柳州市某冷柜厂诉潘某租赁合同纠纷案

908天前1102
柳州市某冷柜厂诉潘某租赁合同纠纷案免费法律咨询


  上诉人柳州市冷柜厂因与被上诉人潘永玲租赁合同纠纷一案,不服柳州市柳北区人民法院(2008)南民初(一)字第1625号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成由审判员黄琪宣担任审判长,审判员刘汉京、徐宝华参加的合议庭进行了审理。书记员丁立波担任法庭记录。本案现已审理终结。

  经一审查明:2002年3月13日,原、被告双方签订了一份《协议书》,被告租用原告的2440平方米的简易仓库用于存放货物,时间为2002年5月1日至2007年4月30日止,租金是每月十日前支付,租金标准分段计付,被告同时向原告交纳押金12000元,合同终止时退回,合同签订后双方各自按约履行。由于原告欠鸿春公司的巨额款项,双方于2004年元月19日签订了一份《协议书》,原告将属自己厂区内的全部场地、物业、厂房、设备等的使用经营权转让给鸿春公司作为抵偿债务,期限为二十年,自2004年元月1日至2023年12月31日止。原告将属自己厂区内的全部场地、物业、厂房、设备等的使用经营权转让鸿春公司后,原告与被告2002年5月签订的《协议书》,实际是在被告与鸿春公司之间履行。双方履行合同将满,被告于2007年4月28日与鸿春公司签订《租赁合同》,合同的内容与原、被告在2002年5月签订的合同基本一致,用途不变,面积不变,期限自2002年5月1日至2008年12月31日,租金为6.5元/m2,被告需交押金12000元。2007年6月8日,被告又与原告签订《协议书》,租赁物与被告和鸿春公司签订的《租赁合同》涉及到的租赁物是同间仓库。被告是在不同的时间与原告及鸿春公司签订同一租赁物的租赁合同。被告在履行合同时,只付给原告2007年6月份及同年11月、12月、2008年1月的租金,其余租金全部支付给鸿春公司。柳州市中级人民法院于2007年5月8日受理鸿春公司申请柳州市冷柜厂(原告)破产还债一案,柳州市中级人民法院于2007年12月6日以(2007)柳市民破字第1号民事裁定书裁定驳回鸿春公司的申请。柳州市中级人民法院在驳回鸿春公司的申请后,将在受理案件期间代管理的租赁铺面的租金退还给鸿春公司。另查明,鸿春公司在取得原告转让的场地、物业、厂房、设备等的你不用经营权后,所有租户都是与鸿春公司之间履行2002年的合同约定,并向鸿春公司交纳租金。期满后,在100多租户中,只有被告与原告在2007年6月8日是签订合同,其余的租房均是与鸿春公司签订租赁合同,并向鸿春公司交纳租金。被告称与鸿春公司签订的租赁合同已提前解除,并付清了所有租金,不可能再向原告交纳租金。由于双方意见分岐大,被告不同意调解。

  一审法院认为,依照法律规定,起字号的个体工商户在民事诉讼中,应以营业执照登记的户主(业主)为诉讼当事人,本案被告应为潘永玲。本案原告已将属自己厂区内的全部场地、物业、厂房、设备等的使用经营权转让给鸿春公司,时间是二十年,在这期间原告依法无权处分自己已转让给他的标的物,原告认为与鸿春公司、鸿浦公司是三家为一家,鸿春公司是受原告的委托收取租金的主张与查明事实不符,原告同时主张原告与鸿春公司签订的转让合同无效合同,而事实是原告与鸿春公司签订的转让合同,从签订至今仍然在履行。原告把已经履行及正在履行而未经法律确认无效的合同,主张为无效合同,显然与法相悖。综上所述,原告与被告签订租赁合同是原告在无权处分租赁物情况下无视法律规定。因此,原、被告2007年6月8日签订的租赁合同应为无效合同。被告虽曾交给原告几个月租金,并不能以此为原、被告之间的合同是有效的依据,被告在发现自己是在向原告、鸿春公司交纳租金存在有误时,及时纠正,把应交纳的租金支付给鸿春公司并无不妥,被告有权主张已交给原告2007年11月、12月、2008年1月的租金,鉴于被告没有在本案中主张,本院不予处理。原告诉请要求被告支付租金,即没有法律事实,也没有法律依据,原告应承担对自己的举证不能责任。原告所诉,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:驳回原告柳州市冷柜厂的诉讼请求。

