买房不过户的风险

1852天前6738

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梁某于2009年元月以30万元的价格购买了李某的一套二手房。双方当时为了逃避缴纳营业税契税等,而没有办理房屋产权变更(过户)登记。不料,2010年5月,钟某却持该房屋的抵押登记证明,要梁某腾出房屋,以便其拍卖、变卖房屋从中优先受偿。

原来,李某在将房产证交给梁某后,悄悄到发证机关谎称房产证遗失而补办了新的房产证,然后用补办的房产证办理了他项权证,获取了钟某的25万元抵押借款。因梁某以已经付清房款并实际居住为由拒绝腾房,双方成讼。

法院审理认为,虽然梁某已经付清房款并实际居住,但不能对抗抵押登记,钟某有权请求其腾房,通过对该房屋的拍卖、变卖从中优先受偿。

首先,梁某与李某的房屋买卖合同并未发生法律效力。《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续等手续生效的,依照其规定。”

而《物权法》第九条、第十四条分别规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。” 即房屋产权证书是权利人享有该房屋物权的证明,梁某与李某未办理变更登记,从法律意义上说,房屋的权利人仍然是李某,梁某虽已付清房款且实际居住,并不等于获取了房屋产权。

另一方面,梁某与李某的行为不具有法律约束力。其二人为逃避缴纳营业税、契税等费用,故意不办理过户手续,属于恶意串通,损害国家利益。《合同法》第五十二条已明确规定,此类行为无效,自行为开始时起,便没有法律效力。

再者,梁某与李某之间的房屋买卖合同不能对抗善意的第三人即本案的抵押权人钟某。正因为买卖房屋时未办理房屋权属变更登记且存在违法行为,而不能产生物权变动的法律效力,导致了李某能够以原房产证遗失为由申请补办新的房产证,继而办理他项权证,决定了就该房屋的抵押物权优先于梁某的合同权,钟某也就有权要求梁某腾出房屋,以便拍卖、变卖房屋从中优先受偿25万元借款。梁某只能在交出房屋之后,向李某追偿损失。

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