土地征用补偿对象如何确定?

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  1992年6月30日,紫雾酒家与永宁村签订了《房屋租赁合同》,约定:紫雾酒家租赁永宁村坐落在西安宾馆北侧门面房5间、库房5间,面积约300平方米,租期3年,租金每年两万元,劳力退养金两万元,每半年支付一次;并约定租赁期内承租方可对房屋进行装修改造等。该合同由西安市碑林lX-r商行政管理局进行了签订,嗣后,双方均按约予以履行。

  1994年3月25日,碑林区人民政府统一征地办公室(以下简称区统征办)根据市统征办的委托,与永宁村签订了征地协议,代表政府为陕西海润物业发展有限公司房地产开发建设征用永宁村村办企业用地5亩、菜地14.979亩,由区统征办支付土地补偿费、安置补助费、集体土地原有附着物补偿费共计6,293,385元。协议还约定,由永宁村负责被征用土地上的单位和个人拆迁,市、区统征办派人协助。1994年4月12日,市、区统征办发出联合通告,要求“自本通告发布10日内,凡在被征用土地上与永宁村村委会签订有房地产租赁合同的单位和个人,必须办理完毕合同终止手续并搬离现场。逾期,由政府依法强行拆除,后果自负”。1994年6月1日,永宁村向紫雾酒家等租赁户送达了永宁村的“通告”指出:根据西安市人民政府(93)107号文件精神,永宁村位于西安宾馆北侧(原村办企业用地)19.979亩集体土地,已于—1994年3月25日被建设单位正式规划征用,根据建设单位与永宁签订的协议,永宁村必须在1994年6月17日前将被征用的土地提交给建设单位使用,如未在规定之期限内提交给用地单位,每超出一天将按1%o滞纳金给予罚款,所以,请各承租户支持其工作,尽快腾出所占的房屋,在一周内交还给永宁村。该通告发出后,永宁村与各租赁户未能取得一致意见。1994年6月15日,西安市和碑林区两级政府的负责人召集有关行政部门的领导、永宁村的村干部、租赁经营户的代表共38人在西安宾馆召开了永宁村土地征用、拆迁工作协调会议,并形成了会议纪要,确定:合同期满的要依法拆迁,合同未到期的,在不增加永宁村负担的情况下,由永宁村和市、区统征办协调解决。但会后各方仍未达成协调解决的意见。

  1994年6月26日,水宁村与市统征办现场负责人孙玉林达成委托协议,该协议约定,永宁村把上述被征用土地上的21户承租户的搬迁工作委托给孙玉林等人完成,具体实施方案由孙玉林和市、区统征办商定。1994年6月27日,区统征办、永宁村又与孙玉林达成承包协议,约定由孙玉林将长安北路西侧、西案宾馆北侧、长兴饭店南侧的紫雾酒家的21户承租户进行搬迁,并约定了承包总费用、时间、人员组成等具体事项。随后,承包人在市、区统征办的指挥、协助下开始做上述21户的搬迁工作,其中17户从市统征办领取了补偿费后自行搬迁。紫雾酒家等4户因搬迁补偿费用未能达成一致意见,不同意搬迁,遭到永宁村等人采取砸门等强行拆迁措施,双方发生争议。1994年7月12日,紫雾酒家以永宁村为被告向陕西省高级人民法院起诉,要求赔偿房屋装修损失、营业损失,给付搬家补助费等。一审法院受理后,于1994年7月21日下达停止拆队裁定书。同年8月1日,一审法院委托西安市房地产评估所对紫雾酒家等四承租户的房屋装饰进行造价评估,双方当事人均到现场勘察丈量。8月3日,因紫雾酒家等四承租户提出永宁村的诉讼代理人孙玉林与评估所的工作人员均是西安市房地产管理局的工作人员,对评估单位提出异议,一审法院又委托陕西资产评估公司进行评估,并同样由双方当事人到场进行了现场勘察丈量。陕西资产评估公司对紫雾酒家的装饰工程的评估结论为112,402.42元。8月4日,一审法院裁定恢复对紫雾酒家等四承租户租赁房屋的拆除。一审法院在审理期间,决定追加市统征办为共同被告参加诉讼。

