房产遭遇地震 风险怎样划分?

1689天前9995
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  青海玉树地震后,安居问题备受关注。安居问题在法律领域主要表现为房地产法律关系,地震后,消费者会面临诸多以前从没有遇见过的房地产权益困惑,地震导致的房产法律风险应由谁来承担?近日,北京市海淀区人民法院民一庭法官陈某某,就房产遭遇地震的几种风险承担问题接受了记者的采访。

  预售合同已签房款已付在建房倒塌责任怎分担

 ■典型情景

  在期房交易中,购房人与开发商签订了商品房预售合同,并且支付了购房款。商品房在建期间发生地震,导致商品房倒塌,开发商无法向购房者按期交房。在这种情况下,购房人能否继续依据商品房预售合同约定,要求开发商承担迟延违约责任及退还全部购房款?

 ■维权提示

  陈某某法官分析认为,我国现行法律对不可抗力产生后的责任承担及风险分担有相应规定,《民法通则》第一百零七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,不承担民事责任。法律另有规定的除外”;《合同法》第一百一十七条规定,“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外”。

  如果开发商在建预售商品房进度正常,是因地震导致无法按期交付房屋,购房人通常不能依据商品房预售合同主张迟延违约责任。因地震是不可抗力,是法定的迟延违约免责事由,故应当就迟延交付责任全部免责。如果地震只是开发商迟延的部分原因,就只能部分免除开发商的迟延责任。但是,如果开发商在地震之前就已经超过了交房期限,即使地震导致无法继续施工,也不能免除迟延违约责任。因为地震并非是导致开发商迟延的原因,所以购房者仍可以主张开发商承担迟延违约责任。

  开发商因地震导致无法继续履行交房义务的,虽可以免除其承担迟延违约责任,但并不是不用退还购房款。在地震后导致无法实现购房目的的时候,购房者可以行使解除权解除双方的预售合同,并要求开发商返还其交付的预付购房款。因为商品房买卖关系中,房屋交付是作为标的物风险转移的依据,房屋交付前标的物灭失的风险由开发商承担,交付后由购房者承担。

  已入住开发商未办房产证房屋毁损灭失风险谁承担

 ■典型情景

  商品房交易中,购房者与开发商签订了商品房买卖合同,购房者已支付了全部房款,开发商也向购房者交了房。但在购房者入住后,开发商尚未替购房者办理完房产证,这时发生了地震,房屋受损或倒塌的风险应当由购房者承担还是由开发商承担?购房者能否要求开发商返还购房款?

  ■维权提示

  陈某某法官告诉记者,《合同法》对买卖标的物毁损、灭失的风险负担问题有明确的规定,其中第一百四十二条规定,“标的物毁损、灭失的风险,在标的物交付之前由出卖人承担,交付之后由买受人承担,但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。

  商品房买卖属于买卖交易的范畴,交易过程中发生的风险负担问题仍适用买卖法中的风险负担规则,即风险转移的标志是交付,就是说即使产权证没有最终办理完毕,但开发商已向购房人交了房,该房屋毁损、灭失的风险责任就转移给购房者承担。因此,商品房在交付后灭失,开发商已履行了交房的主要义务,购房者无权行使法定解除权,无权要求开发商返还购房款。

  值得注意的是,风险转移只是在一般情况下以现实交付为标志,法律上交付的方式除了现实交付之外,还有其他交付方式。如果双方在购房合同中对房屋的风险转移有特别约定,或排除了现实交付的交付方式的,就不能依据上述规则确定风险。例如,双方约定以产权过户到购房者名下为交付方式,在过户前发生地震导致房屋受损或倒塌,其风险应由开发商承担。这时,购房人不因接收房屋而风险转移,购房者仍有权要求开发商退还购房款。

  地震导致所购房屋灭失购房者是否需继续还贷

 ■典型情景

  购房者在地震前通过银行按揭贷款购买了商品房,房屋在交付入住后发生地震,导致房屋毁损、灭失。房屋都没有了,购房者是否还需要继续偿还银行的房屋按揭贷款呢?

  ■维权提示

  陈某某法官介绍说,《合同法》对商事贷款合同有明确规定,其中第二百零七条规定,“借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”;第二百零九条规定,“借款人可以在还款期限届满之前向贷款人申请展期。贷款人同意的,可以展期”。

  按揭贷款关系中,通常是用房屋产权担保银行债务,该担保合同属于从合同,主合同则是购房贷款人与贷款银行之间签订的借款合同。因地震导致该房产担保物灭失后,如果房屋通过保险理赔或者补偿等取得赔偿金的,则该赔偿金或补偿金代位原抵押房产继续作为借款合同的抵押财产,银行仍有优先受偿权。但如果房屋灭失后并未因此取得任何财产的,只是担保合同客观不能履行,不影响主合同的效力,受灾人作为债务人仍应当履行债务,除非贷款银行承诺免除债务或者同意展期。

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