案例中的房屋买卖行为有效吗?

1852天前5858

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    蒋某(男)与被告唐某(女)在婚后建有平房五间(建在集体土地上),2000年初夫妻关系开始不和,妻子唐某负气离家出走不归。不久蒋某身患绝症,在其病重期间因无力支付医药费,便用对外公告的形式转让自家房屋。原告秦家兄弟俩得知此消息后,随即与蒋某进行了洽谈,双方于2003年5月15日签订了房屋转让协议书,协议中双方约定:“房、地价为人民币80000元,秦家在协议签订时给付蒋某购房定金10000元,双方办理房屋过户手续;待过户手续办妥后,秦家一次性付清购房款,蒋某交付房屋”。协议签订后,秦家开始办理过户手续,并向有关部门交纳了征地补偿费及购房办证费。后因蒋某治病所需,秦家提前支付给蒋某购房款30000元。事后不久蒋某病故,其妻唐某回来得知此情况后,以蒋某转让房屋未征得其同意侵犯其合法权益为由,拒绝履行房屋转让协议。为此,秦家兄弟将唐某诉至法院。
    在案件审理过程中,合议庭对蒋某与秦家兄弟房屋买卖行为是否有效产生了分歧:
    第一种意见认为,该房屋买卖行为无效。其理由是:该房屋是蒋某与唐某的婚后夫妻共同财产,应共同享有所有权、使用权和处分权,任何一方不得擅自作出处分,且房屋系不动产,属价值较大的夫妻共同财产,本案中蒋某在未征得其妻唐某许可的情况下,私作主张将房屋进行转让的行为,显然侵犯了唐某的合法权益。《中华人民共和国婚姻法》第17条第2款规定“夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权”。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行)第89条规定:共同共有人对共有财产享有共同的权利,承担共同的义务。在共同共有关系存续期间,部分共有人擅自处分共有财产的,一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的,应当维护第三人的合法权益,对其他共有人的损失,由擅自处分共有财产的人赔偿。此案蒋某生前所作的房屋转让行为已造成侵犯唐某合法权益的事实,但蒋某已经病故,无人赔偿唐某的损失。故该房屋买卖行为无效。
    第二种意见认为,该房屋买卖行为有效,唐某应继续履行合同义务。其理由是:最高人民法院《关于适用中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第17条第1款规定“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定”。因此,从蒋某转让自家房屋的目的及用途来看,并没有违反上述规定。而且蒋某仅花费了30000余元,尚有40000余元唐某可以获取,因而蒋某并未侵犯唐某的合法权益。另外,秦家兄弟作为善意第三人,法律理应维护第三人的合法权益。故应当认定该房屋买卖行为有效。
    商法通赞同第二种意见。要处理好此纠纷,我们要从蒋某转让自家房屋的目的及用途和秦家兄弟是否属于善意取得转让房屋这两个方面来分析。
    一、蒋某转让自家房屋的目的及收取房款的用途均符合法律规定。最高人民法院关于《中华人民共和国婚姻法》解释(一)第17条第1款规定“夫或妻在处理夫妻共同财产的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定”。该解释中所指的日常生活所需,应包含购买日常生活中的必需品和治病费用。本案中蒋某在身患绝症无钱医治的情况下,作出转让自家房屋的决定,是符合上述法律规定精神的,其并没有因为夫妻关系不和而想独吞房款的意图。客观上蒋某所收取的房款也是大部分用于日常生活开支及支付医疗费的,另外蒋某仅花费了30000余元,尚有40000余元唐某可以获取,因而唐某的合法权益并未受到侵害。
    二、秦家兄弟购房不存在恶意行为。在购房前以及在办理购房手续过程中,秦家兄弟并不知道蒋某与唐某夫妻关系不和,也不知道蒋某转让房屋是否征得唐某的同意。而且在蒋某张贴转让房屋公告后,唐某又未提出异议,促使秦家兄弟有理由相信蒋某的行为属家事代理行为,系其夫妻共同意思表示。故秦家兄弟通过支付合理的对价受让房屋的行为属于善意行为。因此,唐某不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
    综上,该房屋买卖行为有效。

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