夏某某诉张某某租赁合同纠纷案

906天前6279
夏某某诉张某某租赁合同纠纷案免费法律咨询


  原告夏某某与被告张某某租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,原告夏某某的委托代理人陈锦龙,被告张某某的委托代理人张丽君、李诗怀到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

  夏某某诉称,我与张某某于2006年5月17日签订房屋出租协议,张某某将海淀区保福寺110号丽君餐厅出租给我使用,每年租金80000元,并保证提供营业执照税务登记、卫生许可证等一切经营手续。协议签订后,张某某未按协议约定办理卫生许可证,造成我无法经营。2006年6月1日,在张某某同意的情况下,我又将丽君餐厅的有关设备转让给黄某某,黄某某另与张某某签订房屋承租协议。在我与张某某事实上已解除协议的情况下,其理应将收取的租金退回,现经协商未果,起诉要求张某某返还租金42000元,并承担本案诉讼费用。

  张某某辩称,我已为夏某某提供了相关证照,协议履行过程中无违约的行为。相反,夏某某在协议签订后的半年内即将丽君餐厅转租,违反了双方的约定。现双方已就剩余租金交接完毕,故不同意夏某某的诉讼请求。

  经审理查明,北京市海淀区丽君餐厅(以下简称丽君餐厅)系个体工商户,经营者为张某某。2006年5月17日,丽君餐厅(甲方)与夏某某(乙方)签订《合作协议》,约定双方将海淀区保福寺110号丽君餐厅的房屋交付乙方经营,租金每年80000元,半年一付。合作时间自2006年5月17日起至2008年7月24日止。甲方保证提供营业执照、税务登记、卫生许可证等一切经营手续;乙方如经营困难,有权转让,转让费用甲方不得干涉,但乙方会主动和甲方协商,并在继续履行协议条款的前提下转让出租。乙方如经营不足半年转让,乙方将赔付甲方一个月房租7000元。签约当日,夏某某向丽君餐厅支付2006年5月17日至同年11月16日的房屋租金及水费42000元。丽君餐厅于2006年6月12日经北京市海淀区卫生局核准,延续办理卫生许可证,有效期自2006年6月12日至2010年6月11日。

  2006年6月1日,夏某某与黄某某签订《转让协议》,将丽君餐厅的经营权转让给黄某某,转让费用65000元。张某某之女张某某另于2006年6月12日与黄某某签订《合作协议》,约定将丽君餐厅交付黄国山经营,合作时间自2006年6月12日至2009年6月11日。合作第一年场地租金为80000元,第二年为100000元,第三年为120000元。夏某某否认曾与张达房屋租金12000元向本院提供黄国山书面证明一份,黄本人未能出庭做证,夏否认其曾收取上述款项,张亦无法提供相应付款凭证。

  上述事实,有双方当事人陈述、《合作协议》、《转让协议》、收据、证据材料在案佐证。

  本院认为,夏于2006年5月17日与丽君餐厅建立合作关系,并基于双方约定向丽君餐厅经营人交纳了2006年5月17日至11月16日的房屋租金及水费。另依黄分别与夏及张签订的转让协议及合作协议可见,自2006年6月12日起,黄实际取得了丽君餐厅的经营资格,夏与张原合作协议因当事人协商一致而解除。鉴于夏提前滕退房屋,故其要求张退还尚未发生的房屋租金,理由正当,本院予以支持。根据双方协议约定,丽君餐厅应保障营业执照、税务登记及卫生许可证等手续齐全,现有证据可印证丽君餐厅于2006年6月12日延续办理了卫生许可证,且双方未明确约定相关证照的交付时间,故夏以丽君餐厅未依约办理卫生许可证构成违约的诉讼意见,缺乏事实依据,本院不予采纳。双方协议第十一条约定,在夏经营不足半年即转让经营的情况下,应向张长山赔付1个月房屋租金7000元;另夏所交纳的租金始于2006年5月17日,黄的承租时间始于2006年12月15日,夏要求张长山返还违约金及实际使用期间的房屋租金,缺乏法律依据,本院不予支持。

  张自述曾与夏达成口头协议,再次转让的年租金标准不得低于100000元的诉讼意见缺乏证据支持,夏亦否认该口头协议的存在,故本院对张的上述抗辩意见无法采纳。如无法定理由,证人应当出庭做证。本案被告张曾因黄无法到庭为由申请延期审理,再次庭审依然未能出庭,现夏对黄的证言形式提出异议,理由正当,本院予以采纳。此外,黄目前与张之间系合作经营关系,在张无法提供付款凭证,夏亦否认收取租金退还的情况下,张所持已退还12000元租金的抗辩意见,缺乏事实依据,本院亦无法采纳。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定,判决如下:

  一、张于本判决生效后七日内,退还夏祖瑞房屋租金二万八千元;

  二、驳回夏其他诉讼请求。

  案件受理费一千六百九十元,由夏祖瑞负担五百六十三元,已交纳;由张担一千一百二十七元,于本判决生效后七日内交纳。

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