楼层“跳号”开发商被诉欺诈 开发商退还房款并赔偿损失

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  江苏省苏州市工业园区某住宅小区23幢楼的建筑层数是地面18层,地下1层。为了迎合民间忌讳有关数字不吉利的习俗,开发商在编制楼层号时,有意抽去了13、14两个层数。这样,12层以上的楼层号就凭空增加两层,比如购买13自然层房屋的,合同上写的是15层;购买14自然层房屋的,合同上写的是16层,依次类推。

  然而,有人不领开发商这个情。消费者陈某夫妇欲购买该幢楼16、17自然层两套房屋,合同上标注的16、17层,不料拿到的是14、15自然层两套房屋。陈某夫妇认为开发商存在欺诈,将其诉至法院要求加倍返还房款。日前,苏州市中级人民法院对此案作出维持原判的终审判决,即解除双方购房合同,开发商返还原告购房款及车位转让款,并赔偿相关损失。

  ●诉讼案由 2007年9月16日,陈某夫妇与开发商签订《商品房销售合同》,约定购买某小区23幢16层的1601室、17层的1701室两套房屋,房价共计149.41万元,并以16.15万元签订了两个车位转让协议,同时,付清了全部房款和车位价款。

  2008年4月,陈某夫妇领到了新居的钥匙。到现场后,他们发现开发商交付的房屋不是16层和17层的,实际上是14层和15层的,便立即找到开发商,要求交付其所购的16层和17层的两套房。

  开发商认为,他们对自然层13层、14层进行“跳号”处理是出于善意,且陈某夫妇订房时,对楼层“跳号”事实是应当知道的,现在出现合同标注的楼层号和实际不符,只能看作合同上有笔误。这幢楼的自然层16层、17层各有一套01室,产权登记房号为1801室、1901室,已出售给其他客户,不能交付给他们。

  2008年7月9日,陈某夫妇向苏州工业园区人民法院提起诉讼,要求与开发商解除双方签订的《商品房销售合同》和地下车位转让协议,退还购房款和车位价款;同时要求开发商支付其自房款支付之日起至房款返还之日止周期同类银行贷款利息23.4万元,赔偿其房屋现价与合同价之差价150万元,并给付其买房款1倍的赔偿金149.41万元。

  ●法院判决 庭审中,陈某夫妇表示,在签订房屋买卖合同时,开发商没有明确告知将13、14自然层作“跳号”处理,他们购买的16、17自然层两套01室被卖给了他人,属于一房两卖,已构成欺诈。

  开发商辩称,陈某夫妇明知或应当知道1601室1701室实际就是自然层14层、15层的01室,双方签订的房屋买卖合同中,公司方因笔误将23幢1601室、1701室表述为16层、17层,这一错误表述不影响所购房产的确定性和唯一性。类似笔误情况在其他客户合同中同样出现,但其他客户均与公司重新签订了合同更正。现在1601室1701室已经交付给陈某夫妇,不存在欺诈问题。

  2008年12月9日,工业园区法院作出一审判决,判令解除双方合同,开发商返还原告购房款、车位转让款165.56万元。因开发商的原因,致使合同确定的房屋与实际交付的房屋不一致,从而导致合同无法履行,造成原告损失,开发商应当给予赔偿。本案中,原告的损失为他们购置同类房屋所需多支出的差价,以及房款、车位款的利息。原告购置同类房屋,评估现价为209.26万元,形成差价59.84万元,法庭予以确认。利息损失则按中国人民银行同期同类贷款利率,自原告起诉之日起计算。

  陈某夫妇不服一审判决,向苏州市中院提起上诉。经审理,2009年11月17日,苏州市中院终审判决驳回上诉,维持原判。

  ●法官说法

  开发商确属笔误不构成欺诈

  苏州市工业园区法院主审法官表示,本案中,开发商虽将楼层号作“跳号”处理,但无法回避实际楼层包含了13、14自然层这一事实。陈某夫妇在购房时,房屋为期房,无法实地查看,即便售楼现场公示了价目表,但仍不足以证明陈某夫妇对楼层号的“跳号”处理明知或应当知道。双方签订合同时,开发商应当首先明确告知购房者这一信息,并应该得到对方明确的肯定之后再签订合同。民间确有将有关数字吉利与否相关联的习俗,但综观当地楼市,楼层号中将13、14隐去并非通常做法,亦非众所周知的事实,故开发商所举证据,不足以支持“陈某夫妇明知或应当知道”的观点。

  对于陈某夫妇主张加倍返还房款的诉求,法院认为,最高人民法院司法解释中规定的立法本意是制裁一房两卖等欺诈和恶意违约的行为,本案中,合同有关楼层号等记载确系开发商笔误,被告并无欺诈和恶意违约的故意,故原告的该主张法院不予支持。

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