青岛施泰公司为与东营渤泰公司房屋租赁合同纠纷案

961天前3156
青岛施泰公司为与东营渤泰公司房屋租赁合同纠纷案免费法律咨询

  上诉人青岛施泰公司为与东营渤泰公司房屋租赁合同纠纷一案,不服东营市东营区人民法院(2002)东民初字第435号民事判决,提出上诉。本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人青岛施泰公司的委托代理人查玲玲、被上诉人东营渤泰公司委托代理人宋瑞岭、闰贵新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  原审判决认定,原、被告于2000年12月18日签订《合作协议书》,协议约定:双方以合作形式经营饭店,原告以承租的房屋及基本设施等投入,被告负责投入原告投入以外的全部费用;合作期限为3年,自2001年元月1日至2003年12月30日止;被告每年应支付给原告7万元合作费用,3年共计21万元;第1年分两次支付,第1次在2000年12月30日前支付4万元,第2次在2001年元月20日前支付3万元;第2年分1次支付,2001年11月30日前支付7万元;第3年分1次支付,2002年11月30日前支付7万元;原告投入的房屋在东营区北一路东段,东赵村北。上下两层16间及附属建筑,面积约500平方米;原告投入房屋及设施:1、房屋及现有的装饰;2、现有的附属建筑;3、电视机、VCD机、功放机、音响各2套,空调4套;4、厨房及用具一宗;5、10人餐桌、椅子各3套,4人餐桌、椅子各2套;6、沙发2套;7、床7张。被告负责饭店的经营,原告不参与经营。被告负责经营中一切费用以及经济、民事、刑事等责任。在合作期内,原告不得随便终止协议,否则退回被告合作费用;被告不按时上缴合作费用或终止协议时,应全部交清应付的合作费(共计21万元);被告变卖或更改原告的基本设施,并未经原告同意时,被告必须照价赔偿或恢复。《合作协议书》签订当日,原告按协议约定将房屋及基本设施全部移交给被告,被告在协议约定的时间内付给原告第1年费用7万元。原告未参与经营饭店。被告未在协议约定的时间内支付第2年费用。原告承租房屋的房主为孙继三、刘洪亭,其中原告与刘洪亭签订的《房屋租赁合同》中约定不准转让给他人,原告承租的孙继三的房屋,亦未提供孙继三同意转租他人的有关证据。青岛施泰装饰公司提出反诉,要求东营渤泰公司返还已支付的7万元合作费。

  庭审中,被告主张第2年费用未交的原因是原告提供的房屋不具备合作开饭店的条件,房屋没有自来水,不能排污,经常停电,当时告知了原告,并在2001年9月停止经营。原告对此不予认可。被告提交东营区黄河路街道办事处东赵居民委员会的通知,证明不允许向外排污,证人张彦出庭证明关于房屋的排污、排水问题已告知了原告。原告认为东赵居民委员会的通知是2001年5月28日发出的,被告自己陈述是2001年9月停业,所以该通知不影响被告经营,被告亦未通知原告,证人张彦与被告法定代表人之兄具有利害关系,其证言不能作为证据使用。

  原审法院认为,原、被告签订的《合作协议书》实为房屋租赁合同,原告未经出租方同意,擅自将承租的房屋转租他人,因此该房屋租赁合同为无效合同。被告自协议签订后一直使用房屋及基本设施,为此被告应按实际使用时间支付给原告使用费,协议约定每年7万元费用为双方自愿约定,被告应按此标准支付使用费。原告主张解除合作协议,不予支持;原告主张被告支付房租14万元,被告应按实际使用时间支付,已付的7万元应予扣除,对于符合法律规定部分予以支持,超出部分不予支持。被告主张双方系联营关系,原告只收取固定利润,却不参与经营,违反联营活动中共负盈亏、共担风险的原则,属保底条款,应当确认无效,所收取的固定利润,应当退回,因双方当事人签订的合作协议不属联营合同,故其主张不成立,不予采信。被告反诉要求原告返还合作费7万元的请求,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定,判决:一、青岛施泰公司于判决生效之日起10日内支付东营渤泰公司使用费55232.87元;二、驳回东营渤泰公司的其他诉讼请求;三、驳回青岛施泰公司的反诉请求。案件受理费4310元,由原告负担2610元,被告负担1700元;反诉费2610元由被告负担。

