房贷利率优惠遭银行“变脸”维权存在取证困难的问题

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  由于房地产信贷政策调整,近期发生的涉及个人住房贷款业务的纠纷备受关注。福建银监局为此发出通知,要求各家银行进一步规范个人住房贷款业务

  今年春节过后,福建省一些购房者被银行告知,由于房地产信贷政策调整,原先承诺的优惠利率难以执行,如果要放贷就得改为按基准利率执行。有的银行人员则称,购房者如果要享受房贷利率优惠,必须搭配购买基金等理财产品。面对银行上述行为,不少消费者颇感无奈。如何解决此类房贷纠纷,维护消费者的合法权益?本报记者走访了相关部门。

  1典型现象

  银行单方面提高房贷利率

  福州市消费者支先生向记者反映,去年7月15日他支付首付款,购买了该市万科金域榕郡楼盘的一套商品房。同年7月下旬,支先生与中国银行福州市中心支行签订贷款合同,约定贷款61万元、20年还清。中行福州市中心支行客服经理答应支先生,房贷利率将按基准利率的七五折执行。此后,支先生一直等着银行放贷。今年1月上旬,支先生接到中行福州市中心支行客服经理电话,称只能按基准利率的八五折放贷。如此一来,每个月的贷款利息多了400多元,20年就是10万多元。支先生对此不解,到中行福州市中心支行交涉,对方以国家信贷政策调整为由予以推托。3月1日,支先生又接到中行福州市中心支行通知,称信贷政策又变了,目前没有按基准利率的八五折放贷的信贷额度了,只能按九五折放贷,如果支先生要坚持八五折放贷只能排队等待。

  首付款已付,不贷款就没钱支付余款,贷款则要受银行利率制约。万般无奈之下,支先生向中国银行业监督管理委员会福建银监局投诉。经协调,4月初,中行福州市中心支行向支先生道歉,但表示只能按基准利率的八五折放贷。支先生只得妥协,他无奈地告诉记者,如果不接受就得打官司,就算一两年后打赢了官司,房子也泡汤了。

  要优惠利率先买理财产品

  借信贷政策变动,一些银行在实行房贷利率优惠时趁机搭配销售基金等理财产品。记者了解到,今年3月,厦门市消费者王先生申请的房贷获批,但银行要求他在该行办理信用卡,并购买一定数量的基金等理财产品,否则不能享受基准息率八五折优惠。为了能以优惠利率申请到房贷,王先生只好照办。

  福州市消费者张先生告诉记者,他申贷的银行同意按基准利率的八五折放贷,但经办人员告诉他,必须购买该行1万元理财产品方能放贷,不然就没额度,只能等待。

  2律师分析

  房贷纠纷维权存在取证困难

  记者调查了解到,受今年信贷整体收紧、存款准备金率多次上调的影响,今年1月份以来,全国范围内首套房贷利率优惠陆续取消。遭遇房贷利率“变脸”的消费者多是去年年底和今年年初申贷的,今年春节后正是政策变动的密集期,所以年前批贷的合同会在这个期间出现“变脸”的状况。

  房贷纠纷不同于其他合同纠纷,根源在于银行设定的贷款程序——先出合同再报批。银行执行的房贷利率,多数以最终具体的放款日为准。而之前消费者签署的合同上没有写明具体的利率标准或优惠额度,消费者手中也没有合同原件或复印件,利率多少必须等银行审核完并且有信贷额度时才能确定。银行房贷搭售行为也一样。银行没有任何文字要求消费者购买基金或办理信用卡,但消费者若不按信贷人员的提示做,银行就会以种种理由拖延放贷或不放贷。由于贷款合同和购买理财产品的合同,并非同一份合同,相关管理部门没有证据也难以认定为搭售。

  房贷纠纷维权难在于证据缺失。其一,由于消费者贷款时签署的都是空白文件,口头约定贷款利率折扣并未生效,这种情况在法律上无法构成约束力,消费者已签名的贷款合同也无法成为维权的凭证。而银行通常在放款后才将银行方盖章后的贷款合同交给借款人,此时合同条款中的利率标准或已更改;其二,所谓的利率优惠多少都是银行工作人员的口头约定,而口头承诺则存在取证困难的问题,即便是消费者有银行人员口头承诺的录音,维权也有难度。因为银行可以称,并未授权相关人员作出承诺。

  3消委会建议

  消费者要注意取证勇于维权

  福建省消费者权益保护委员会投诉监督部主任表示,银行工作人员与消费者已约定好房贷优惠折扣,随后以信贷政策调整等原因单方面提高房贷利率的做法,属违约行为,消费者有权要求银行按照合同履行责任。事实上,银行变更利率标准,更多还是出于商业利益的考虑。其贷款程序设计,涉嫌设置消费陷阱。因此,消费者首先应注意取证。不管是贷款合同、口头承诺,还是其他的电子邮件、传真,消费者都要预先注意保存,只要有确凿的事实证据证明银行承诺了贷款优惠折扣的,就可要求其按照约定的利率执行。其次,消费者可以要求银行方面明确合同条款后再签字,或完成报批及信贷额度申请后再签约,不要签署空白合同。第三,消费者要勇于维权。遭遇银行房贷利率“变脸”,消费者可与银行交涉,交涉无果可向银监局、消委会投诉反映。对银行在个人住房贷款业务中存在的违规行为,也可向有关部门举报。

  4银监局要求

  银行须按合同约定利率执行

  4月12日,记者从福建银监局获悉,针对近期个人住房贷款业务相关纠纷和投诉上升的趋势,该局已于上月发出通知,要求各家银行进一步规范个人住房贷款业务。针对房贷利率纠纷,福建银监局指出,若银行与客户就贷款优惠利率执行标准签订了书面合同或承诺书,且该合同或承诺书已发生法律效力,必须按合同或承诺书的约定条款认真执行。若银行仅提供承诺函或预签合同(即客户单方面签字的借款合同),并已书面载明相关利率条款,尽管上述承诺函或借款合同不具有完全法律效力,但若有证据表明银行曾承诺提供优惠利率,则银行仍应区别对待,履行相应责任。对于有关个人住房贷款的投诉,银行要采取“一对一”方式做好客户沟通解释工作,妥善解决纠纷和化解矛盾。

  针对搭售现象,福建银监局指出,禁止在个人住房贷款发放中强行搭售基金、保险、理财等产品,也不得以此作为安排放款顺序

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