机械厂租赁合同纠纷案

906天前4094
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  原告魏昆华诉被告云南易门机械厂租赁合同纠纷一案,本院于2006年8月25日受理后,由本院审判员王儒鸿担任审判长,与人民陪审员李小龙、魏正菊组成合议庭,于2006年9月22日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理,原告及被告特别授权委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原告魏昆华诉称,被告云南易门机械厂终止了与我签订的《租房协议》,给我造成了损失,我要求被告云南易门机械厂补偿我房屋及附属物修缮费64630元,支付我搬迁费16000元及因搬迁引起的场地租用费4060元、绿化费30000元、退还租金11250.6元、鉴定估价费2000元,以上共计127940.60元,诉讼费由被告易门机械厂负担。

  被告云南省易门机械厂辩称,原告魏昆华与我厂确实签订了《租房协议》,由我厂将食堂、会议室及前面空地、三排宿舍、后面空地至安装车间后墙止租给原告魏昆华使用,至今还未到期也是事实,但原告魏昆华未与我厂协商,也未经我厂同意,便将我厂租给他的13间职工宿舍转租给他人养鸡,拆除了隔墙四堵,把职工宿舍变成了鸡舍,并且自2004年12月7日至今就未按协议约定交纳水电费。我厂因改制,职工强烈要求拍卖资产,按改制政策安置职工,易门县人民政府顺应民心,作了批复,同意在监察部门的监督下公开拍卖资厂安置职工。鉴于以上原因,我厂认为是原告魏昆华违约在先,我厂有权解除《租房协议》,我厂要求解除与原告魏昆华的《租房协议》,依法驳回原告魏昆华的诉讼请求。修房、绿化属原告魏昆华的自身行为,我厂未同意过原告魏昆华对房屋进行修补,对空地、道路进行清理整洁,也未同意过原告魏昆华投入18万元巨资修房一事,依据法律规定,我厂对此不作补偿。原告魏昆华所称种植各种树木3000株不是事实,且我厂没有请其搞过绿化,对此我厂不同意支付任何绿化费用,至于原告所提出的因搬迁引起的场地租用费,是原告魏昆华为其今后的发展所做的准备,我厂对其今后的发展不负有责任,所以不同意补偿,但因确实租期未满应解除的事实,我厂同意给付原告魏昆华搬迁费2000元,退还所余租金7083.33元,但要扣除其未交纳的电费699元、水费676.40元,实际给付原告7707.93元。

  审理查明,2001年初,原告魏昆华与被告云南易门机械厂达成了由原告租赁被告所有的食堂、会议室及前面空地、三排宿舍、后面空地至安装车间后墙止等房屋及空地的初步意见后,原告在2001年3月及11月对所要租赁的房屋和空地做了铺贴陶瓷地砖、墙砖、踢脚线、内外墙刷、天棚吊顶、砼道路、瓦屋面翻修、修理旧木门窗、砖砌围墙、零星砖砌体及零星工程等修建工作。2001年11月28日,原、被告双方签订了《租房协议》,约定由被告将上述房屋及空地租给原告使用,租期为10年,租金分两次付清,2002年1月1日起至2006年12月30日止,每年租金5000元,五年合计25000元,于2001年11月28日付清,2007年1月1日起至2011年12月30日止,每年租金6000元,合计30000元,于2007年1月1日付清。水电由乙方安装电表、水表各一只,水电费按现行价计算,每月交付一次……合同签订后,原告于2001年11月28日交付给被告租金30000元。2003年11月1日,原告将所租赁的房屋租给周保留、王月红、陈川艳、刘兴国使用。2006年,被告云南易门机械厂改制,于2006年5月出售给他人,被告于2006年7月15日向原告发出《通知》,要求原告在2006年7月30日前搬走。原告以给自己造成的损失尚未解决为由,找到被告协商,因协商未果,原告拒绝搬迁。后被告及其改制组再次向被告发出《通知》,并向原告发出《对魏昆华租用机械厂场地的临时解决办法的承诺》,易门县经济委员会向原告发出《对魏昆华租用机械厂场地搬迁的承诺》后,魏昆华陆续搬迁,最后于2006年8月18日全部搬迁完毕。在搬迁过程中,原告因搬迁支出搬迁费19138元,因无场地摆放搬迁物品,原告向张双华租借场地、向杨建波租借房屋摆放搬迁物品,每年租金共计4060元。2006年8月7日,经玉溪立信房地产评估有限公司易门分公司评估,原告魏昆华在其向被告租赁的房屋及空地上所做的修建共投入了121264.23元,应补偿的余值为64633.51元。原告于2006年8月15日诉至本院,要求判如所请。在审理过程中,被告提出原告还有电费699元、水费676.40元未交,要求在本案中一起扣除,原告明确表示认可,同意扣除。另查明,原告在搬迁时,其投入的修建的大铁门一镗、太阳能一套已被其搬走。被告对原告所做的修建房屋及空地的工程量及价款均表示无异议。