  另查明:本案租赁合同中所租赁的房屋是永宁村未经批准在自己所有的集体土地上建造的。

  陕西省高级人民法院经审理认为,紫雾酒家与永宁村房屋租赁合同,系双方自愿签订,并经碑林区工商行政管理部门鉴证,应认定为合法有效,但由于该房屋附着的土地被征用,致使合同无法履行,故应解除该房屋租赁合同。市统征办委托并会同统征办共同实施征地方案时,对征用土地上的承租户紫雾酒家未作妥善处理,即联合发布通知,强行限期要求办理合同终止手续并搬离现场不妥。后因紫雾酒家逾期搬迁又雇佣民工强行对其营业场所进行了部分拆除,构成了侵权,应承担侵权赔偿的民事责任。市统征办在征用永宁村土地时没有充分考虑紫雾酒家租赁永宁村房屋进行经营活动的实际情况,在其财务会计凭证《搬迁户补偿册》上对紫雾酒家等四户以外的承租户均做了不同数额的补偿,故对紫雾酒家的经济损失亦应由市统征办补偿。永宁村作为出租方,在拆迁过程中未告知市、区统征办其与紫雾酒家的房屋租赁合同尚未期满,同时也未积极协助有关单位处理好与各承租户拆迁补偿等事宜,给紫雾酒家造成的经济损失亦应承担相应的民事责任。依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《西安市城市建设拆迁安置办法》、《陕西省土地管理实施办法》的规定,市统征办应承担紫雾酒家的房屋装饰补偿费、租赁房屋合同尚未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失。因拆迁造成生产经营企业停产、歇业的,除按规定给予补偿费外,还应按拆迁前6个月的月平均利润计算补偿。紫雾酒家未向法庭提供国家税务部门出具的税票,无法认定其具体损失,原租赁房屋合同期限未满而另行签订的房屋租赁合同因其主体是骊山微电子中心,不予采信,其提供的搬运费证据,依法予以确认,房屋装饰以陕西资产评估公司的评估报告为准。据此判决:一、解除紫雾酒家与永宁村1992年6月30日签订的房屋租赁合同。二、市统征办于判决生效后10日内向紫雾酒家补偿房屋装饰费、搬运费共计人民币122,410.42元。三、驳回紫雾酒家其余的诉讼请求。案件受理费7576.79元,鉴定费500元,由永宁承担2076.79元,市统征办承担6000元。

  紫雾酒家和市统征办对一审判决均不服,向最高人民法院提起上诉。最高人民法院经审理认为:永宁村未经批准在集体土地上擅自建房并出租给该村之外的其他单位用于商业经营,违反了国家有关土地管理法律、法规的规定,该租赁合同为无效合同,一审判决租赁合同有效并予以解除不当,应予纠正。造成合同无效,紫雾酒家和永宁村均有过错,应各自承担相应的经济损失。紫雾酒家未经认真审查,租用永宁村擅自建设的房屋进行商业经营,停业损失应当自行承担;永宁村应当知道其所建的房屋不得出租给其他单位用于商业经营,并在明知该房所占用的土地被征用的情况下,仍然与紫雾酒家签订为期3年的房屋租赁合同,并允许紫雾酒家进行装修,故应补偿紫雾酒家的装修费用。市统征办委托区统征办和永宁达成了征地补偿协议,支付了永宁村包括拆迁房屋补偿费在内的征地补偿费,因此,永宁村应在协议生效后按照规定将被征用的土地及地上附着的房屋无偿交给市统征办拆除或者自行拆除。市统征办依法拆除已被征用的土地上的附着房屋属于合法行为,不构成民事侵权。永宁村在房屋拆迁公告公布后,没有妥善终止与紫雾酒家的房屋租赁关系,即采取强制手段拆除出租的房屋不当,应适当支付紫雾酒家的搬迁费用。因永宁村对紫雾酒家承担装修费的补偿责任。则不再承担侵权的民事责任。紫雾酒家拆请由永宁村赔偿另行租房差价损失的主张,因永宁村不能继续出租房屋是政府的征地行为引起的,且紫雾酒家对签订该无效租赁合同也有过错,故该部分损失应由紫雾酒家自行承担。本案是紫雾酒家与永宁村因房屋租赁合同纠纷提起诉讼,一审判决市统征办应承担紫雾酒家的房屋装饰补偿费,租赁房屋合同未履行完毕另行租赁房屋的差价、搬运费及经济损失等,依据不足,依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项的规定,最高人民法院于1999年9月27日以(1999)民终字第34号民事判决书判决如下:

  一、撤销陕西省高级人民法院(1994)陕民初字第1—1号民事判决。

  二、紫雾酒家与永宁村1992年6月30日签订的房屋租赁合同无效。

  三、永宁村于本判决生效后十日内向紫雾酒家补偿房屋装饰费、搬运费122,410.42元;逾期付款按中国人民银行同期贷款利率加倍支付利息。

  四、驳回紫雾酒家的其他诉讼请求。

  一审、二审案件受理费共15,153.58元,由紫雾酒家负担3153.58元,永宁村负担12,000元;鉴定费500元,紫雾酒家和永宁村各负担250元。

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