江门市蓬江区昌迅置业代理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案

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  上诉人江门市蓬江区昌迅置业代理有限公司因房屋买卖合同纠纷一案,不服蓬江区人民法院(2000)蓬法民初字第236号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

  原审法院审理认为,被告在没有取得“江门市港口路美景里22号201室”房屋的所有权处分权也没有合法的代理手续的前提下与原告签订该房屋的买卖合同,事后又没补办该房屋的合法手续,双方也没有履行交易协议,且违反城市私有房屋管理规定,因此,合同无效。造成合同无效是被告的原因,被告因对本案负全部责任,被告收取的定订金应予返还给原告。由于被告收取的是订金,而非定金,所以不存在双倍返还的问题。据此判决如下:一、被告于本判决发生法律效力后10日内退还订金10000元给原告;二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费810元,由被告负担。

  宣判后,被告不服,向本院提起上诉称:(1)合同并非无效。其有代理资格,其代理行为有新会市人民法院棠下法庭的口头指定,棠下法庭一直协助其办理有关转让房屋的手续。(2)被上诉人违约,导致合同不能履行,无权要求返还20000元订金。被上诉人答辩称:原判正确,请求维持。

  经审理查明,1999年10月6日,上诉人江门市蓬江区迅昌置业代理有限公司根据新会市人民法院的委托,以卖方代理人的名义与被上诉人吴锡明签订一份《认购合同书》(该合同没有明确卖方),约定如下事项:被上诉人购买“江门市港口路美景里22号201室”,房屋总价140000元(含水、电费用,但不含单车房和房地产权证过户费用)。分三期支付款项,第一期于1999年10月6日支付订金(定金)20000元,第二期由被上诉人到法院办理协议时付40000元,第三期待房产交易手续办妥时付80000元。并明确该房屋交易因房管部门或国土部门政策性原因及法院部门手续不清楚而未能成交的情况下,订金还给被上诉人等条款。合同签订后,被上诉人于当天按合同交付了订金(定金)20000元给上诉人,上诉人以自己的名义开具了收据给上诉人。据此委托法院已作出裁定收变卖给被上诉人,并向有关部门发出协助执行通知,办理过户手续。后由于被上诉人没有按合同约定履行付款义务,该合同约定的交易不成功,但被上诉人追讨,上诉人于1999年11月2日退回订金(定金)10000元给被上诉人(被告退款时扣除房屋估价费667元,被上诉人确认此事),但余下10000元至今没有退回。被上诉人经追索无效,遂于2000年4月16日诉至原审法院,请求判令上诉人双倍返还订金,并承担本案诉讼费用。

  另查明,上诉人江门市蓬江区昌迅置业代理有限公司是有房屋物业代理资格的企业。

  本院认为,上诉人具有房屋买卖代理资格,其在代理买卖江门市港口路美景里22号201室房屋是法院执行标的物,上诉人与被上诉人签订《认购合同书》,被上诉人支付订金后,法院已作出裁定及房屋变卖给被上诉人,并向有关部门发出协助执行通知,办理过户手续,可视为法院已经同意了上诉人的代理行为。因此,上诉人的代理行为有效。由于被上诉人违约导致该交易未成功,责任应在于被上诉人。双方在合同中约定当被上诉人违约时,上诉人不予返还定金,因此,不存在上诉人向被上诉人支付违约金的情况,对被上诉人请求上诉人支付违约金20000元的请求不予支持。上诉人已自愿退回定金10000元给被上诉人,是其放弃自己的权利,余下定金10000元上诉人有权不予退回,上诉人上诉理据充分,应予支持。原审法院认为上诉人的代理行为无效,由此导致合同无效,责任在于上诉人,应由上诉人负本案的全部责任不当,应予纠正。根据《中华人民共和国民法通则》第八十九条第(三)项、《中华人民共和国担保法》第八十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定,判决如下:

  一、撤销蓬江区人民法院(2000)蓬法民初字第236号民事判决;

  二、驳回被上诉人吴锡明的诉讼请求。

  一、二审案件受理费各810元,共1620元,由被上诉人吴锡明负担。

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