池州市某公司土地使用权转让合同纠纷

1023天前2092
池州市某公司土地使用权转让合同纠纷免费法律咨询


  上诉人池州市贵池区经济贸易委员会(以下简称贵池经贸委)为与被上诉人池州市中冠置业有限公司(以下简称中冠公司)土地使用权转让合同纠纷一案,不服安徽省池州市中级人民法院(2004)池民二初字第29号民事判决,向本院提起上诉。本院2004年4月28日受理后,依法组成合议庭,于2004年5月27日公开开庭审理了本案。上诉人贵池经贸委委托代理人黄中梓,被上诉人中冠公司的法定代表人程兰平及其委托代理人吴成龙、徐三中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院审理查明:2002年7月,原告与池州市国土资源局签订了国有土地使用权出让合同,约定原食品厂地块面积7972m2,以总价款1014277.56元的价格出让给原告。此前原告即于2001年9、10月份取得了建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。2002年8月18日,原告取得了该出让地块的国有土地使用证。同年11月7日,原告与贵池经贸委委托的刘孝彬签订土地使用权转让及拆迁补偿协议,约定将8200m2(含出让面积7972m2)地块以综合地价人民币288万元一次性买断土地使用权,原告于2002年11月8日前将土地价款人民币140万汇往甲方(刘孝彬)帐户,余款310461.44元在2002年11月14日前付清。乙方(原告)已付土地部门的出让金、契税等费用1169538.56元含在综合地价288万元之内,由甲方收回,抵作综合地价款后,甲方负责该地块的拆迁安置,必须在2002年12月下旬将该规划红线范围内地块的1、2、3号楼交给乙方,其余部分在2003年5月底前完成。协议第五条还约定违约金50万元。2002年11月8日、11日,原告两次转帐支付给被告贵池经贸委人民币1710461.44元。2002年12月5日,原告又与刘孝彬达成补充协议,约定,“现甲方(刘孝彬)因须于2002年12月下旬将原食品厂地块规划红线范围内地块1、2、3号楼交给乙方(原告),垃圾清除、场地达到平整,甲方着手按合同规定和法律规定安排拆迁工作,相关拆迁安置费和拆除费由甲方承担,拆除材料归甲方变卖所有。”2003年1月24日、3月14日,原告向经贸委发出交地的函,要求经贸委尽快交地。2003年4月18日、6月25日,原告再次发出交地的函,并申请公证处对场地现状进行了证据保全。

  原审另查明,池州市毛巾被单厂系国有企业。2001年9月18日,原告与池州市毛巾被单厂签订了原食品厂地块的土地转让协议。2002年10月,池州市毛巾被单厂进行改制,由贵池经贸委与刘孝彬签订协议,将毛巾被单厂整体转让给了刘孝彬,刘孝彬等遂成立了池州市杏花巾被有限公司。

  原告在多次催交土地未果情况下,遂于2003年10月具状法院要求判令被告贵池经贸委、池州市毛巾被单厂、池州市杏花巾被有限责任公司立即交付原食品厂地块规划红线范围内其余部分,并承担违约金50万元及赔偿损失20万元,后在庭审中将损失请求变更为106475.61元。原审法院于2003年12月2日公开开庭审理了此案。贵池经贸委在庭审中辩称:经贸委并非该土地使用权人,该土地的使用权已整体转让给了刘孝彬。根据土地出让合同,在原告与刘孝彬签订合同之前已与国土资源局签订了土地使用权出让合同,土地交付主体应是国土资源局。在合同履行过程中,刘孝彬仅负有交付1、2、3号楼的义务,另原告违约在先,对方应支付含地价在内的288万元,但经贸委实收1710461.44元。原告负有先期履行的义务。请求法院驳回原告的诉讼请求。2003年12月2日,原告申请撤回对池州市毛巾被单厂及杏花巾被有限责任公司的起诉,原审法院于2003年12月5日裁定准许。

  原审法院认为,原告与被告贵池区经贸委委托人签订的协议书系双方真实意思表示,合法有效,双方均应履行合同约定的义务。原告已在约定的期限内向被告支付了土地使用权转让款,被告也应在约定的期限内交付该块土地。现被告未能按期交付,构成违约,应承担违约责任,即按合同约定支付违约金,另原告提出的损失请求依据不足,不予支持。该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定,判决:一、被告池州市贵池区经济贸易委员会于判决生效后十五日内将原食品厂地块规划红线范围内其余部分交付原告。二、被告池州市贵池区经济贸易委员会于判决生效后十五日内支付原告贵池市中冠置业有限公司违约金50万元。三、驳回原告池州市中冠置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14400元,由原告负担4400元,被告池州市贵池区经济贸易委员会负担10000元。