  上诉人柳州市冷柜厂不服一审判决,上诉称:1、本案所诉的是上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》,但一审法院却越权超范围审理本案之我的上诉人与鸿春公司2004年元月19日签订的《协议书》,违反法律规定;2、被上诉人与上诉人是在平等自愿的基础上签订的《租赁合同》,合同有效并且实际履行,被上诉人没有依约支付租金,构成违约,应当承担违约责任。故一审判决事实不清、程序违法、判决错误,请求二审法院依法撤销,并改判被上诉人承担《租赁合同》的违约责任。

  被上诉人庭审答辩称:一审审理并认定上诉人与鸿春公司签订的《协议书》等证据,是为了核实本案的案件事实,是必要的,不属于超范围审理。一审判决事实清楚、认定证据充分、适用法律正确、程序合法、判决得当,请求二审维持。

  综合诉辩双方的意见,本案的争议焦点是:1、一审对上诉人与鸿春公司2004年元月19日签订的《协议书》的审理和认定是否超出本案的审理范围;2、被上诉人是否就当向上诉人支付租金,并承担违约责任。

  本院经审理查明,一审查明的事实属实,本院予以确认。

  本院认为,人民法院在审理案件时,并不仅限于审查、认定原告提出的事实,对其他诉讼当事人提出的,或者法院认为对查明案件事实有关联性的证据和事实应进行审查。

  上诉人虽然是以上诉人与被上诉人双方签订的《租赁合同》向一审法院提起诉讼,并要求被上诉人依据《租赁合同》承担违约责任,但由于上诉人与鸿春公司在2004年元月19日签订了一份将属自己厂区内的全部场地、物业、厂房、设备等的使用经营权转让鸿春公司,期限为二十年(自2004年元月1日至2023年12月31日止)的《协议书》,而上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》所涉及的租赁物为上诉人厂区内的2440平方米的简易仓库,该租赁物在上述二十年使用经营权转让《协议书》中所涉及的场地范围内,该《协议书》对查明本案事实具有关联性,因此,一审法院在本案中对该《协议书》进行审理并无不当,上诉人主张一审法院越权超范围审理本案之外的上诉人与鸿春公司2004年元月19日签订的《协议书》,违反法律规定,理由不充分,且与事实不符,本院不予采信和支持。

  对于上诉人与鸿春公司在2004年元月19日签订的二十年使用经营权转让《协议书》,上诉人虽主张该协议无效,但由于该协议至今未被确认无效,且双方现仍然在履行,故一审判决认定该协议现仍有效,协议对上诉人仍具有约束力并无不当,对此,本院予以维持。

  合法有效的合同才能得到法律的保护,而《租赁合同》生效的前提是出租人对租赁物依法享有出租权。由于上诉人在与鸿春公司签订二十年使用经营权转让《协议书》时,已将包括本案《租赁合同》所涉的租赁标的物在内的全部场地、物业、厂房、设备等的使用经营权转让给了鸿春公司,故上诉人对本案所涉租赁标的物在《协议书》的转让期限内不再享有出租权。因此,一审判决认定上诉人在无权处分租赁物的情况下与被上诉人签订的《租赁合同》无效,并无不当。对此,本院予以维持。由于上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》为无效合同,上诉人要求被上诉人支付租金及承担违约责任已无依据,故对上诉人提出被上诉人应向其支付租金及承担违约责任的主张,本院不予支持。

  综上所述,上诉人上诉理由不成立,本院不予采信和支持;一审判决认定事实清楚、适用法律正确,程序合法,本院予以维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:

  驳回上诉,维持原判。

  一审案件受理费4487元,二审案件受理费4487元,共计8974元(上诉人已预交),由上诉人负担。

  本判决为终审判决

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