法院提醒:口头约定致使应诉时无法提供证据

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  记者从北京市东城区人民法院获悉,近期,该院受理的涉房居间合同纠纷呈现激增态势。仅今年前两个月,该院就受理此类纠纷30件,同比上升200%。其中,原告为房屋中介公司、被告为买房人的纠纷占此类纠纷总数的83%。日前,东城区法院对此问题进行了调研并提出相关建议。

  目前造成涉房居间合同纠纷数量激增主要有4个方面原因:

  一是房地产调控政策导致买房人履约能力变化。自去年10月起,中央和北京市相继出台了一系列房地产调控政策,如提高贷款利率和首付款比例,限制购房条件等,导致部分买房人因此履约不能;或因购房条件限制未能如期申请到银行贷款,导致买卖合同解除,由此与中介公司产生纠纷。

  二是房地产中介公司提供服务的详细项目和具体标准尚无法律规定,引发争议。实践中,超过90%的案件中的居间合同约定中介公司提供咨询、代为磋商价格、代办银行贷款、代办房屋产权过户等多项服务内容,但对如何履行没有细则规定。买房人与中介公司在对方是否忠实履行了上述义务,上述服务是否应包含在居间服务费中等问题上,容易产生较大分歧。

  三是居间服务费用定价随意,超出合理范围。根据《北京市关于房地产中介服务收费的通知》,房屋成交价格在500万元以下的,房屋代理买卖收费不应超过房屋成交价格的2.5%。在东城区法院受理的居间合同纠纷案件中,35%的案件涉及的居间服务费高于该标准,超过75%的案件约定买房人应缴纳居间合同代书费、过户费、贷款费等费用。经统计,该收费合计低于3万元的占全部案件数的22%,3万元-5万元的占29%,5万元-10万元的占43%,10万元以上的占6%,服务费用过高。

  四是购房人法律风险意识较差。具体表现在:合同意识淡漠,不详细阅读居间合同条款,或在未进行深入磋商的情况下签订合同;轻信中介公司人员口头承诺,未将口头承诺落实在居间合同里;不注重保存证据,与中介公司人员及售房人的联络、协商多以口头方式进行,以致应诉时无法提供证据证明;未调查房屋权属状态,不了解售房人是否有权利出售房屋。

  针对以上情况,东城区法院提醒购房人要详细审查居间合同的内容,对居间合同的形式要件、合同条款内容、中介人员资质等逐一确定,注意将口头承诺落实到合同中,同时应特别注意居间合同中是否包括提供代办贷款、代办房地产登记等其他服务,避免中介公司混同代办业务费与居间服务费。要注重审查双方权利义务分配是否公平,一方面注意中介公司是否规避主要义务或责任,另一方面注意中介公司收费与其所履行的义务是否相适应。    

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