新沂市新安粮油管理所 诉刘尚金租赁合同纠纷案

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沂市新安粮油管理所 诉刘尚金租赁合同纠纷案  

上诉人新沂市新安粮油管理所因与刘尚金租赁合同纠纷一案,不服新沂市人民法院(2006)新民一初字第1203号民事判决,向本院提起上诉。本院于2007年1月4日受理后,依法组成合议庭,于2007年1月18日公开开庭审理了本案,上诉人新沂市新安粮油管理所(以下简称新安粮管所)的委托代理人施国恩、谭夫岭,被上诉人刘尚金的委托代理人刘栋林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审法院查明,2003年8月13日,新沂市粮食局直属库(甲方)与刘尚金(乙方)签订了书面房屋租赁协议,约定:1、甲方提供现有小屋两间(河东纸箱厂南头小屋两间)租给乙方使用。2、租赁期限为五年,租金每年600元,一次交清当年房租,过期不缴,视同违约,出现后果,乙方自负。3、乙方在租赁期间内的工商、税务、城管、治安等费用由乙方自理。4、乙方应持有合法经营证件依法经营,如有违法行为造成后果,一概由乙方承担,甲方概不负责。5、乙方在承租期内不得擅自破坏房屋原结构,不得私自对外转租,承租期满后,应保持经营期间原貌。6、乙方在经营期间内的水电费自理,如不按时交纳水电费,产生的后果由乙方负责。7、如果政策变动,需要拆迁,乙方必须无条件服从,造成损失,甲方概不负责。8、租赁期自2003年8月13日至2008年8月13日止,本协议一式贰份,本协议自签订之日起生效,双方共同遵守。此后不久,新沂市粮食局直属库以书面方式对刘尚金租赁房屋范围进行了追认,内容为:原直属库河东纸箱厂租赁给刘尚金使用的房屋包括:饲料车间一楼,西侧的小平房及饲料车间东南侧空地,租期5年(2003年8月13日到2008年8月13日),该证明加盖了原新沂市粮食局直属库公章,落款日期提前至2003年8月13日。刘尚金使用了租赁房屋及空地,并按约定向新沂市粮食局直属库交纳了至2005年8月的租金。

  2004年11月,新沂市粮食局将下属的新沂市粮食局直属库划归新安粮管所使用作为中储粮代储点。新安粮管所为了利于管理在未与刘尚金协商一致的情况下,于2004年11月24日将其租赁房屋院落的北大门堵上,致使刘尚金只能从西大门通行,造成不便。为此双方产生纠纷,刘尚金因而欠交部分电费。在双方发生争执期间,新安粮管所同意为刘尚金另开一个门以便于通行,为此刘尚金购置铁门一扇价值约1200元,但该所后来未按约定另外开门。此后,新安粮管所发现租赁合同上约定的标的物仅为西面两间小屋,并不包括饲料车间的房子,遂通知刘尚金限期从饲料车间中搬出,双方又产生争执。刘尚金在饲料车间放有两台机器,其在2005年4月25日将其中一台机器拉去修理,后又陆续将生活用具搬走,但未将租赁的房屋返还给新安粮管所,另一台机器仍存放在饲料车间内。新安粮管所修理下水道形成的建筑垃圾阻碍了道路的通行,其现已将北大门重新打开。2006年5月31日,刘尚金向原审法院起诉,要求继续履行合同并排除妨碍。

