河南某公司与薛xx买卖商铺合同纠纷

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河南某公司与薛xx买卖商铺合同纠纷免费法律咨询


  上诉人郑州市河南大唐置业有限公司(以下简称大唐置业)因与被上诉人薛xx买卖合同纠纷一案,不服河南省郑州市二七区人民法院(2008)二七民二初字第139号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人大唐置业的委托代理人祁向洲,被上诉人薛xx及委托代理人孙有付到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院经审理查明:2005年3月4日薛xx与河南大唐置业有限公司签订了商铺买卖合同,合同规定:河南大唐置业有限公司将位于本市二七区大同路94号一层85号商铺,面积为56.29平方米,出售给薛xx,每平方米41720元,总计款262419元。薛xx用银行按揭货款方式付款,首付132419元,贷款130000元,合同签订后,薛xx即向被告河南大唐置业有限公司支付了首付款132419元,河南大唐置业有限公司将位于本市二七区大同路94号一层85号商铺交给了薛xx,薛xx即将该商铺租给了郑州金旺角商贸有限公司,并收取了2005年5月20 --2006年5月19日租金20994元。后薛xx、大唐置业又签订按揭贷款补充协议,协议规定:乙方在补充协议签订后20日内将符合办理按揭贷款所需的各项手续提交给甲方委托的按揭代理合同。薛建英向被告委托的代理公司支付办理按揭手续费18450元,同时也提供按揭贷款所需要的各项资料,但最终大唐置业委托的按揭公司并未办理成按揭手续。大唐置业有限公司于2006年5月19日租金到期后,在未通知薛建英的情况下将本市二七区大同路94号一层85号商铺收回,并对该商铺进行改造,为此,薛建英起诉法院,请求依法判令被告退还购房款132419元,并支付自2006年6月--2007年6月的利息8000元。并承担本案诉讼费,在诉讼中,大唐置业提出反诉请求:1、判令薛建英支付剩余购房款130000元;2、判令薛建英支付逾期付款违约金10270元;3、本案全部诉讼费用由薛建英承担。

  原审法院认为:薛xx与河南大唐置业有限公司于2005年3月4日签订的《商铺买卖合同》,系双方当事人真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,应予以保护,薛建英按照合同支付了首付款132419元,河南大唐置业有限公司即将本市大同路94号一层85号商铺交给薛建英,余款130000元,在向银行按揭贷款时,薛建英按照补充协议到委托办理按揭的河南远信房地产咨询有限公司办理按揭货款手续,并交纳18450手续费,而河南大唐置业有限公司一直未将薛建英按揭贷款办成,并且河南大唐置业有限公司收回房屋对房屋商铺改造,对本案形成纠纷被告河南大唐置业有限公司应承担全部责任。现薛建英要求解除《商铺买卖合同》并退还购房款132419元,本院应予支持。但薛建英对租赁获取的利润20994元应一并退还,大唐置业要求判令薛建英支付剩余购房款130000元,判令薛建英支付逾期付款违约金10270元,本案全部诉讼费用由薛建英承担的反诉请求,理由不成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百零八条之规定,判决如下:一、解除2005年3月4日薛建英和河南大唐置业有限公司双方签订的商品房商铺买卖合同。二、河南大唐置业有限公司应在判决生效后十日内退还薛建英房款132419元,并支付自2006年6月至2007年6月的利息8000元。三、租赁获得利润20994元一并退还。四、驳回薛建英其他诉讼请求。五、驳回河南大唐置业有限公司的反诉请求。案件受理费3110元,由河南大唐置业有限公司承担。

