房价涨了 卖家毁约怎么办

1687天前8888
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  楼市经过去年半年时间的低迷后,又开始走向火爆,价格走势持续上升。不少购房者在低价时入市,赶在了高价时期履行房产过户等一系列手续,有的卖家看到房产快速升值,提出加价或毁约的要求时有发生。

  2009年3月底,海淀区刘女士为结婚购置房产,经某中介公司介绍,与李先生签订了《存量房屋买卖合同》。

  根据合同约定,李先生将自己一处房屋产权转让给刘女士,房款为80万元,签协议当日付定金10万元,约定合同30日之内缴纳首付款20万元,然后办理产权过户手续。

  4月底,刘女士顺利拿到商业银行按揭贷款批准书,邀买家李先生去办理产权转移事项。但短短两个月的时间,该处房产市价就已经涨到了100万元,李先生就此要求刘女士再加价10万元,被刘女士拒绝。

  之后,李先生干脆拒绝出面协商,电话也接不通,玩起了失踪。看到李先生一直拒绝配合办理房屋过户事宜。无奈之下,刘女士委托律师向法院提起了诉讼。

  那么,在这种情势下,购房者如何全力维护个人利益?如何在签约时规避风险?如何在发生纠纷时维权呢?对此

  律师给出以下两点建议:

  第一,购房者在与卖家签约时一定要考虑周全,控制好每个交易环节,提高卖家违约的成本。一定要采用北京市或当地政府推行的《存量房屋买卖合同》版本,因为该版本侧重保护购房人利益。目前,许多房屋中介在交易过程中,将对购房人有利的条款统统用“/”废掉,对于这一点购房人一定要据理力争。比如一般情况,正式版本中合同约定,如果出卖人违约,买受人有退房或者要求继续履行合同并获得赔偿的权利,但是往往有卖家和中介增加你后期的维权难度,会阻塞你的选择权。

  第二,将中介拉进来,为卖家的违约承担连带责任。一般情况下,一旦有纠纷发生,房屋中介就没了缠你买房时的那份耐心和热情,以自己只是报告交易机会,不承担卖方违约责任为借口,将个人责任推到九霄云外。而且,一旦有额外利润可觅,房屋中介会有道德风险。对此,购房者可分期支付中介费用,按阶段按服务项目交纳相关费用。或者要求中介承担购房过程中的衔接责任,比如,如果卖家无力偿还尚有抵押的原按揭贷款,中介有义务为卖家垫资偿还,为房产解押。

  董律师还指出,世界上没有完美的合同,再完美的合同也无法制止违约发生。因此,怎样应对房产纠纷很重要。

  董律师说,纠纷发生前要收集好证据,房产交易牵涉几十件材料,都一一整理好。要杜绝自己无意的违约行为,防止被对方抓住把柄。如果要打官司,一定要权衡好退房与收房的利弊。一方面,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定,当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时,解除权人可以解除合同。一般购房合同中赋予对方违约情况下购房人的解除合同权利,且并有权要求赔偿损失,双倍返还定金。

  另一方面,依据《中华人民共和国合同法》第一一○条规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求其继续履行。

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