  原审法院认为,本案原、被告双方对租赁物是否包括饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地存在争议。被告主张租赁物不包括饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地,被告并提供了新沂市粮食局与原新沂市粮食局直属库负责人闻德龙谈话笔录及闻德龙、胡建军出庭予以作证,因新沂市粮食局是新沂市新安粮管所的上属单位,证人闻德龙、胡建军系原新沂市粮食局直属库内部职工,均与本案有利害关系,以上证据不能优于原告持有的原新沂市粮食局直属库向原告出具的证明,故对以上被告提供的证据不予采信。原告租赁被告房屋及场地的目的是进行生产,两间小屋较狭小无法容纳生产机器,如果仅租赁两间小屋不符合原告的租赁目的;原告从2003年8月长期使用饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地,原新沂市粮食局直属库一直没有提出异议,证人闻德龙在出庭作证时亦表示当时同意原告使用此房屋和场地;且原新沂市粮食局直属库向原告出具的证明明确约定租赁物包括该房屋和场地,该证明应视为原告与原新沂市粮食局直属库对租赁物进一步进行了约定;鉴于原告租赁的房屋地理位置较为偏僻,双方约定的租金数额虽然较低但并不违反常理;故从以上情形综合分析,原告租赁的租赁物应该包括饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地。原新沂市粮食局直属库与原告之间有关租赁房屋及场地的约定是双方真实意思表示,符合法律规定。新沂市粮食局直属库与原告应当按照双方约定的条款履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力”的规定,被告在2004年11月23日取得该租赁房屋的所有权后,仍应当与原告全面履行租赁合同。被告在2004年11月24日未与原告协商变更或解除房屋租赁合同情况下,擅自将原告所租赁房屋院落的北大门堵死,给原告使用租赁物造成影响,为此被告应当承担一定的民事责任,赔偿原告因此造成的损失,法院结合案件实际情况酌情予以认定。虽然被告的行为给原告使用房屋造成影响,但并没有致使原告无法使用该房屋,事发后原告不积极采取措施减少损失发生,致使损失扩大,对扩大的损失部分应由原告自行承担。原告要求被告赔偿经营损失3万元的主张,因缺乏证据证明其计算依据,故对原告的该项主张,法院不予采纳。因被告未按约定给原告另开门,以致原告另外添置一扇铁门,为此给原告造成的损失被告应该赔偿。被告在原告搬走后在道路上堆放的建筑垃圾妨碍了原告的通行,被告应将道路上的建筑垃圾清除。据此判决如下:(一)、原、被告继续履行原新沂市粮食局直属库与原告所签订的房屋租赁合同及原新沂市粮食局直属库许诺原告使用饲料车间和场地的约定,即原告有权在约定的期限内继续使用西面的两间小屋及饲料车间一楼以及饲料车间东南侧空地,被告应准许原告从北大门通行;(二)、原告将铁门交付给被告时,被告赔偿原告铁门损失1200元;(三)、被告于判决书生效后三日内将通往原告使用房屋道路及场地上的建筑垃圾予以清除;(四)、被告于判决书生效后五日内赔偿原告经济损失3600元;(五)、驳回原告的其他诉讼请求。

  上诉人新安粮管所不服上述民事判决,向本院提起上诉称:上诉人在2005年3月通知被上诉人解除租赁合同,被上诉人未在合理期限内提出异议,合同已经解除,原审法院判决继续履行合同违反法律规定。双方租赁合同不包括饲料车间一楼,原审法院认定粮管所和直属库职工与本案有厉害关系错误。上诉人为业务需要改大门并未影响被上诉人正常经营,也未给其造成损失,一审法院判决经济损失和铁门损失没有事实和法律依据。请求二审法院依法改判。[page]

  被上诉人刘尚金答辩称:1、上诉人称通知解除合同不是事实,上诉人没有通知被上诉人解除合同,上诉人在履行合同期限内违约,应承担赔偿损失的责任。2、双方的合同对权力义务均约定明确,包括经营的目的、范围,两间房屋不能够进行生产经营,双方租赁的范围包括直属库的饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地。新沂市新安粮油管理所作为上诉人的主管机关,一审认定上诉人工作人员证言与本案有利害关系是正确的。3、上诉人堵上北大门造成的损失已经中院生效判决确认,被上诉人的损失远远超过法院确定的损失。综上,一审法院判决认定事实清楚,请求驳回上诉维持原判。

  经双方当事人确认,本案争议的焦点为:1、双方的租赁合同是否应继续履行;2、上诉人堵死北大门的行为是否构成违约及一审支持被上诉人的损失是否适当。

  上诉人主张被上诉人租赁的房产范围仅限于租赁协议,不包括饲料车间一楼和饲料车间的东南侧空地,为此上诉人提供新沂市粮食局直属库的书面证明一份,证实租赁协议上不包括饲料车间一楼和饲料车间的东南侧空地,这两处只是给刘尚金临时使用的。被上诉人认为该证据不属于新证据,不予质证。被上诉人未向本院提交新的证据。

  在二审审理期间,双方当事人对铁门损失达成一致意见为900元,被上诉人刘尚金承诺在执行阶段铁门损失按照900元申请执行,放弃300元。二审查明其他事实与原审法院查明事实一致,本院予以确认。

