“娃娃房”有什么样的法律风险

1852天前7534
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  一项完整的物权包括占有、使用、收益和处分四项权利。许多父母把自己的房屋登记成“娃娃房”,其实际目的并不是想把房屋赠与子女,而是基于其他目的。但是,房屋所有权登记作为一个具体行政行为,具有公定力、推定力和公信力。从登记完成的那一刻起,登记权利人就是推定权利人,任何人或者机关都不得否定其效力。这意味着,不管父母的目的是什么,子女都已经成为房屋的所有权人,虽然“娃娃房主”的父母可以基于对子女的监护权而对房屋占有、使用甚至收益,但其中最重要的一项权利却被“锁定”,那就是处分权。

  处分权是财产所有人对其财产在法律规定的范围内最终处理的权利,包括资产的转让、消费、出售、封存、处理等方面的权利。处分权是所有权的核心,是财产所有人最基本的权利。在市场经济条件下,房屋的使用价值已经远远超过了“住”的范畴,比如权利人可以用房屋抵押贷款、可以出售转让等。如果处分权被锁定,房屋的这些功能会受到很大的限制。

  “娃娃房主”作为“权利人”并不能真正行使某些“权利”。

  未成年人虽然具备申请房屋权属登记、处分房屋所有权的资格,但这并不意味着他们自己能实际处分自己名下的房屋,因为未成年人属于无民事行为或者限制民事行为能力的人,许多事项仍然需要其监护人来完成。

  “娃娃房主”的父母不要说将房屋完全登记在子女名下,即便自己也是共有权人,处分房屋时仍然会遇到很多麻烦。比如在办理抵押时,我国法律明确规定:“共同共有人以其共有财产设定抵押,未经其他共有人的同意,抵押无效。”虽然最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》又规定了“但是,其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意,抵押有效”,仍然不能解决“娃娃房”所遇到的问题,因为规定中的“同意”、“提出异议”应以当事人具有完全民事行为能力为前提,而未成年人不具备民事行为能力。

  那么,父母要处分“娃娃房”,唯一的“出路”就是以监护人的身份对其产权进行处分,但同样举步维艰。我国《民法通则》第十八条规定:“监护人应当履行监护职责,保护被监护人的人身、财产及其他合法权益,除为被监护人的利益外,不得处理被监护人的财产。”这就明确规定了监护人处分未成年人财产的限制条件,即必须是“为被监护人的利益”。可如何判断监护人“是否出于为未成年人利益考虑”一直以来都存在较大的争议,所以像新闻中濮阳张某的情况才会经常出现。

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