解读租房的法律问题

1687天前4505
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  近一段时间,受宏观调控政策的影响,北京楼市销售量持续走低,房屋租赁市场却异常火爆,成交量和租金均在不断攀升。不少人在租房过程中遭遇过纠纷,如房客不按时缴纳房租、房主克扣押金、房客损坏房屋设备等。遇到这些问题,房主与房客双方的权责如何分担?近日,北京市朝阳区人民法院有关法官结合该院近期审结的租赁房屋案件,对租房过程中遇到的法律问题进行了分析解读。

 房客不在拆迁补偿范围内

  ●现状

  朝阳区法院统计显示,由于承租方未按约定履行腾房义务导致的纠纷排在第三位,有18件,而且发生在今年1至3月的案子比较多。这些案件大多数是房屋面临拆迁,长期租房的人在得知相关信息后赖着不走,想要得到一些拆迁补偿。房主在无法赶走房客的情况下只好诉至法院,要求解除租赁合同。

  ●分析

  俞某某表示,能否解除合同一般分两种情况。一种情况是双方在租赁合同中约定了“如遇动迁,合同自然终止”的内容,则此时双方若产生纠纷,法院会参照合同约定判决。另一种情况是双方无约定,则房主要与房客协商解决,或者另行给其提供住处,或者给予赔偿。按照法律规定,拆迁只针对房主给予补偿,房客是不在补偿范围之内的。所以这种类型的官司,房客败诉的比较多。在18件此类案件中,有15件是原告房主胜诉,胜诉率约为83%。但是,对于从事经营的房客来说,若是投入了一部分装修成本,则可以向房主索要装修补偿。如果是商铺,且双方的租赁合同还在有效期内,那么承租人因腾退房屋所造成的停产停业、搬迁等实际损失,房主应给予补偿。

 房客不当使用房屋致损要担责

  ●现状

  统计显示,由于承租方不当使用房屋而导致房主解除合同的纠纷排在第四位,有10件。这些案件大部分是因房客在居住过程中粗心大意,导致屋内设施严重损坏引起的,房主在索赔无果的情况下起诉到法院。

 ●分析

  俞某某向记者讲述了其中发生在北京市望京地区的一起案件。房主张先生出租的房屋本来今年7月到期。但春节前的一天,租他房子的房客打电话给他,称房屋内卫生间的马桶水箱溢水,造成屋内大面积积水,木地板、双人床等家具都被泡坏。张先生认为房客使用马桶不当才造成这种结果,于是起诉到法院。

  俞某某称,此类案件一般都是房主起诉要求解除租赁合同并索赔,只要证据充足,法院一般会支持原告房主的主张。在朝阳区法院审理的10件案子中,有9件是房主胜诉,胜诉率达到了90%。“因为房客作为成年人,有能力防止一些损害的发生,而由于其不当使用房屋设施给他人造成损失,本身是有过错的,应该承担赔偿责任,包括给房主的和邻居的赔偿。”俞某某说。

  房客拖欠房租九成败诉

  ●现状

  记者了解到,从2009年到2010年第一季度,朝阳区法院共审结房屋租赁纠纷案件252件,其中,因房客拖欠房租及相关费用引发的纠纷排在第一位,达155件。在此类案件中,房主胜诉的案件为140件,所占比率为90.32%。

  ●分析

  朝阳区法院民一庭副庭长俞某某法官向记者介绍说,在这些纠纷中,房客拒交房租的理由大多比较简单,如:家里的灯坏了,马桶、烟道堵塞了,地砖破裂、阳台长霉斑等。还有的房客称,在居住过程中,周围有新盖的楼盘遮住了采光,影响了居住质量。“这类案件房主之所以胜诉率高,主要是房客拒交租金的理由不充足。上述的房屋瑕疵一般都是小毛病,不影响承租人居住。”俞某某说。

  俞某某认为,房屋在使用过程中必然有损耗,房客发现问题后让房主及时来维修更为恰当。如果房主不修,房客可以与房主商量适当扣减租金。若不能达成协议,可以选择到司法所调解或者诉讼,但不能不按时缴纳租金,或者主张租房合同无效。这时因为这些原因都不是法律规定的合同无效的理由,房客以这些理由拒交房租,肯定要败诉。

  房屋有自然损耗不能扣减押金

  ●现状

  朝阳区法院统计显示,在房屋租赁纠纷案件中,由“房主拒绝退还押金、保证金、多付的房租”引发的纠纷排在第二位,有31件,其中房客胜诉的27件,占到总数的87.1%。

  ●分析

  记者了解到,租房的一般支付方式为押一付三,即房客交给房主一个月的租金为押金,同时向房主一次性支付3个月租金。但租期到了以后,经常有一些房主以各种理由扣减房客一部分押金,理由是房屋设施有损耗或者轻微破损。俞某某认为,这些行为是不应该的,房主扣减押金的这类理由一般不能成立,因为房屋出租后不可能和以前一模一样,自然损耗是必然的。如果房主能证明房客对房屋设施使用不当,导致设施损坏,才能要求以押金抵赔偿,这需要房主来举证。“有时候,房主不退押金什么理由都没有,在诉讼中也不到庭,最终肯定要败诉。但有的纠纷是因为房客提前退租,确实给房主造成损失,如使房屋出现空租期。在这种情况下,房主可以与房客协商用押金赔偿。”俞某某说。

 房主不能兑现承诺违约要赔偿

  ●现状

  出租方有一房两租、拆迁、改造房屋、不能协助承租方办理营业执照导致承租方损失等4方面的违约行为,也容易造成与承租方的纠纷。

  ●分析

  俞某某告诉记者,在这些案件中,有的房主是在将房子租出后觉得租金低自己亏了,然后撕毁合同,另和他人签订租赁合同,导致纠纷发生;有的是因为房屋要拆迁而要求房客腾退;有的人是租房用来搞经营的,承租人签合同时要求房主帮助办营业执照,最终房主未能兑现承诺,承租人于是要求解除合同,并索赔装修费用。

  俞某某表示,依法成立的合同受法律保护,房主和房客签订房屋租赁合同后均应履行,房主违约要承担责任。因此,在此类案件中,80%的原告房客胜诉,房主要支付给房客违约金,如果有装修损失,房主也要赔偿。

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