  以上事实,有原、被告在本院指定的举证期限内向本院提交、并在庭审中宣读、出示的《租房协议》一份、易门机械厂的《通知》一份、《对魏昆华租用机械厂场地的临时解决办法的承诺》一份、《魏昆华租用机械厂场地搬迁的承诺》一份、《收条》八份、《付款证明单》三份、《收据》五份、玉溪市立信房地产评估有限公司易门分公司出具的LFY060810-241号《易门县龙泉镇魏昆华房屋及附属物修缮补偿价值〈鉴定评估报告〉》一份及《发票》一份、原告与张双华、杨建波签订的《租房协议书》、《场地租用协议》各一份、光盘两张、2006年8月17号张双华出具的《收条》一份、证人张双华、王国寿、王国孝、王德兴、赵世富的证言、易门机械厂发出的《通知》一份、易门机械厂改制组发出的《通知》一份、证人周保留出具的《证明》一份、证人刘兴国出具的《证明》一份、易政复字(2006)8号文件一份(复印件)、《云南省收款专用发票》记账联一份(复印件)及中国工商银行现金《存款凭证》一份(复印件)、照片7张、2003年11月1日魏昆华与周保留、王月红、陈川艳三人签订的《租房合同》等证据及原、被告双方在庭审中的陈述证实,本院认为,以上证据之间能够形成锁链,相互映证,证明本案事实,本院予以确认。原、被告提交的其他证据不足以证明本案事实,本院不予确认。

  本院认为,原告在合同签订前对所要租赁的房屋及场地进行了修建,是为了履行《租赁协议》,更好的使用该房屋及空地,现被告因改制终止了与原告的房屋租赁协议,原告不能顺利按《租赁协议》履行,给原告造成了损失,被告应对原告造成的损失承担赔偿责任。原告是在与被告达成初步意见后对房屋场地进行了修缮,之后才与被告签订的《租房协议》,被告以未经其同意为由,不同意给付的主张不能成立,本院不予支持。原告于2003年将其向被告租用的房屋转租他人,被告一直未提出异议,已认可了原告的行为,且现在以此为由提出原告违约,已超过其主张权利的时效,在此被告主张原告违约,其有权解除租赁合同的主张,本院不予支持。在计算被告应赔偿原告的损失时,应扣除原告搬迁时搬走的大铁门一镗和太阳能一套的费用3700元,依据(121264.23元一3700元)×未使用的年限5.33年/10年的计算方式,被告尚应赔偿原告房屋及附属物修缮费62661.74元,原告要求被告赔偿房屋及附属物修缮费64630元的主张,本院予以部分支持。其要求被告赔偿鉴定费2000元的主张,本院予以支持。因原告向被告租房屋及场地的租期未满,原告给付的超出实际租赁期间的租金应由被告返还给原告,对原告实际租赁期,因原告是于2006年8月18日完全搬出所租赁的房屋及场地,因此原告要求租期计算至2005年10月8日的主张,本院不予支持,被告提出的租期计算至2006年7月31日的主张,本院予以支持,原告交纳的30000元租金减去计算至2006年7月30日的租金22916.67元,被告尚应返还原告租金7083.33元,原告要求被告退还租金11250.60元的主张,本院予以部分支持。原告因解除合同搬离所租赁的房屋及场地,被告应适当补偿原告相应的搬迁费及原告因无处摆放搬迁物品而产生的租金,原告的主张符合有关法律规定,但其主张要求被告支付搬迁费16000元及场地租用费4060元的主张过高,本院不予支持,本院认为由被告补偿给原告搬迁费及场地租金2000元较为适宜。原告提出的要求被告支付绿化费的主张,因其未提供充分的证据证明,本院不予支持。在审理过程中,被告提出要求扣除原告在租赁期间所欠的水电费1375.40元,原告对该费用表示认可,也表示同意扣除,但因本案中被告并未提出反诉,因此本院不予扣除。为保护公民、法人的合法民事权益,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条、第二百一十六条之规定,判决如下:

  一、由被告云南易门机械厂于法律文书生效之日起十五日内赔偿原告魏昆华房屋及附属物修缮费、鉴定费64661.74元。

  二、由被告云南易门机械厂于法律文书生效之日起十五日内返还原告魏昆华房屋及场地租金7083.33元。

  三、由被告云南易门机械厂于法律文书生效之日起十五日内补偿原告魏昆华搬迁费及租金2000元。

  四、驳回原告魏昆华的其他诉讼请求。

  案件受理费4069元,其他诉讼费800元,共计4869元,由原告魏昆华承担2063元,被告云南易门机械厂承担2806元。

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