本案中的房屋转租合同是否有效?

906天前2770
本案中的房屋转租合同是否有效?免费法律咨询 

  [案情]

  2006年6月7日李某将自己的一间店面房租给了王某开服装店,双方简单的约定了租期为四年,自2006年6月7日起至2010年6月6日止,租金每年3万元,每年的6月7日付清一年的租金,其他事项没约定。后因生意不景气,2007年7月23日在李某不知情的情况下,王某与张某签订了一份房屋租赁合同,王某将承租的店面转租给了张某使用,双方约定:张某租用王某店面房一间,租期自 2007年7月23日起至2010年6月6日止,租金10万元,租金订立协议时一次性付清,租期结束店面自然收回,并约定未经王某同意张某不能转租。双方未到房产管理部门办理登记备案。2008年11月,张某的因生意一直亏损,便找到王某协商解除租赁合同并要求退回余下的租金,王某不同意。张某无奈,遂以王某转租店面未经房主李某同意,王某无权出租房屋,且房屋租赁合同未到房产管理部门办理登记备案,其与王某签订的合同无效向法院起诉,请求法院确认其与王某房屋租赁合同无效,并要求王某退还已支付租金10万元。

  [分歧]

  本案在审理过程中对店面转租合同是否有效存在两种不同意见:

  第一种意见认为,本案中的王某与张某订立的店面转租合同无效。根据我国《合同法》第二百二十四条的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人,承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。未经原出租人同意转租合同无效,乘租人擅自转租系无权处分行为。同时我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条也对此作出规定,未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效,没收非法所得,并处以罚款。故王某私自转租房屋的行为应属无效行为。

  第二种意见认为,本案中的王某与张某订立的店面房转租合同有效,应依法予以保护。我国法律没有规定未经出租人同意转租房屋无效,《合同法》第二百二十四条只是赋予了出租人在未经其同意下的对原房屋租赁合同的解除权。虽然我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定,未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效。但《城市房屋租赁管理办法》只是部门规章不是法律或行政法规,其性质仅具有行政管理效力,并不具有司法效力。故王某与张某订立的店面转租合同不具有我国《合同法》第五十二条规定的合同无效条件,该屋租赁合同有效,应依法予以保护。

  [评析]

  笔者同意第二种意见。

  本案的关键问题是对于租赁合同,在未经原所有权人的同意的前提下,承租人是否有权转租?承租人擅自转租是否导致转租合同必然无效?

  我国《合同法》第五十二条对合同无效作了明确具体的规定:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。而本案中转租合同是双方在平等自愿意的前提下订立的,明显不具有我国《合同法》第五十二条中第(一)至(四)的规定。那么是否违反法律、行政法规的强制性规定呢?

  我国《合同法》第二百二十四条的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失”,“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。 该条是否说明承租人就无权转租呢?法律如此规定其本意是为了保护出租人的利益的情况下,赋予出租人享有解除合同选择权。为了防止承租人在未经出租人同意的情况下,利用租赁物转租渔利,搅乱市场价格;也为了防止承租人利用租赁物进行非法活动,损害社会公共利益。订立租赁合同转移的是租赁物的占有、使用和收益权,承租人取得租赁物的目的也是为了使用、收益,所以在当事人没有特别约定的情况下,承租人依租赁合同取得租赁物后,有使用和收益的权利,出租人不得进行不当干涉。所以承租人进行转租,是取得收益的一种方法,也是在租赁合同目的范围内应有的权利,不应该加以否定。也许有人会认为:如果第三人对租赁物造成了损害,则不利于对出租人的利益保护。这种担心完全没有必要,因为在出租人与承租人之间,承租人和第三人之间分别有合同关系,根据合同相对性原则,当第三人对标的物造成损害时,由第三人向承租人承担损害赔偿责任,再由承租人向出租人承担赔偿责任。这种情况,与承租人自己使用租赁物造成其毁损从而向出租人承担责任的情形并无实质性的区别。况且,承租人对租赁物进行转租,只是占有、使用权发生了转移,对出租人的所有权并不产生任何影响。而由于转租,能使第三人更好地利用租赁物,更大地发挥租赁物的价值。既然转租在法理上可行,于实践上有利,我们还有何理由否定他呢?所以应当认为出租人与承租人在未对租赁物是否可经转租时,承租人未经出租人同意对租赁物进行转租,并不属于无权处分,而是正当行使收益权,转租合同应为有效合同,仅出租人才享有解除其与承租人租赁合同权利。只有出租人与承租人已经明确约定承租期内承租人不能转租时,承租人对租赁物进行转租,违反了诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,才属于无权处分行为,出租人不予追认,转租合同才为无效合同。

  对于我国建设部《城市房屋租赁管理办法》第三十二条规定未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为无效。我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。同时我国最高人民法院关于对《合同法》的解释(二)对合同效力的认定上规定为以法律和行政法规为依据。因建设部《城市房屋租赁管理办法》属国务院部门规章,其性质是行政管理行为,而不是司法行为。所以未征得出租人同意和办理登记备案,擅自转租房屋的,其租赁行为并不必然无效。

  综上所述,王某与张某订立的店面转租合同,没有违反我国法律、行政法规的强制性规定,应为有效合同,依法应予保护。

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