做低价法律风险大

1853天前9871

做低价法律风险大
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  房价纷纷上涨,然而一些房屋交易、租赁的合同价竟然不断 “走低”,这背后有何猫腻?近日,静安区法院审理了几起房屋交易案件,其中,房屋买卖或租赁的双方故意做低合同价,逃避税款的现象引起了法官的关注。

  记者了解到,有关部门虽然早已发出多条 “禁令”,然而由于管理标准与法律法规不明确,此类行为一直屡禁不止,导致纠纷频频。

  法律界人士指出,做低合同价的做法对于交易各方都有巨大风险,且因这种行为被明令禁止,违者可能被追究法律责任。相关部门应当着眼市场诚信,明确、细化法律法规、管理标准与责任认定,尽早、有效遏制这种行为。

 现状

  做低合同价避税案件引起关注

  日前,静安区法院在审理某证券公司与某房地产公司的一起房屋租赁合同纠纷案时发现,原被告双方存在故意做低租金价格,以逃避税收的现象。

  原来,某证券公司于2000年和某房地产公司签订了一份房屋租赁合同,租金水平却远低于当时市场价。双方在合同中另外约定,证券公司还需支付“租金补偿款” 1000万元。后因租赁过程发生矛盾,双方遂对簿公堂。

  案件本身并无特别之处,法院依法进行了审判。然而,办案法官在案件审理中还是注意到了这份租赁合同不合常理之处:租金缘何如此之低? 1000万元的 “补偿款”又是怎么回事?法官判断,双方可能通过做低合同价的方式逃避税款,因为按照规定,所谓的 “补偿款”无须开具发票,不计入应征税所得。如果双方真的故意做低租金以逃避纳税义务,那么, 1000万元的租金收入相当于少交税款250万元之多。

  事实上,利用这种交易手段避税并非 “个案”,静安区法院法官杨某告诉记者,该院前期即有几起房屋交易、租赁合同纠纷案件中存在着类似现象,应当引起各方关注。

  记者了解到,事实上,近年来我国的房屋租赁、房屋交易市场一直存在着通过故意做低合同价逃避税款的问题。而随着近期楼市的再度火爆,做低合同价逃避税款行为的风险开始暴露,引发了不少的纠纷。杨某表示,最典型的情况就是卖方或出租方发现房价上涨后,认为房子卖或租的价格太便宜而提出毁约,买方或承租方于是一纸诉状递到法院要求履约或赔偿,此时,双方前期约定的过低合同价往往会成为毁约方的最好借口,要求判定合同无效。

  除此之外,也发生过做低合同价后中介与卖家之间出现纠纷的情况。

  这种现象已经引起了相关部门的重视。国税总局不日刚刚下发通知,要求严查此类做低房屋交易合同价的行为。通知要求各地税务机关加强股权交易、反避税、房地产业等领域的税收征管,进一步做好堵漏增收工作,确保完成今年税收收入增长预期目标。

  结合本市情况,市检察院一分院也于日前组织相关各方进行了一场专题讨论。与会人士与专家明确指出,此类现象损害了国家正常的税收秩序,并结合各自领域提出了不同建议。

 问题

  “同案不同判”显现法律短板

  一方面是此类逃避税款案件在不断发生,另一方面,法律对于此类案件的处理意见却又有不同。在市一分检组织的专题讨论会上,检察官就向记者列举了3个案情大致相似、但判决结果不同的避税案件。

 案例一:

  合同部分有效

  2007年8月10日,买家曹某与卖方陆某签订了房地产买卖合同,约定,房屋的实际成交价为106万元,双方同意以75万元于9月15日前在房地产交易中心过户交易;曹某负责支付政策规定双方应付的税费。 9月12日,陆某称双方的合同违反了国家有关法律法规规定,要求撤销合同。曹某不同意,诉至法院要求陆某与其办理过户手续,逾期应支付违约金

  法院认为,当事人以合法形式掩盖非法目的的合同条款无效;而合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。房屋买卖双方关于房价的真实意思表示为106万元,依法有效,双方约定的交易合同价75万元为虚假价格,具有非法目的,该条款无效。据此判决:陆某继续履行合同,办理房屋产权过户登记手续,驳回曹某其他诉请。

  案例二:

  合同无效

  许某与张某签定定金协议,约定张某向许某转让房产,所有的交易税费均由许某承担,合同价做低至58万元,另支付15万元的装修补偿款;定金协议签订后15日内双方需要签订正式的买卖合同。其间,如果张某违约,则双倍返还定金;如许某违约,则无权要求返还定金。同日,许某向张某支付定金2万元。

  但是到了约定时间,张某没有和许某签订房屋买卖合同。许某以张某违约为由,诉至法院,要求其双倍返还定金。张某抗辩,称其发现定金协议中的约定是故意做低房价,逃避国家税收,不愿再与许某签订房地产买卖合同。

  法院认为,定金合同约定做低房价,导致国家税费流失,损害了国家利益。判决:定金合同无效,张某应将2万元定金返还给许某。

 案例三:

  合同有效

  严某与钱某签订了房地产买卖

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