商品房怎样才能交付使用

1852天前3499



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    近年来,商品房消费者与开发商因房屋逾期交付或房屋交付是否符合合同约定的交付使用条件产生大量的争议。由于武汉市有关房地产管理部门制定和强制推行的规范格式合同《武汉市商品房买卖合同》条文中对开发商作为房屋的出卖人在房屋交付时应出具何种证明文件,没有明确规定,且格式合同中有关房屋交付、交接条款又先后作了三次修订,导致合同当事人在房屋交付产生争议后没有明确的合同依据,甚至在个别商品房开发项目中出现三种合同内容约定不一致的交付使用条件,而政府有关部门从未就合同内容和合同修订的情况,这一涉及公众切身利益的事项进行过公示和澄清。法院和仲裁机构受理了有关争议后又因对合同条文和有关建设法规的理解不一致,从而作出结果迥然不同的裁判,这都导致在争议事实认定和法律适用上的混乱,严重影响到商品房消费者的合法权益。因此,我们作为房产律师认为,有必要、有责任根据我国现行的房地产法律法规,对商品房的交付使用条件及其经验收合格的法定证明文件向房屋消费者进行阐明。

      随着《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等有关法律、法规的颁布执行,我国的建筑法律体系已基本形成,质量监督制度已经从法律给予确定,工程建设行为已经有了较为完整的法律规范,工程建设主体的质量责任已经有了明确的法律界定。其中“建筑工程竣工验收备案制”是保障建设工程质量的重要制度,是全面贯彻执行建筑法,进一步明确建设、勘察、设计、施工、监理等工程建设各方主体责任,进一步转变政府职能的必然结果。

      我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》明确规定:“建设工程竣工验收合格后,方可交付使用,未经验收或者验收不合格的,不得交付使用”。《建设工程质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案”(武汉市建设委员会委托武汉市建筑工程质量监督站进行全市建筑工程的备案工作)。

      建筑工程质量备案的流程是:
      建筑工程完工后,施工单位向建设单位提交工程竣工报告,申请工程竣工验收。建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行工程的竣工验收。负责监督该工程的质量监督机构对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督,并依据工程竣工验收的监督情况和日常监督情况,提出工程质量监督报告,报告备案机关。根据《建筑法》、《建设工程质量管理条例》和《建筑工程施工质量验收统一标准》并结合武汉市监督工程质量监督站的规定,建筑工程竣工验收合格之日起15日内,建设单位应按下列程序办理竣工备案手续:
      1、建设单位向承监质监站领取《房屋建筑工程竣工验收备案表》,并如实填写;
      2、建设单位提交备案所必须的其他资料,将备案文件报送承监质监站;
      3、承监质监站收到建设单位报送的竣工验收备案文件,经验证文件齐全后,在工程竣工验收备案表上签署审查意见;
      4、建设单位和承监质监站将《房屋建筑工程竣工验收备案表》和质量监督报告送备案部门审核,经审核符合规定的,由备案部门办理建筑工程竣工验收备案证。
      从以上建筑工程竣工验收备案的程序,不难发现,建筑工程竣工后从施工单位自检,到建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位联合组织验收,到最后报建筑工程质量监督机构监督、审核备案,核发《竣工验收备案证》,是建筑工程竣工验收的完整工作流程。因此,建设行政管理机关核发的《建筑工程竣工验收备案证》是工程验收工作中唯一对社会公众具有公示效力法定证明文件。
      在商品房交付争议的案件中,是否如个别开发商声称,根据现行法规,建筑工程不需建设行政机关组织验收和批准,则作为建设单位的开发商组织的工程验收,经验收合格即可交付使用。其实不然,根据有关建设法规,商品房竣工验收不仅包括该工程土建部分和配套设施安装部分的验收,还包括建设工程档案的验收、消防设施的验收、特种设备的验收、防空工程的验收、环境质量的验收、规划验收等,涉及许多其他专业部门必须参与的强制性的验收,而以上验收内容不合格的直接法律后果是申请验收的工程不能交付使用,不具备工程竣工验收备案的条件,无法取得《竣工验收备案证》,且建设行政机关在审查备案资料时,对不符合备案要求的工程,有权责令建设单位重新组织竣工验收,并给予行政处罚。因此,商品房质量的验收仅有开发商自行组织的验收是远远不够的,不仅其公信力受到质疑,而且也不可能完成对房屋和相关配套设施进行全面的验收。 
      也有开发商和房屋消费者认为“竣工验收备案表”是《武汉市商品房买卖合同》约定的证明文件。其实,主要仔细审阅“竣工验收备案表”的内容,我们就会发现该表格是建设单位申请工程备案的审批过程的流程记载,各参与单位对申备工程分别依该表格的先后顺序签署的意见,最后备案机关在该表格签署意见的时间即为建设单位取得《竣工验收备案证》的时间。因此,该文件是建设行政机关规定的申备工程的必要审查资料,而不是对外具有公示效力和法律效力的证明文件。另房产管理机关在接受开发商申请办理房屋产权登记备案时,要求开发商提供的工程竣工验收资料,也是建设行政机关核发的《竣工验收备案证》。
      还有的开发商声称没有法律规定,未经竣工验收备案不能交付使用,而竣工工程的实质条件已达到使用要求。我们认为,建设工程竣工验收备案制是加强政府监督管理,防止不合格工程流向社会的一个重要手段。中华人民共和国国家标准《建筑工程施工质量验收统一标准》(GB50300-2001)中的强制性条文第6.0.7条规定:“单位工程质量验收合格后,建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件,报建设行政管理部门备案。”
      建设部在《关于发布国家标准<建筑工程施工质量验收统一标准>的通知》中明确规定编号为6.0.7的条文为强制性条文,必须严格执行。
    上述国家标准条文说明中明确规定:“建设单位应依据《建设工程质量管理条理》和建设部有关规定,到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则,不允许投入使用。”
      值得注意的是,虽然《行政许可法》于2004年7月1日起开始实施,建筑工程竣工验收备案不具备行政许可的四个特征,不属于行政许可的范畴,因此建设部及武汉市政府未将其列为行政许可事项。但建筑工程质量监督和竣工验收备案制度是《建筑法》和《建设工程质量管理条例》所规定的法律制度,必须得到切实、有效地严格执行。
      为此,我们郑重提醒广大购房业主,商品房经验收合格唯一有效法定的证明文件是《建筑工程竣工验收备案证》。如开发商在办理房屋交接手续时,不能根据合同约定和法律规定取得并出示拟交付房屋的《建筑工程竣工验收备案证》,买受人有权拒收该房屋,由此产生的逾期交房的违约责任由开发商承担。

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