苏**、王*居间合同纠纷一案

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苏**、王*居间合同纠纷一案免费法律咨询


  原告深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司(以下简称百年创道公司)诉被告苏**、王*居间合同纠纷一案,本院受理后,适用简易程序,于2005年10月13日公开开庭审理。原告百年创道公司的委托代理人汤化冰、谢本星,被告苏**、王*的共同委托代理人黄康、罗振辉到庭参加诉讼。本案已审理终结。

  原告百年创道公司诉称,2005年6月10日,受两被告的委托,原告为两被告提供了订立售房合同的举荐服务,促成两被告与买方卢舜华、梁文豪签订了《房地产预售合约》。合约明确了原告为居间方,并约定因促成本合同的签订,两被告应向原告支付佣金人民币10000元。同时,合约第十八条规定,买卖双方中任一方若违反《房地产预售合约》,未能履行本合约之条款出手或购入该房产,违约方不仅应支付佣金人民币10000元,还应代替未违约一方向原告支付佣金人民币10000元,共计支付佣金人民币20000元。合同签订后,两被告却以该房过户需缴纳营业税为由,拒不向买方出售该房产,亦未向原告支付佣金。而根据深圳市相关法规、政策规定,两被告所拥有的该套房屋在过户时不需要缴纳营业税。为维护原告的合法权益,特向法院起诉,请求判令:1、两被告支付居间服务报酬人民币20000元;2、两被告承担本案诉讼费。

  被告苏**、王*共同辩称,1、原告未能促成合同成立,根据《合同法》第427条的规定,本案中买卖双方没有最终签订房地产买卖合同,原告只能要求委托人支付必要的费用。2、两被告不与买方签订转让合同并不构成违约,备注中有约定。根据深圳地税局2005年6月3日发布的文件,存在缴纳营业税的问题。原告向被告发了通知,但在其没有任何授权的情况下不能代表买方。其后,买方也未与两被告协商营业税的问题,两被告有权取消合同。3、合同的格式条款无效,原告依据该无效条款请求违约金不能得到支持。房地产预售合约里的条款存在冲突,应采取有利于卖方的解释,备注第2点约定不明确。合同中有约定中介公司获取利益的条款,但该条款对被告无约束力。《房地产预售合约》第12条所规定的是附条件的付款行为,因条件未成就,原告没有权利请求两被告付款。两被告虽违反第18条的约定,但该条约属于霸王条款,是原告强制缔约行为的约定,如被告将房屋卖出,只需支付人民币10000元的佣金,如未卖出,则需要支付人民币20000元,违反了公平原则。综上,请求法院依法驳回原告的诉讼请求。

  原告百年创道公司向本院提交以下证据:1、《房地产预售合约》,证明该合约是原、被及买方真实的意思表示,是合法有效的。该合约第12条规定,原告有权利向买卖双方各收取佣金人民币10000元。第18条规定如有一方违约,另一方未违约,违约方应替未违约方支付佣金。2、房地产证,证明两被告在签订合同之后违约的事实。3、律师函(被告向于原告发出),证明两被告在签订合同后违约的事实。4、福利商品房买卖合同,证明两被告所拥有的房产是在1996年购买,已超过相关部门规定缴纳营业税的期限。5、产权资料电脑查询结果表,证明2005年8月之后(即预售合约签订后)两被告违约,在没有取得原告同意的情况下,将房屋卖给了他人。6、邮政速递单,证明证据3的函件是被告律师通过邮政速递的方式向原告发出的。

  被告苏**、王*向本院提交以下证据:1、深圳市地方税务局通告,证明从2005年6月3日起个人购房后两年那转手交易的,存在交纳营业税的问题,购房的起始时间以发票或房屋产权登记为准。2、原告通知,证明至2005年7月2日原告知道存在交纳营业税的问题;原告以通知的方式,告知被告营业税由买方承担,违反了合同约定,也没有买方的授权。3、律师函,证明原告已经知道被告基于居间合同备注部分取消了合约的履行;原告主张佣金的依据是房地产合约的第18条。

  被告苏**、王*的质证意见为:1、对证据1的真实性予以确认,但是对证明的内容有异议,原告所说的条款均是格式条款,所以对被告没有约束力。2、对证据2的真实性予以确认,但是认为该证据证明了房产登记日期为2004年11月9日。3、对证据3的真实性不予确认,因为是复印件。4、对证据4的真实性不予确认,不是两被告发给原告的。

