关于湖南某公司房屋租赁合同纠纷案

1023天前2807
关于湖南某公司房屋租赁合同纠纷案免费法律咨询


  一、本案的法律关系是租赁合同法律关系,本案的基本事实是上诉人依法将出租房屋交付给了被上诉人,但被上诉人长期拖欠租金,一审判决不从这一基本法律关系和基本法律事实上分清双方责任是错误的

  (一)本案的基本法律关系是租赁合同法律关系。依据租赁合同的基本法律关系,作为出租人的上诉人的主要义务是在租赁期内将出租房屋交付给承租人即被上诉人,作为承租人的被上诉人的主要义务是在承租期内及时足额给出租人即上诉人支付租金。

  (二)合同中双方约定的租赁起始日为2004年5月18日,因此依据双方的约定,上诉人应在2004年5月18日将房屋交付给被告,用于被上诉人进场装修和对外经营。对这一合同义务上诉人并没有违约:

  (1)起租日为2004年5月18日,但在起租近半年前的2003年12月29日,上诉人即安排上诉人、被上诉人和施工方三方召开联席会议,共同对交付的房屋及工程进行验收。2003年12月31日,被上诉人向上诉人的主管单位即市**局出具书面报告,在报告中被上诉人只提出零星的轻微的工程需要完善的地方,对交付的房屋整体来说基本认可。

  (2)在起租日前三个月,即2004年2月11日前和2004年2月13日前,被上诉人已安排**大酒店及装修的相关人员进驻出租房屋现场,从**大酒店及装修人员2004年2月11日和2004年2月13日给被上诉人的报告来看,**大酒店和装修人员只提出零星的轻微的工程需要完善的地方,对交付的房屋整体来说基本认可。

  (3)在起租日前近三个月,2004年2月20日,上诉人和被上诉人正式办理了整体移交,双方共同对每一层进行了实地察看,共同确定了房屋现状,共同确定了已完工的电气工程量和给排水工程量,共同签署了《**三级邮区中心配套附属工程整体移交表》。工程整体移交表的签订,标志着在起租日计算前双方就已同意按当初的现状进行移交,上诉人已完成了合同约定的交付租赁标的物的义务。

  (4)合同约定的起租日是2004年5月18日,按惯例,被上诉人在起租日接管房屋后至少应有4至5个月的装修期,装修期过后,被上诉人才能对外营业。但被上诉人下属的**大酒店在2004年6月即对外营业了。

  (5)本案所述的房屋取得了竣工验收报告,这说明,上诉人的房屋是合格的,不存在质量问题。

  从以上情况来看,上诉人确实履行了交付租赁房屋的义务,上诉人并没有违约,上诉人的行为更不可能影响到被上诉人依合同应享受的主要权利。

  (三)相反地,被上诉人拖欠租金、根本性违约的事实非常清楚:

  (1)被上诉人应于2004年5月18日支付第二笔款33万元,但在上诉人反复催讨后,被上诉人才于2005年12月付清;

  (2)被上诉人应于2005年3月18日前一次性支付第二年的房租,但直至今日被上诉人第二年和第三年的房租仍分文未付,到2007年11月18日被上诉人应支付的租金本金高达1875000元。

  (3)按时足额支付租金是承租人最基本的义务,上诉人和被上诉人在合同中明确约定,被上诉人必须按时缴付租金,逾期缴付的,从逾期的第一天起,每天按年租金及费用总额的千分之二向上诉人缴纳违约金,如逾期超过15天未付,上诉人有权终止合同,被上诉人所投入的不动产无条件归上诉人所有。从以上约定来看,被上诉人长期拖欠大量租金已构成根本性违约。

  (4)从一审中上诉人和被上诉人提供的证据来看,被上诉人拖欠租金的主要原因是餐饮和宾馆经营不善,同时被上诉人股东之间不和,内部撤资,经营性流动资金被挪作其它用途,现在被上诉人的**大酒店就处于半息业状况。

  (5)上诉人系国有企业,承担着安置和分流国有职工的责任,在一而再、再而三催收租金无果的情况下,上诉人被迫向市政法委提交报告,请求市政法委协调,但被上诉人仍置若罔闻。

  从以上情况来看,被上诉人拖欠租金的事实非常清楚,被上诉人已构成根本性违约。

  (四)一审法院不对以上二方面的基本事实进行认定,不从基本的法律关系和基本的法律事实方面分清上诉人和被上诉人的责任,直接导致了一审判决的错误。

  二、一审判决违背当事人意思自治原则和司法中立原则,强令上诉人接收被上诉人折旧物品并支付折旧款是完全错误的

  一审判决第四项认定,被上诉人已进行价值鉴定的全部装修和添置财产按鉴定清单归上诉人所有,由上诉人支付被上诉人装修折款914316.9元、添置财产折款949786.92元。一审法院这一指令和判决是完全错误的:

  (1)平等民事主体之间财产所有权的转移属于民法调整的范围,《民法通则》中规定民法最基本的原则之一是意思自治的原则。在上诉人根本不愿接收被上诉人折旧物品的前提下,一审法院强令上诉人接受被上诉人的物品(实际上,这些物品对上诉人毫无经济价值),违背《民法通则》中当事人意思自治这一最基本的原则。

  (2)人民法院作为司法审判机关,最根本的原则是审判中立。无论在确认之诉中,还是在给付之诉中,人民法院在审判过程中,都无权超越审理权限,强令当事人设立某种法律关系,强令当事人进行买卖。

  (3)退一步说,即使合同解除后,被上诉人收回添置物品、弃置已形成的装修的过程中存在损失,这一损失也只能依据双方在解除合同过程中的责任来分担,不能强令由上诉人全部承担。本案中,导致合同不能继续履行的责任完全在被上诉人一方,因此,即使有损失,所有的损失也只能由被上诉人承担。

  (4)合同中,上诉人和被上诉人已经约定合同终止后添置物品的处理原则,即合同终止后,被上诉人应当取回已经添置的物品。

  (5)一审中,被上诉人在答辩期和举证期限届满前,均没有提出折旧物品折价“买卖”的诉讼请求,一审法院在没有“买卖”这一诉讼请求的情况下进行审理,并进而作出判决,在程序上是完全错误。

  三、一审判决上诉人赔偿被上诉人房屋闲置经营损失和漏水损失没有事实依据

  一审判决第三项判决上诉人赔偿被上诉人**大酒店北面3、4楼6间房屋闲置的经营损失453600元及八楼漏水损失253500元。这一判决没有事实依据,是完全错误的:

  (1)因消防楼梯的间距要求,消防部门只认定最尾端二间房屋不宜作客房使用,而不是认定6间房屋不能作客房使用,更不是认定6间客房不能使用。

  (2)不能作为客房使用的二间房屋,可以作为办公用房由酒店自已使用,也可以对外出租,还可以作为娱乐用房等其它用途。另外,上诉人与被上诉人之间是整栋楼出租,这二间房在整栋楼中所占的比例非常少,这二间房不能作为客房,整体来说,其使用价值并没有降低。

  (3)双方签订合同时,大楼的结构施工已经完毕,在起租之日前半年,被上诉人委派的人员已到现场察看过。将这二间房装修成客房,完全是被上诉人的过错。

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