定金与赔偿损失同时主张

1855天前3306

定金责任与赔偿损失责任能否同时主张免费法律咨询

案情

  小刘大学毕业后萌生了自主创业的念头。在家人的支持下,小刘打算在高校附近开一家概念餐厅。小刘觉得在高校附近主要是学生客,不一定能有较高的利润空间,所以餐厅的房租一定要适中。小刘跑了多家中介后,发现符合自己期望租金的门面少之又少,并觉得自己的创业完全是在给房东打工,非常不合算。在和家人多次商量后,出于租金的巨大压力和房产增值两方面的考虑,全家最终决定直接购买一处符合小刘要求的店面。不久,小刘还真的通过一家房地产中介公司联系到了一处挂牌店面房。房东毛先生购买这处店面房仅仅一年多,当时出于长期投资的目的。由于生意上需要流动资金,毛先生不得已将此处店面房出售。很快,小刘和毛先生在中介的居间下签订了定金协议,小刘向毛先生一次性支付了5万元定金,同时约定双方在一个月后签订正式的买卖合同。定金协议签订后,信心满满的小刘很快为新餐厅的开张筹划起来,首先订购了一批厨具、餐具及家具,又通过熟人介绍签下了两位主厨……正当小刘为此如火如荼地忙碌时,中介突然通知小刘,毛先生由于种种原因,不能和小刘按约定签订买卖合同了。小刘对此非常气愤,表示一定要讨个说法,要和毛先生对簿公堂。很快,小刘一纸诉状将毛先生起诉至法院,要求毛先生双倍返还定金10万元并且赔偿经济损失近5万元。  

  判决

  法院依法解除小刘和毛先生签订的《房地产买卖合同》,判令毛先生双倍返还定金共计10万元,但未支持小刘主张赔偿经济损失的诉讼请求。  

  律师分析

  本案是一起普通的房地产买卖纠纷,案件本身并不复杂,但案件反映的定金罚则与损失赔偿额能否同时主张的问题,在司法实践中有相当的代表性。我国《合同法》第十六条规定:当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。同时该法第一百十四条第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见,合同法对于违约金和定金的选择,有明确的条文予以规定。但是,对于定金和损害赔偿的选择,合同法则未有具体规定。我们认为,当违约行为产生的损害低于定金罚则的金额时,应当适用定金罚则;当违约行为产生的损害高于定金罚则的金额时,除适用定金罚则外,对于超出部分,非违约方仍可主张。本案中,法院认为小刘的实际经济损失并未超过定金罚则,故而仅判决毛先生承担双倍返还定金的责任。
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