦琐的工作。着手畅通该程序并使之具有实效,对于保障业主权利、监督物管活动非常重要。
  三、物管责任的确定
  合同法第一百二十二条规定,“因当事人一方的违约行为,侵害对方人身、财产权益的,受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或者依照其他法律要求其承担侵权责任。”对于因物业管理而产生的民事责任,当事人同样可以在违约与侵权中自行选择责任的追究。
  1、违约责任
  物业管理中的违约责任,可以来自双方当事人在合同中的约定,没有约定的则应按照实际损失确定违约责任。物管合同主要是一方提供劳务服务,另一方支付物管费用的合同,实践中双方当事人在合同中对于业主一方未按约缴纳物管费用的违约责任约定比较明确,而对于物管公司未全面、妥善提供物管服务的违约责任的约定则较不明

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