业主拖欠物业费成被告 物业合同关系是否成立成焦点

1790天前2933
业主拖欠物业费成被告 物业合同关系是否成立成焦点免费法律咨询

  四川省成都市一小区的4名业主因拖欠物业费,被开发商及小区物业管理公司诉至法院。4月20日,四川省成都市金牛区人民法院开庭审理了其中一起案件。两原告与被告业主之间的物业服务合同关系是否成立,成为庭审焦点。

  ■案件回放————

  4名业主拖欠物业费被起诉

  位于成都市九里堤北路的菁华园小区是由成都成房置业有限公司(以下简称成房置业公司)开发的。2009年12月10日前后,该小区刘女士等4名业主被成房置业公司、成都成房物业有限公司(以下简称成房物业公司)共同起诉至金牛区法院,两公司请求法院判令4名业主付清拖欠的物业费并支付相应的违约金及损失。其中,刘女士被诉欠费4000余元。

  两公司在诉状中称,刘女士等4名业主分别于2000年11月前后与成房置业公司签订了《菁华园前期物业管理服务协议》,约定由该公司物业管理部为业主提供物业服务。2001年6月8日,成房置业公司将该小区的物业服务工作委托给了成房物业公司,并由成房物业公司收取物业费。自2004年1月起,刘女士等业主虽经成房物业公司多次催收,但一直拒交物业费,直至成房物业公司2009年5月31日正式退出该小区。诉状中称,业主们接受了物业服务拒不付款的行为违背了诚信原则,已构成违约,应承担相应违约责任并赔偿由此给两原告造成的相应损失。

  记者注意到,业主刘女士与成房置业公司签订的《菁华园前期物业管理服务协议》上标注的时间为2001年6月20日,而此时成房置业公司已将该小区的物业服务工作委托给了成房物业公司。

  ■庭审焦点————

  物业服务合同关系是否成立

  3月23日,金牛区法院开庭审理了开发商、物业管理公司与刘女士间的纠纷案。4月20日下午2时,法院复庭继续审理此案,两原告与业主刘女士间的物业服务合同关系是否成立,成为双方争论的焦点。

  两原告的代理人表示,刘女士已认可并实际得到了成房物业公司的物业服务,因此应当缴纳物业费。刘女士的代理人对上述说法不认同,认为两公司与刘女士间均无物业服务关系、债权债务关系,均非本案适格诉讼主体。其理由,一是刘女士未与成房物业公司签订物业服务协议,因此双方无合同关系;二是,既然成房置业公司于2001年6月8日已将该小区的物业服务工作委托给了成房物业公司,那么,刘女士与成房置业公司签的前期物业服务协议就实为无效协议,对双方均无约束力。

  成房物业公司可否依据其与成房置业公司签订的《菁华园物业管理委托合同》,向业主收取物业费呢?刘女士的代理人在法庭上对此进行了重点阐述,认为该委托行为无效,原因在于其违反了《合同法》等法律法规的禁止性规定,以及《菁华园前期物业管理服务协议》中“不得将本物业的整体管理责任转让给第三方”的合同约定。

  刘女士的代理人表示,根据《合同法》的规定,成房置业公司将小区物业服务工作转让给成房物业公司时,必须征得广大业主同意,但两公司未事先告知且未征求广大业主意见,也未得到小区业主委员会的认可。依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,两公司的委托合同应属无效。

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