  上诉人大唐置业不服原审法院判决,向本院提起上诉称:大唐置业因买卖合同纠纷一案不服二七区人民法院(2008)二七民二初字第139号民事判决书,该判决认定事实严重错误,适用法律不当,应当依法改判,驳回薛建英一审诉讼请求,支持大唐置业的诉讼请求,具体理由如下:一、原审法院认定“薛建英一直未将薛建英按揭贷款办成,并且大唐置业收回房屋对房屋商铺改造,对案件形成纠纷大唐置业应承担全部责任”明显审查事实不清,证据不足,属于认定事实错误。(1) 薛建英未按合同约定办理按揭贷款手续,致使合同签订两年之后,国家政策变化无法再办理按揭手续,本案纠纷才会发生。原审法院认定事实有如下错误:原审法院认定:大唐置业未按合同约定办理按揭贷款手续明显错误;首先,办理按揭手续按照合同约定并非上诉人的义务,而是薛建英的义务,2005年3月4日,双方签订《商铺买卖合同》之后房屋已经交付给了薛建英,薛建英将商铺租赁给了郑州金旺角商贸有限公司,并获得了租金收益。而薛建英在签订合同后长达一年多时间内拒不按照合同约定办理手续,致使按揭贷款迟迟没有办理。其次,能否成功办理按揭手续并非是大唐置业能决定的,双方已经约定如果薛建英的资料因未被银行审核通过而无法办理的,薛建英应一次性交付剩余房款,所以大唐置业在交付房屋之后,办理不办理按揭、按揭贷款能否被银行批准均非大唐置业所能控制,更非大唐置业的义务。由于薛建英不配合致使贷款长期无法办理,一直到2007年下半年由于国家贷款政策变化,银行不再放贷,责任完全在薛建英,大唐置业并无任何过错。原审法院认定大唐置业未按合同约定办理按揭贷款手续缺乏事实根据和法律依据,明显错误。(2)原审法院认定大唐置业收回房屋并进行改造审查事实不清,证据不足。在双方签订合同后,大唐置业已经按照合同约定向薛建英交付了商铺,薛建英接收商铺后,即将房屋租赁给了郑州金旺角商贸有限公司,双方合同已经实际履行。一审法院在没有任何证据支持,更没有到现场实际查看的情况下,单凭薛建英的一面之词,就认定大唐置业收回房屋并对房屋商铺进行改造,完全是主观臆断,明显不能成立。二、本案中商铺已交付给薛建英,双方合回已经生效并实际履行,在薛建英明显违约的情况下,原审法院判决解除合同,同时判令大唐置业返还房款并支付利息,适用法律明显错误。(1)原审法院引用《合同法》第五十八条、第一百零七条、第一百零八条判决本案,竟然判决并未违约的大唐置业承担全部责任,明显不当。我国合同法第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条规定:当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。而本案中,双方合同签订并实际履行后,薛建英己经将房屋出租给郑州金旺角商贸有限公司。大唐置业的合同义务已经完成,剩下的应是薛建英履行付款义务,按照合同及补允合同的约定,虽然合同约定剩余房款办理按揭贷款,担如果无法办理按揭,那么薛建英有义务按照补充约定将剩余房款一次性以现金方式交纳。现在情况完全是薛建英违约,造成贷款无法办理,而又拒绝按照补充协议履行一次性交纳剩余房款义务。违约方明显是薛建英,法院所引用的法律规定,应当作为支持大唐置业、判决薛建英承担违约责任的依据。现在却被用于判决没有违约的大唐置业承担责任,明显不当。(2)判决大唐置业返还房款并支付不存在的利息,明显错误。真不知道损失是如何计算来的,又依据什么,非常荒谬。综上所述,原审法院审查事实不清,证据不足,认定事实严重错误,判决解除已经生效并实际交付过房屋的合同无法律依据,判决结果明显不当。恳请二审法院在查明全案事实的基础上,依法改判。 

  被上诉人薛建英答辩称:一审判决认定事实清楚,适用法律正确,二审法院应当维持原判,以维护薛建英作为弱者的合法权益。同时,大唐置业在上诉状中的事实与理由是不成立的。2005年3月4日,薛建英与大唐置业双方签订商铺买卖合同后,大唐置业没有把商铺交给薛建英,因双方约定薛建英采用按揭方式付款,薛建英按照约定支付了首付款,因该商铺当时并不符合双方买卖合同附件三装修标准第二项规定的商铺单间装修标准。于是,在签订合同的当日,大唐置业向薛建英支付租金以后要求在薛建英出具的租金收条中,当年租金从2005年5月20日到2006年5月19日(见大唐置业认可的收条,薛建英签名的日期为2005年3月4日),这说明双方签订合同的当日并没有向薛建英交房。至于大唐置业称薛建英将商铺租给了郑州金旺角有限公司并获得了租金收益的说法也是不正确的当时的情况是大唐置业要求薛建英必须服从本公司的统一安排,有大唐置业统一把商铺对外出租,至于商铺出租给谁,不让薛建英干涉,且租金有大唐置业统一支付。事实上,2005年5月20日到2006年5月19日期间的租金,就是由大唐置业支付,而且收条也是向大唐置业出具的。至于大唐置业在上诉状中否认自己收回商铺并进行改造的事实是没有任何道理和证据支持的。第一年租期到期后,大唐置业仍未向薛建英支付此商铺,且至今也未把商铺交付给薛建英,也未向薛建英支付任何费用。更令人不可思议的是,2006年6月份,大唐置业在未通知薛建英的情况下,擅自变更商铺买卖合同中附件三装修标准第二项规定的标准,完全拆除原装修,把商铺变成大卖场。大唐置业的行为使原商铺失去了原有性能和使用功能,是薛建英购买此商铺的投资初衷化为乌有。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款的规定:“当事人一方迟延履行债务或有其它违约行为致使不能实现合同目的,当事人可以解除合同”。故薛建英可以要求解除此合同。其次,关于大唐置业在上诉状中称薛建英未按照合同办理按揭贷款,办理按揭手续不是大唐置业的义务,以及薛建英没有按照约定向大唐置业一次性支付剩余房款的说法是不成立的。首先,双方签订的商铺买卖合同第五条约定了双方同意采取按揭贷款方式,且办理按揭贷款手续并不是薛建英自己办理,而是由大唐置业委托河南远信房地产咨询有限公司办理,薛建英履行的仅是提供各项资料的协助义务。这从薛建英向河南远信房地产咨询有限公司交纳的按揭**手续费18450元,以及薛建英和大唐置业签订的办理按揭贷款补充协议可以看出,薛建英为办理按揭贷款是积极的。至于最终代理公司未能办成按揭贷款,其责任应当完全与薛建英无关。试想,如果不能办理按揭贷款的原因在于薛建英,按照双方签订的按揭补充协议第二条规定,银行应通知和按揭代理,截止到目前,薛建英未接到银行的任何通知和按揭代理公司要求补充资料或手续的通知。另外,如果因国家政策变化无法再办理按揭手续,依据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二十三条的规定:因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者

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