住宅楼屋顶平台开餐馆遭诉 法院判业主恢复屋顶平台原貌

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  饭馆、洗脚城、美容院、棋牌室“扎根”住宅楼,这是时下让不少城市居民感到烦心的事情,类似民事纠纷近年来时有发生。7月23日,湖南省长沙市开福区人民法院对欧陆经典小区B座13位业主,联名起诉顶楼业主开餐馆一案作出一审判决,要求该业主停止商业行为,恢复屋顶平台原貌,恢复房屋的住宅使用属性。

  ●诉讼案由

  位于长沙市湘江中路的欧陆经典小区B座于2004年修建,大部分业主在2005年年底入住。2009年3月,该小区B座顶楼3508号房业主杨某,在未征得其他业主和小区物业管理公司同意的情况下,擅自将其住宅屋顶的公用面积修建成玻璃房和花园,连同自己的住宅一起作为餐馆、棋牌经营场所。由于所处地理位置好,站在B座顶楼屋顶,湘江、岳麓山、橘子洲头尽收眼底,餐馆自开业以来,宾客络绎不绝。

  与此同时,其他业主的烦心事多了起来,乘电梯经常碰见拉泔水的,气味难闻;陌生人进进出出,不仅造成电梯拥挤,还加剧电梯等公用设施消耗,让人住得不安心;餐馆油烟刺鼻,影响小区环境卫生……如此种种,业主们纷纷指责杨某的经营行为影响了小区居民的生活,并与物业公司一起要求其停止经营,但均没有结果。

  为维护自身合法权益,去年10月,方某等13名业主联名把杨某诉至法院,要求其恢复屋顶原貌和恢复房屋的住宅使用属性。

  ●法院判决

  在法庭上,被告杨某称,当初之所以以高出本栋楼房屋均价约1倍的价格购买顶楼房屋,是因为与开发商约定了独占顶楼屋顶的使用权,因此,修建玻璃房和花园自行使用是自己的事,别人无权干预。其次,根据规划部门的批准,欧陆经典小区楼宇属于商住两用楼,可以商用也可以居住,非原告诉称的被告房屋使用性质只能是居住。

  对于房屋设计用途问题,因欧陆经典小区权属证书一直未能办理,法院专门发函请长沙市规划局明确楼宇性质。长沙市规划局在复函中表示,欧陆经典小区作为商住楼,其概念为“下部商业用房和上部住宅组成的建筑”。据此,位于上部的3508房设计用途应为住宅。另外,法院在调查中发现,开发商曾在购房合同中规定,“3508房仅作住宅使用,屋主不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途”。

  7月23日,法院对此案作出一审判决,判令被告杨某拆除屋顶设施,恢复屋顶平台原貌,并停止3508号房的商业行为,恢复房屋的住宅使用属性。

 ●法官说法

  屋顶平台应归全体业主所有

  针对本案,法院有关法官指出,首先,屋顶平台是整栋建筑不可分割的部分,使用权成立与处分,必须以物权产生为前提。根据建设部有关规定,屋顶平台不计算在建筑面积内,且在未被登记为独立不动产的情况下,不应成为开发商保留所有权的对象。其次,建筑物楼顶空间缺乏构造独立性,其占有、使用、收益和处分,应归楼宇全体所有权人共同支配。此外,屋顶平台对整栋建筑有防雨、安全等特定意义,不能剥夺其他业主对屋顶平台的使用权。因此,法院一审支持方某等业主要求恢复屋顶原貌的诉讼请求。

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