  第一,关于双方的租赁合同是否应继续履行的问题。

  本院认为,首先,关于租赁物的范围。双方签订的房屋租赁合同上约定,刘尚金租赁原新沂市粮食局直属库所有的房屋两间,此后不久,新沂市粮食局直属库给刘尚金出具书面证明,对租赁物的范围进行了追认,即租赁物包括饲料车间一楼、西侧的小平房及饲料车间东南侧空地。刘尚金从2003年8月一直在上述场地生产经营并交纳租金,新沂市粮食局直属库未提出异议。直到租赁物所有权发生变化后的2005年初,新安粮管所对租赁物是否包括饲料车间一楼及饲料车间东南侧空地产生争议,并在一审提供证人出庭作证、二审提供新沂市粮食局直属库的情况说明,欲证明租赁物的范围就是合同约定的两间屋。对此,本院认为,本案是租赁纠纷,是合同类案件,在此类案件中,书证本身是判断案件事实的主要依据和最佳证据,在合同相对人对租赁物范围发生争议的情况下,应当以书证载明的内容作为判断的依据。根据双方签订的租赁合同和原出租人的书面追认证明,本案租赁物的范围有所扩大。上诉人一审期间提供的证人是上诉人单位及上级主管单位的职工,且证人证言的证明效力本身就低于书证的证明效力;上诉人二审期间虽然提交了新沂市粮食局直属库的书面证明,欲证明租赁物没有变化,扩大的部分是暂时给被上诉人使用的,但是该证明与新沂市粮食局直属库在一审期间的追认证明相互矛盾,上诉人对此亦无合理地解释,因此根据禁反言的规则,对于上诉人二审期间提供的该份证明本院不予采信。上诉人关于租赁物范围应以协议为准的主张,与事实不符,本院不予支持。

  其次,关于本案合同是否应继续履行的问题。上诉人主张已于2005年3月通知被上诉人解除合同,双方之间的租赁合同已经解除。对此,本院认为,我国合同法规定合同的解除条件有约定和法律规定两种,解除的方式为双方协商解除或一方申请解除。本案双方签订的租赁协议并未赋予任何一方当事人合同单方解除权,因此,本案不存在约定解除合同的问题。合同法第二百二十七条对租赁合同的法定解除条件进行了规定:“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。”根据本案查明的事实,上诉人2004年11月未与被上诉人协商一致而将租赁物所在院落北大门堵上,被上诉人仍将租金交纳至2005年8月,被上诉人不存在违约行为,故,上诉人在双方当事人未协商一致而以租赁物权属发生变化单方决定解除合同的行为不符合上述法律规定。上诉人要求解除租赁协议的请求,缺乏法律依据,本院不予采信。

  新沂市粮食局直属库与刘尚金签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示,并不违反国家强制性规定,合同合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。新沂市粮食局直属库作为出租人交付了租赁物,刘尚金作为承租人依约履行了交付租金的主要义务。后在租赁合同履行过程中,新沂市粮食局将下属的新沂市粮食局直属库划归新安粮管所使用。虽然租赁物的权属发生了变化,但是我国合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力,因此,根据上述法律规定新安粮管所与刘尚金应按照原新沂市粮食局直属库与刘尚金签订的租赁合同及追认证明确定的租赁范围继续履行。

  第二,上诉人堵死北大门的行为是否构成违约及一审支持被上诉人的损失是否适当。

  本院认为,上诉人与被上诉人应按照租赁协议继续履行。如果上诉人确因自身经营及内部管理需要,可以提前与刘尚金协商解除租赁合同,但新安粮管所在未与承租人协商的情况下,在租赁期间擅自将租赁物的北大门堵死,使刘尚金要绕道外出,无疑给刘尚金生产经营及使用租赁物造成实质性影响,甚至在某种程度上改变了其租用该房屋的实际用途,不能完全实现其合同的目的,新安粮管所的行为已构成违约,其作为违约方无权要求解除合同。对于新安粮管所堵上北大门违约在先的事实,已经两级法院生效判决作出认定。且新安粮管所的违约行为确实给刘尚金带来一定的经济损失,由于双方当事人事先在租赁合同中既未约定违约金的数额,也未约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法,一审法院考虑刘尚金实际损失情况,结合新安粮管所在诉讼过程中已将堵上的北大门恢复原状,酌情判令新安粮管所赔偿刘尚金3600元经济损失并无不当。至于上诉人提出的铁门损失数额问题。虽然双方当事人在二审期间对铁门损失达成一致意见,确认损失额为900元,但是被上诉人承诺在执行时按照铁门损失900元申请执行,放弃300元,因此,双方对铁门损失的争议事项已经解决

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