原合同解除后转租合同效力

1257天前1204
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案情:2004年乙公司承租甲公司一幢写字楼。经甲同意后,同年6月1日,乙将该楼一层出租与丙公司,租赁期3年。由于乙欠甲租金,2005年12月1日,甲解除了同乙的租赁合同,同日将写字楼收回并诉至法院,同时将这一情况通知了丙。2006年2月6日丙通知乙解除双方签订的租赁合同。后丙向法院提起诉讼,请求法院判决乙退还丙支付的房屋押金。在诉讼过程中,乙提起反诉,要求丙向其支付2005年12月1日至2006年2月6日的房屋租金。本案争议的焦点在于转租期间原租赁合同解除,转租合同是否随之解除,以及合同双方的权利义务。

分歧意见:第一种观点认为,根据建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定,转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止,转租合同也随之相应变更、解除或者终止。因此原租赁合同解除时,转租合同随之解除,丙不需要再依合同向乙支付房屋租金。第二种观点认为,合同相对性的理论认为,只有合同的当事人才能享有权利承担合同义务,合同只对当事人产生约束力,非合同当事人不能诉请强制执行合同。具体到本案,甲与乙之间的租赁合同解除时,乙与丙之间的租赁合同并非自然终止,丙仍应当按照其与乙的约定支付房屋租金,直到乙与丙之间的租赁合同按照双方约定依通知解除时为止。第三种观点认为,尽管甲与乙之间的租赁合同解除时,乙与丙之间的租赁合同并非自然解除,但在乙履行不能的情况下,丙毋须继续向乙支付租金。

评析:笔者同意第三种观点。

首先,建设部颁发的《城市房屋租赁管理办法》系部门规章,我国法律仅仅在《行政诉讼法》第五十三条第一款确立了“参照规章制度”的制度。至于民事诉讼究竟是“依据规章”还是“参照规章”,法律并没有直接表明,法院只是按照惯例有选择地适用了部分行政规章。司法实践中,部分行政规章虽然已经被民事审判适用,但是这类行政规章多为行业资质、行业标准、管理规范之类。涉乎合同解除等民事基本法律问题的应以民法为准,因此转租合同的解除与否并不适用该办法直接认定,而应适用《合同法》的规定。

其次,第二种观点系机械地运用合同相对性的理论,割裂了两个租赁合同的关联性。诚然,在甲与乙之间的租赁合同解除时,乙与丙之间的租赁合同并非自然终止。甲与乙之间的租赁合同解除只是乙与丙之间租赁合同解除的条件,因为乙自2005年12月1日起丧失了对房屋的转租权,致使其对丙履行出租房屋之义务不能。根据《合同法》第九十四条第(四)项之规定,当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同。但是我国法律并未采取当然解除主义,合同解除原则上必须有解除行为,因此当解除的条件具备时,合同并不必然解除,欲使合同解除,一般还需要有解除行为。在本案中应由解除权人丙发出解除合同的意思表示,合同自通知到达乙时解除。因此转租期间原租赁合同解除转租合同并不随之解除。但是由于2005年12月1日,甲终止执行与乙签订的租赁合同并收回了乙承租的写字楼,乙已经不能按照约定全面履行对丙的租赁义务。根据《合同法》之规定,丙在有确切证据证明对方有丧失履行债务能力的情形时可以行使抗辩权。因此丙暂缓缴纳相关费用,系依法中止履行租赁合同。因此,尽管乙与丙之间的租赁合同因丙通知乙而解除,但丙不应再向乙支付房屋租赁费。

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