  青岛施泰公司上诉请求撤销一审判决,依法改判。其主要理由是:一、本案的合作协议是联营合同,不是房屋租赁合同。被上诉人称与上诉人签订的是房屋租赁合同,但在一审中并未提供证据证明,而本案的直接证据--《合作协议书》却能证明被上诉人收的是合作费。二、一审法院在认定合同无效的前提下,没有对双方的过错责任进行认定,且计算上诉人实际使用该房屋的时间有误。1、一审法院在认定被上诉人无权转租却私自高额转租的情形下导致合同无效,却不判令被上诉人因其过错而承担给被上诉人造成的损失,相反,判决上诉人按实际使用时间支付房屋使用费。另一方面,一审既然认定合同无效,那么合同的条款对双方当事人就没有法律约束力,也就不应当使用原来协议中每年7万元费用的约定,从保护无过错方的原则,应当按被上诉人租用房屋的费用来计算。2、一审法院认定上诉人实际使用房屋的期间是2001年1月l日至2002年9月1日,这与事实不符。上诉人在2001年5月28日接到东赵居委会停止排污的通知后,多次找被上诉人要求解决,被上诉人避而不见、饭店长时间停业。同年9月,东赵村改造时截断饭店的供水水管,饭店已经没有条件继续经营。上诉人万般无奈,与介绍人张彦一起找到被上诉人,并告知其饭店无法经营,要求终止合作协议。被上诉人采用拖延的方式拒不接收。一审中,被上诉人只是因张彦的特殊身份对其出庭作证不予认可,但并未否认张彦代上诉人向其履行了告知义务。况且,证人张彦与被上诉人总经理的哥哥关系很好。一审法院没有认定张彦的证言,却认定房屋一直由上诉人控制,上诉人应承担房租,这显然与事实不符,也有失公平原则。上诉人在被上诉人违约后,履行了告知义务,要求终止合同。被上诉人不采取措施导致损失扩大,依法应对该损失独自承担责任。

  东营渤泰公司答辩如下:一、原判对事实的认定基本正确,双方根本不存在联营问题。2000年12月份,经上诉人经理王风琳的朋友张彦介绍,上诉人找到被上诉人,提出要承租被上诉人的房屋开饭店和办事处。因为此前被上诉人对外表示过出租的意愿,双方随后开始了洽谈。12月18日,双方达成一致意见,签订了《合作协议书》。所谓“合作协议书”,按照当时双方的理解,实际上是“租赁协议书”,此外没有任何有关合作的意向。另外,根据有关的法律规定,双方的协议也不具备联营的法律特征。其一,该协议是单务合同,被上诉人将房屋交付上诉人之后,除了收取房租之外,不再承担经营过程中的任何“经济、民事和刑事责任”,被上诉人从不干预上诉人的经营活动;其二,该协议没有联营的内容。被上诉人将房屋交给上诉人后,只是收取固定租金,并不参与饭店的经营,不负责盈亏,更不承担风险,因此,双方是租赁关系而非联营关系;其三,协议不存在“保底条款”。所谓保底条款,通常是指联营一方虽向联营体投资,并参与共同经营,分享联营体的赢利,但不承担联营体的风险责任,在联营体亏损时,仍要收回其出资和收取固定利润的条款。被上诉人既未投资,也不参与共同经营,更不分享饭店的赢利,与“保底条款”的法定概念毫无相似之处。上诉人故意将双方签订的租赁协议解释成联营协议,其目的无非是推卸责任。一审法院在正确认定合同性质的基础上恰如其分地确认双方的权利义务,二审法院应予维持。二、原判对双方责任的划分准确。尽管协议无效,但上诉人实际使用了被上诉人的房子,并且赚取了大量利润。此期间的房租当然应当根据双方的约定予以支付。一审对此判决合情合理合法。三、一审对上诉人占用房屋时间的计算基本上是准确的。原判计算房屋使用费的起算时间是对的,但应计算到2002年9月30日止,一审认定的使用房屋时间比实际使用时间少了1个月,被上诉人为减少损失,予以放弃。四、原判虽然判令上诉人支付房租,但没有判令上诉人返还房屋,也没有判令上诉人按照协议上列明的清单返还财产,应予改判。

