二手房房屋买卖合同纠纷民事判决书

959天前8713
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  原告XX与被告XX房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法由代理审判员XX独任审判,公开开庭进行了审理。原告及被告的委托代理到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告诉称,2007年8月9日,我与被告北京XX房地产经纪有限公司签订了购买北京市海淀区文慧园北路今典花园X号楼X房屋《购房意向书》。2007年8月19日就购买上述房产我与被告XX签订了《房屋买卖合同》,当日我与两被告还签订了《房屋买卖居间见证合同》,约定房屋成交价为人民币765000.00元,定金为人民币20000.00元。同时,两被告向原告承诺该房屋产权证书正在办理过程中,最迟将于2007年9月30日前完成该房屋所有权证办理手续。2007年8月20日,我向被告XX支付了购买上述房屋的人民币20000.00元定金。2007年8月22日,我向被告北京XX房地产经纪有限公司交付了中介费人民币25950.00元。2007年9月30日后,我多次致电、致函两被告询问办理该房屋产权证的进展情况,2008年1月16号,被告北京XX房地产经纪有限公司电话通知我,被告XX已取得房屋产权所有证,但不打算卖房了,愿意双倍返还定金并赔偿中介费。2008年1月18号晚,被告XX与我通电话,表示因朋友孩子打算居住,故不打算再卖房子,但表示不会赔偿中介费。综上所述,被告XX已经取得房屋产权证,却迟迟不与我网签及办理产权登记手续,并表示不打算卖房的行为已构成违约,现起诉要求被告XX返还我已支付的定金2万元,承担不履行合同的违约责任以及赔偿我的经济损失10万元,北京XX房地产经纪有限公司返还我的居间服务费22950元、过户服务费3000元。

  被告XX辩称,我与原告不存在居间合同关系,是买卖关系。同意返还定金2万元,不同意承担违约责任和赔偿损失。原告不能证明他的实际损失,合同条款约定的违约金过高,同时约定了定金和违约金,违约金的性质是迟延违约金,给付违约金后合同应当继续履行。本合同是履行不能,我们只同意承担定金责任。

  被告北京XX房地产经纪有限公司辩称,同意返还过户费3000元,不同意返还居间费用,公司居间代理买卖事宜,签订了居间见证合同,而且公司促成下双方达成买卖合同,合同不能履行的主要原因是被告XX不同意,我方已经尽了义务。

  经审理查明,2007年8月9日,原告与被告北京XX房地产经纪有限公司签订了《购房意向书》,原告欲购买位于海淀区文慧园北路9好今典花园X号楼X房屋,房屋总价款765000元。原告向被告北京XX房地产经纪有限公司支付成交价格3%作为代理服务费。2008年8月19日,原告与被告XX签订了《房屋买卖合同》,约定原告购买被告XX上述房屋,房屋成交价格为76500元......原告交付定金后,双方依照《合同法》定金法则的规定承担违约责任,被告XX违约应当双倍返还定金,原告违约被告XX收取的定金不予退还......原告与被告XX任何一方不按照本合同办理手续或不提供相关证件、资料等,致使本合同无法按期顺利履行的,每延误一日应向对方支付房价款千分之三的违约金,逾期超过十个工作日的,守约方有权解除合同。2008年8月19日,原告与两被告共同签订《房屋居间见证合同》,除约定上述的房屋坐落、价款等外,另外约定原告交纳被告北京XX房地产经纪有限公司的服务费按照交易价格的3%计算,计人民币22950元,产权过户服务费人民币1500元。其中被告北京XX房地产经纪有限公司的责任包括:待产权证下发后办理房屋的合同网签以及办理房屋产权权利登记手续;见证原告与被告XX双方签订次新房买卖合同;见证原告与被告XX双方欠款交接以及有关房屋的情况。2007年8月20日,被告XX为原告出具收条,确认收取原告购房定金2万元。2007年8月22日,北京XX房地产经纪有限公司为原告出具收据,确认收到原告的中介费25950元(包括服务费22950元,产权过户服务费3000元)另查,被告XX于2007年12月24日与另一买主XX以及北京XX房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同,将诉争房屋以85万原出售另一买主XX,合同同时约定另一买主XX交纳北京XX房地产经纪有限公司服务费25500元、产权过户费1500元。

  上述事实,有当事人陈述、房屋买卖合同、购房意向书、房屋买卖居间见证合同、收条、收据等证据材料在案佐证。

  本院认为,被告XX与原告签订房屋买卖合同后,未按照合同约定履行解除抵押、办理房产证使交易顺利继续的手续,而是待办理过户条件成就后以高于与原告签订合同的价格另将房屋转卖他人,使被告XX与原告签订的合同无法继续履行,事实上已经解除,被告XX的行为构成违约,应当承担违约责任。但根据《合同法》的规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或定金条款。本案原告可以选择适用违约金条款。但双方合同中约定的违约金条款中规定:“逾期超过十个工作日的,守约方有权解除合同。”守约方虽有权解除合同,也可要求对方支付违约金,但逾期日期不能无休止、无限制的计算,逾期日期的截至时间也应当在合理的范围之内。原告已经选择解除合同前提下索要违约金,逾期日期以十个工作日计算为准。因合同事实上已经解除,定金应当退还,被告XX已同意退还原告定金,对此本院不持异议。就原告要求北京XX房地产经纪有限公司退还居间服务费、过户服务费,北京XX房地产经纪有限公司退还过户服务费,对此本院不持异议;就居间服务费,北京XX房地产经纪有限公司作为专业的房屋经纪公司,承担义务不仅仅包括提供信息,促成交易,更应完整的协助买卖双方办理过户手续。本案中,原告未能购买到诉争房屋,北京XX房地产经纪有限公司除了提供信息、安排买卖双方接洽、签订合同外并履行其他义务;本案现有证据也显示,北京XX房地产经纪有限公司参与了被告XX后来转卖他人的交易并收取了后来买主交纳的居间服务费。故北京XX房地产经纪有限公司收取的居间服务费应当退还原告。据此,依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十六条、二百零六条之规定,判决如下:

  一、被告XX于本判决生效七日内给付原告违约金人民币二万二千九百五十元,退还原告定金二万元。

  二、北京XX房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内退还原告服务费二万二千九百五十元、产权过户费三千元。

  三、驳回原告的其他诉讼请求。

  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。

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