金某某与被上诉人高某某合同纠纷案

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金某某与被上诉人高某某合同纠纷案

  上诉人金新红因与被上诉人高敏合同纠纷一案,金新红于2008年8月22日向夏邑县人民法院提起诉讼,请求:依法确认金新红与高敏之间签订的宅基地出售合同无效,判令高敏返还宅基地,并赔偿砖和树款计11000元。夏邑县人民法院于2009年2月19日作出(2008)夏民初字第439号民事判决。金新红不服原判,于法定期限内向本院提起上诉,本院受理后,依法组成合议庭,并于2009年7月9日在本院第五审判庭公开开庭审理了本案。上诉人金新红及其委托代理人李良玉,被上诉人高敏及其委托代理人王思林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院查明:2007年10月13日,金新红在没有依法领取权属证书取得合法土地使用权的情况下,与高敏签订了宅基地出售合同,并交付了土地。另查明,涉案土地上有金新红的杨树9棵和红砖30500块,价值10000余元,已被高敏处分。

  原审法院认为:土地转让合同是土地使用权设立、变更、转让和消灭的原因与物权的设立、变更、转让和消灭是两个不同概念。除非法律有特别规定外,合同一经成立,只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益,就可以发生法律效力。金新红诉状中“将我的宅基地出售给高敏”。说明金新红已取得了涉案土地的使用权,尽管未办理国有土地使用权证书,也不影响其与高敏签订的宅基地出售合同的效力,因此金新红关于确认合同无效的请求,不予支持。金新红关于树和砖款的请求,因宅基地合同中,未提及树和砖款的问题,应视为口头约定,但高敏对口头约定不予认可,金新红也无证据能证明关于树和砖款的约定成立,因此应认定树和砖是双方独立于土地转让之外的交易行为,因此不应单独计价,不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,原审法院判决:驳回金新红的诉讼请求。案件受理费100元,由金新红负担。

  上诉人金新红不服原审判决上诉称:一、双方签订的宅基地出售合同违法应为无效。2007年10月13日双方签订的宅基地出售合同所涉土地系国有划拨土地。上诉人在未取得国有土地使用权,未经部门批准,未依法缴纳土地出让金的情况下,擅自签订土地转让协议明显违反法律强制性规定,双方签订的宅基地出售合同应自始无效。二、上诉人的9棵杨树和30500块砖被高敏占有处分的行为属于不当得利,应当返还或赔偿损失11000元。综上,原审判处不当,请求撤销原审判决,请求依法确认双方签订的合同无效,判令高敏返还上诉人9棵杨树和30500块砖或赔偿损失11000元。

  被上诉人高敏答辩称:双方所签订的宅基地出售合同没有违反法律的强制性规定,应为有效协议。金新红并无证据证明9棵杨树和30500块砖,独立于土地转让之外另有合同关系。综上,原审判决认定事实清楚,判处适当,请求驳回上诉,维持原判。

  根据双方当事人的诉辩意见,本院经征询双方当事人同意,确认本案的争议焦点为:上诉人金新红主张合同无效及返还原物或赔偿损失有无事实及法律依据。

  二审中,双方当事人均未提供新证据。

  二审经审理查明的事实除与原审查明的事实相同外,另查明:涉案土地系划拨性质,金新红把涉案土地使用权转让给高敏,高敏又转让给刘X,现刘X已在涉案土地上建房,至今涉案土地尚未办理有效使用权证,亦未办理土地使用权出让手续。

  本院认为,关于金新红与高敏签订的宅基地出售合同效力问题。最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让人订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效”。涉案土地系划拨性质,本案双方当事人在未经有批准权的人民政府批准而签订宅基地出售合同,且起诉前亦未补办土地使用权出让手续,故该宅基地出售合同应为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。高敏已把涉案土地转让给案外人刘X,刘X亦在该土地上建房,该土地使用权亦不能返还,应当折价补偿。高敏与金新红签订的宅基地出售合同载明涉案土地转让价款为6.8万元,该合同价款系双方根据市场价值而约定的,系双方的真实意思表示,该6.8万元可以作为涉案土地的补偿价值。上诉人金新红上诉称双方签订的出售合同无效的理由成立,但对涉案土地使用权不再予以返还。

  关于上诉人金新红主张返还9棵杨树和30500块砖或者赔偿11000元问题。双方对于涉案土地上存在杨树和砖的事实无异议,且树和砖已被高敏处分,只是对于树和砖款是否支付存在争议。关于树和砖的价值,双方均认为价值在10000元以上,且原审亦认定树和砖的价值为10000余元,本院酌定为10000元。双方所签定的宅基地出售合同上未载明树和砖的转让问题,高敏对于原审认定的涉案土地上的树和砖被其处分未提出异议,故高敏应当予以赔偿金新红的树和砖款损失10000元。高敏辩称不应支付树和砖款的理由不能成立,本院不予支持。

  综上,原审认定基本事实清楚,但判处不当,本院予以纠正,上诉人的部分上诉理由成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条之规定,判决如下:

  一、撤销夏邑县人民法院(2008)夏民初字第439号民事判决;

  二、上诉人金新红与被上诉人高敏于2007年10月13日签订的宅基地出售合同无效;

  三、被上诉人高敏于本判决生效后十日内赔偿上诉人金新红10000元;

  四、驳回上诉人金新红的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

  一审案件受理费100元,由上诉人金新红负担。二审案件受理费100元,由被上诉人高敏负担。

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