  贵池经贸委不服上述判决,向本院提起上诉称:一、一审判决认定事实错误。1、认证上遗漏证据。(1)中冠公司举证其2001年9月18日与毛巾厂签订了一份协议书,主要内容涉及本案争议的土地使用权转让和相关拆迁事宜,但判决故意遗漏该证据,致使案件事实认定发生根本性的变化和错误,将中冠公司与毛巾厂签订的协议搁置一边,将争议土地使用权的权属人毛巾厂搁置一边,来认定争议的土地使用权转让事实。(2)庭审中,中冠公司出示了上诉人的两份授权委托书,其中一份有刘孝彬的个人承诺:“我负责承担所签定权利义务”,这份书证涉及到上诉人的代理人刘孝彬个人对争议协议履行责任和本案当事人的确定,可一审判决对此只字不提。2、认证中错误认定事实。(1)中冠公司究竟与谁发生土地使用权转让的关系,这是本案的基点,争议地块土地使用权原属毛巾厂,上诉人从来不是土地使用权人,为了帮助下属企业改制,解决拆迁问题,上诉人委托受让毛巾厂资产的刘孝彬与中冠公司签订一份协议,该协议得到毛巾厂的认可,土地使用权转让的当事人是毛巾厂和中冠公司,上诉人不是转让方,一审判决将土地使用权权属人、与中冠公司签订协议的毛巾厂排斥在外,错误明显。(2)庭审质证中,中冠公司仅出示了土地使用权证复印件,该复印件中涉及446m2为手记增加,均未出证单位印章,不符合证据规则的要求。上诉人代理人当庭就提出异议,但一审判决对复印件仍予认证,认定中冠公司“取得了该出让地块的国有土地使用权证”实属错误。(3)中冠公司起诉要求交付“原食品厂地块规划红线范围内其余部分”。其诉讼请求本身就含糊不清。经过举证、质证、中冠公司仍未能说清,一审查证认证中也没有说清其余部分究竟是多少面积,但判决书中仍然使用无确定的数字的“其余部分”,这恰恰证明一审认证不清。二、一审判决适用法律错误。(一)本案争议标的为土地使用权,是特殊物,受《土地法》、《城市房地产管理法》专属调整,一审判决未适用专项法律十分错误。(二)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十五条规定:“土地使用权转让是土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。”在本案中上诉人不是土地使用者,原使用者是毛巾厂。二OO二年十一月七日上诉人委托代理人刘孝彬与中冠公司签订了第一份协议。此前二OO二年七月中冠公司已与池州市国土资源局签订了出让合同,根据该合同第五条的约定,池州市国土资源局应于二OO二年八月二十六日将争议的土地交付给中冠公司,一审同时认定二OO二年八月中冠公司已办理了争议地块的使用权证,按一审认定在上诉人签订争议地块使用权转让协议之前,争议地块权属人就是中冠公司,交付地块的法定义务人却是国土资源局,上诉人与中冠公司的协议根本就不是土地使用权转让,事实上土地使用权人中冠公司为了有效使用土地,与上诉人订立的是拆迁协议,根据《城市房屋拆迁管理条例》第六条规定,中冠公司应当取得拆迁许可证,但中冠公司未取得拆迁许可证,按照《合同法》第五十二条第五款规定,上诉人与中冠公司签订的协议实属无效合同过错责任在于中冠公司。如果按一审认为该协议为土地使用权转让协议,该协议同样无效,上诉人不是土地使用权权属人,也不是土地使用者,相反,中冠公司作为土地受让方却是权属人。三、一审判决程序上违法,直接影响到案件公正处理。(一)一审判决遗漏当事人。根据本案事实,土地使用权转让事实发生在中冠公司、毛巾厂之间,土地出让事实发生在中冠公司和池州市国土资源局之间。土地交付义务人为池州市国土资源局,一审判决在处理中,未涉及上述当事人。(二)中冠公司在二审庭审时当庭提出撤回对毛巾厂、巾被公司的诉讼,一审法院当庭未准许,二OO三年一月五日一审法院送达一审判决书时同时送达准予撤诉的裁定书,上诉人认为这违反程序规定。中冠公司撤回对毛巾厂、巾被公司的起诉,实质上变更了诉讼请求,中冠公司起诉时是要求上诉人、毛巾厂、巾被公司三个被告承担民事责任,撤回对毛巾厂、巾被公司的诉讼,实质上其诉讼变更为单独诉讼,上诉人变为单独被告,上诉人有权提出异议,进行救济,包括申请追加,但一审将裁定与判决同时送达,实际上剥夺了上诉人程序上申请追加被告的权利,应当纠正。同时中冠公司当庭撤诉,变更诉讼请求的行为应当在举证期满前提出,当庭撤诉应不予准许。一审法院偏袒中冠公司,请求二审法院予以纠正。四、一审判决显失公平。根据一审的认定,中冠公司有义务支付288

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