买楼赠地下室 留心产权纠纷

1856天前4442

买楼赠地下室 留心产权纠纷免费法律咨询

  为了挽救成交量,楼市近期频现促销潮。打折、返赠等促销手法层出不穷,一些楼盘还推出了买房赠地下室的让利策略以吸引购房者。值得注意的是,白送的房产面积固然诱人,但因为涉及复杂的产权问题,地下室的赠与行为很可能埋下隐患,令购房人得不偿失,因此值得特别留意。

 无产权地下室白送也闹心

  刘先生欲购买京西南一低密度楼盘的底层户型。该户型面积为160平方米,售价比其他楼层略贵,但赠送地下室。开发商称,地下室是白送的,不收取业主的费用,将来也无法办理地下室的产权证,但是不影响业主正常使用。刘先生觉得赠送的地下室没有产权会有风险,一时拿不定主意。

  北京市某律师事务所的庄青忠律师说,凡是没有交纳土地出让金的地下室,都是无法办理产权证的。按照物权法的相关规定,没有产权的地下室属于公摊面积,处分权属于全体业主,开发商不能对外销售,也没有权利赠送给购房者。如果开发商销售这种无产权地下室,业委会有权追回收益,购买了这种地下室的业主就要承受损失。而即使开发商售楼时是将地下室赠送的,也是为了借此给购房者一个买房增值的印象,令地上部分的房价达到他们的预期水平,一旦出现纠纷,吃亏的还是购房者。因此,庄律师提醒购房者,白送地下室未必是好事,如果不搞清其中的产权问题,不认清风险,很可能得不偿失。

 产权相关证明需眼见为实

  高先生看中了西山附近的一处楼盘,其底层户型带有地下室,销售人员表示,地下室部分有仓储产权,要按1000元平方米的价格销售。但是当高先生要求对方出示相关产权证明时,开发商却支支吾吾。最后经过协商,地下室的价格下调至300元平方米。双方还签订了一个协议,约定地下室所有权归高先生。

  庄律师告诉记者,遇到开发商不明晰地下室产权问题、半卖半送的情况,购房人一定要留心。作为购房者,高先生在没有看到地下室能办产权的真实凭据前,不能仅相信销售人员的说法。一旦地下室无法办理产权,双方关于地下室所有权的约定也是无效的。比较稳妥的办法是,购房人与开发商通过合同约定违约责任,如果未来地下室部分不能办理产权证,开发商不但要归还地下室部分的房款,还要因为违约进行赔付。

 记者调查

  模糊地下室产权已成潜规

  记者调查发现,目前市面上带地下室的商品住宅,主要是一些别墅项目和地处四、五环外的低密度花园洋房项目。这些楼盘的地下室产权情况大致有四类。一是地下室具有单独产权,或与房屋共同具有一个产权证,此类地下室产权归该业主所有,该业主可以出租地下室,具有单独产权证的地下室还可作为常规住宅买卖。二是作为人防工程的地下室,产权归开发商所有,但为保证其使用功能,不能任意租售。三是作为车库或其他公共用途的地下室,属于不可分摊的公用建筑部分,开发商也无权对其进行租售。四是地下室作为公用建筑面积分摊到业主头上。地下室的管理权归社区的业主委员会,任何业主都不能自行对地下室进行租售。

  一位房地产专业律师告诉记者,虽然开发商都知道地下室产权不明暗藏风险,但售楼时故意模糊产权问题,利用赠送的诱饵抬高地上部分价格,甚至将不能出售的地下室便宜卖给业主以获利,这些几乎已成为普遍现象。究其原因,在开发商看来,地下室售出已既成事实,日后即使被业委会追究,对方维权也会困难重重。

 赠送阁楼花园同样需留心

  记者在调查中还发现,存在产权问题的部分不仅仅是地下室。一些开发商为了提升其楼盘的吸引力,除了给底层住户赠送地下室外,还赠送前后庭院花园,对顶层住户则赠送阁楼或者露台。虽然这些赠送面积都没有单独计价,但购房者会发现,带有赠送面积的底层顶层户型的价格往往高出其他楼层。

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