  经审理,二审查明的事实与一审一致。

  另查明,二审过程中,被上诉人提交了两份《房屋租赁合同》。两份合同均规定,乙方在租赁期间有权转租第三方使用,甲方不得干涉。上诉人质证认为:一、两份合同与被上诉人一审提交的两份合同不一致,一审提交的两份合同均没有允许被上诉人转租房屋;二、被上的人提交两份合同已过举证期限,按证据规则规定,不应作为证据使用,不予认定;三、被上诉人在提交的答辩状中认可一审判决,并未对上诉提出异议。

  本院认为,根据双方当事人签订的《合作协议书》,被上诉人将房屋及附属设施交给上诉人使用后,只是收取固定的合作费用,并不参与饭店经营,不负担盈亏,更不承担经营风险,因此,该《合作协议书》实质为房屋租赁合同,上诉人称《合作协议书》是联营合同,其观点不能成立。

  被上诉人系将从第三人(房屋所有人)处承租的房屋对外转租,其性质是无权处分行为。《合作协议书》的效力有待房屋所有人的追认与否,房屋所有人追认则转租行为有效,否认则转租行为无效。原判以未经出租方同意、擅自将所承租的房屋转租他人为由,认定协议无效,被上诉人对此予以认可,即被上诉人对房屋转租未经原房屋所有人同意的事实是认可的。被上诉人虽在二审中提交两份《房屋租赁合同》,据此证明转租房屋已经房屋产权人同意,但上诉人以已过举证期限为由不予认可。因此,原判对合同效力的认定应予维持。被上诉人明知其无权处分而对外转租,上诉人明知被上诉人无权处分而与之签订《合作协议书》,双方当事人均有过错,应对《合作协议书》导致的法律后果承担同等责任。

  按照法律规定,《合作协议书》被确认无效后,上诉人应将房屋及租赁的设施返还给被上诉人,当事人因合同无效导致的损失由当事人按过错责任予以承担。本案中,被上诉人将房屋及附属设施交付上诉人使用,按《合作协议书》约定应获得一定的合作费用(实质为租赁费),由于《合作协议书》被确认无效,该笔合作费用被上诉人将无法获得,此即本案中作为出租人的被上诉人遭受的经济损失。参照《合作协议书》规定的标准,自2001年1月至2002年9月期间的房屋使用费为116700元,双方当事人应予均担,即上诉人应支付被上诉人58350元房屋使用费,因上诉人已付7万元,超付部分11650元应由被上诉人返还给上诉人。综上所述,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项、第一百五十八条之规定,判决如下:

  一、维持东营市东营区人民法院(2002)东民初字第435号民事判决第二项;

  二、撤销东营市东营区人民法院(2002)东民初字第435号民事判决第一项、第三项;

  三、东营渤泰公司于判决生效之日起10日内返还青岛施泰公司房屋使用费11650元;

  四、青岛施泰公司于判决生效之日起10日内返还东营渤泰公司租赁房屋及设施(设施明细详见《合作协议书》第五条).

  一审案件受理费4310元、反诉费2610元,由东营渤泰公司负担;二审案件受理费6920元,由青岛施泰公司负担。

  本判决为终审判决。

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