  原告百年创道公司的质证意见为:1、对证据1的真实性予以确认,但对证明内容有异议,该规定不适用于本案争议的房产。2、对证据2的真实性不予确认,没有原告的公章。3、对证据3的真实性予以确认,但对证明内容有异议,原告认为两被告不是基于备注部分取消了合约的履行,而是无故不履行合约。

  经审理查明,2005年6月10日,原告作为居间方,与两被告(卖方)和卢舜华、梁文豪(买方)签订《房地产预售合约》,约定:买卖双方通过居间方购入及出售位于深圳市福田区梅林一村92栋013B房产,转让成交金额为人民币675000元;基于由居间方提供居间服务以及促成买卖双方签订此合约,居间方有权向双方收取佣金,其中向卖方收取佣金人民币10000元,向买方收取佣金人民币10000元,该笔佣金于双方签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》前付清;买方在签署本合约同时交保证金人民币3000元予以居间方,若卖方签署本合约并对上诉款项以定金名义签收后,买方所交保证金自动转为定金,该合约生效;按照本合约所约定的时间签订《深圳市房地产买卖合同(现售)》之时若一方或双方不予到场签订或拒签,居间方以特快专递的形式发函通知起违约,以此证明违约一方;签署本合约后,卖方或买方任何一方未能履行本合约之条款出售或购入该房地产,违约一方须负责付予居间方应得之上述佣金,同时承担违约责任,代替为违约一方付予居间方应得之佣金,共计人民币20000元。该合约备注第2条约定:如在产权转移过户当天按国家规定该房存在营业税,则买卖双方可协商取消该合约的履行,买方退还定金。同日,被告王岩收取了梁文豪定金人民币3000元。此后两被告未向卢舜华、梁文豪出售上述房产,也未向原告支付上述佣金。根据深圳市国土资源和房产出售给了高武兵,产权转移登记的核准日期为2005年8月23日。

  另查,1998年7月6日,被告苏琳玲与深圳市住宅局签订《深圳经济特区福利商品房买卖合同》,被告苏**向深圳市住宅局购买梅林一村92栋013B房产,共有权人为被告王*。该房产性质为福利商品房。2004年11月9日,经深圳市房地产权登记中心核准,该房产由安居房换证转换为市场商品房,房地产证号为3000293803。

  庭审中,两被告向本院提交深圳市地方税务局、深圳市财政局、深圳市国土资源和房产管理局于2005年6月3日发布的《关于加强我市房地产税收管理的通告》(深地税告〖2005〗5号),并主张没有继续履行预售合约的原因是:1、根据该通告的规定,转让该房产须缴纳营业税,而买卖双方因营业税问题没有协商一致,其合约备根据预售合约备注中的规定取消了该合约的履行。2预售合约中没有规定何时签订正式买卖合同。3、2005年6月10日通告已经发布,但原告没有向被告告知相关内容,原告作为专业人员明知营业税的问题,却说没有营业税,被告认为原告的工作人员由欺诈行为。该通告规定:个人购买住房(包括普通住房和非普通住房)在2年内转手交易的,一律按实际销售金额全额依5%的税率缴纳营业税。个人购入住房的起始时间,以房屋产权证上的登记日期或契税完税证明上注明的时间为准。

  本院认为,原告、被告及卢舜华、梁文豪签订的《房地产预售合约》系包含房屋买卖内容和居间服务内容的混合合同。根据我国合同法关于居间合同的有关规定,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的,不得要求支付报酬,但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。现原告未能促成买卖双方签订正式的房地产买卖合同,原告不能向两被告主张佣金。两被告与卢舜华、梁文豪未能签订正式的房地产买卖合同,即使两被告存在违约行为,也应向买受人承担违约责任,与原告并无直接关系。而根据三方签订的《房地产预售合约》来看,该合约是原告提供的格式合同,第十八条的规定使原告处于无论其提供的居间服务行为是否成功均可从中受益的地位,房屋买卖若未成交,买方或卖方就应承担违约责任,向原告支付违约金,该条约明显加重了买卖双方的责任,应属无效,对合约各方无约束力。综上,原告要求两被告支付居间服务报酬人民币20000元的诉讼请求,本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决如下:

  驳回原告深圳市百年创道房地产投资顾问有限公司的诉讼请求。

  案件受理费人民币810元,由原告负担。

  如不服本判决,可在判决书送达之日七起十五日内,向本院递交上诉状,并按双方当事人的人数提出副本,上诉于广东省深圳市中级人民法院。

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