二手房买卖需注意

1853天前9289

二手房买卖需注意
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房产律师根据长期处理房屋买卖合同纠纷的执业经验,提醒二手房消费者在房屋买卖交易中应当注意如下几点,以防止二手房交易风险。

1、核实二手房交易中各方主体资格:
(1)核实产权人的真实性,防止一些别有用心的人利用假资料冒充房屋所有权人进行二手房合同诈骗
(2)二手房有些不仅仅为一人所有,而是二人以上的人共有,对这种共同所有的产权的二手房,必须要所有共有人同意,取得书面证据,否则,只要有一人不同意,那么将导致二手房买卖合同无效。
(3)在夫妻存续期间,有的二手房产权证书上虽然是夫妻中一人名称,但其财产一般也属共同财产,除非有约定为夫妻一方所有,一定要夫妻双方同意或有证据证明产权人对产权享有完整的产权证明,否则,未署名的夫妻一方声称不知情,对买卖合同予以反悔,产生纠纷引起不必要的争议和损失。
(4)根据有关法律的规定,出售的二手房中的原租户享有优先购买权,二手房交易前一定要履行原租户放弃购买的手续。以免产生纠纷。
(5)核实房地产经纪公司的资质,以及经纪人的资格证明,防止上当受骗,在交易中产生纠纷,给投诉带来困难。
2、查明产权的真实状况:
(1)在深圳这个房地产产权多元话的情况下,一定要查明交易的二手房产权的性质,是商品房还是经济适用房,还是农民房,是不是完全可以在市场上自由转让。否则,很可能交易不能,致使二手房合同无效,带来麻烦。
(2)查明产权使用的年限,这对于消费者是否购买二手房,用什么价格来购买这个二手房很有参考价值。以免吃亏后悔。如反悔时就造成违约,纠纷也是难以避免的。
(3)查明交易的二手房有无设立抵押。如果是抵押的房子,合同上也要约定清楚赎楼的条款和违约责任。

(4) 有些二手房在交易前可能由于纠纷,已经诉讼保全,被法院查封,这样二手房是不能交易的。

(5)是否具有房产证,这也是一个交易的关键问题。但是二手房的房产证不能狭义的理解,实际上能够预售功能的商品房一般都视为具有房产证权证,可以自由转让。

3、签订合同时,一定要仔细考虑合同约定条款:
(1)条款要具体明确,要具有可操作性——签订二手房买卖合同时,买卖双方应对合同的交易双方的真实信息,如联系地址,联系电话等,付款方式、付款时间、资金监管银行和帐号等、有谁赎楼、按揭的数额、余款怎么支付等,交房时间、户口迁出时间、维修资金是否包含在房价中、交房前的水电煤、物业管理费由谁承担、原二手房家私怎么约定等等作出明确的约定。
(2)条款要符合法律规定,合同的约定不能违反法律条文和法律原则,否则属于无效条款,这不但没有法律约束力,而且误导了消费者。如有些二手房交易当事人根据签订的《二手房预售和居间合同》中约定“如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成,则以付之定金将由卖方没收,而卖方有权再将该物业转让予任何人,唯卖方不可再为此而向买方进一步追究责任或要求赔偿损失。如卖方在收取定金后不信任合同条款将该物业售予买方,则卖方须返还买方双倍定金予买方以弥补买方之损失,唯买方不可要求进一步赔偿或逼使卖方履行此合同。”的条款,对合同进行解除,法院在审理时一般都不予支持。
4、二手房买方在付款时要慎重:
(1)付款的手续要齐全规范,有的二手房买卖双方在收付房款或定金时时,只根据二手房经纪人要求在合同上写一个收条,买方没有卖方的收条,卖方也没有收到款项。实际上都由二手房经纪人或经纪公司收取。手续很不齐全规范,发生纠纷对调查事实有很大的影响。
(2)消费者在二手房交易中,收款和付款一定要留有证据,如在银行监管也要持有凭据,不能掉以轻心。
(3)最好分期付款。从目前二手房交易市场出现的风险来看,二手房的买方在交付房款时最好根据房屋交易的进度来支付房款,这样能够控制交易风险,不然像前个阶段发生房地产经纪公司倒闭,老板卷款逃匿。对二手房的交易人确实是个损失,也给二手房交易当事人心中留下难以抹去的阴影。
(4)资金要有银行监管。通过二手房交易出现的一些突出问题。政府的管理部门行业协会是乎也认识到房地产经纪公司监管资金存在着很大的风险。所以推出《二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本,要求二手房交易买卖双方约定指定的银行对交易资金进行监管。大大的减少了房款的风险。
(5)按揭付款的要求。在支付房款时,大部分二手房交易人都是按揭付款。但随着政府和银行的宏观调控,对按揭贷款的额度并不是一成不变的。所以,要约定按揭的额度和银行不批准的部分款项如何支付,否则必将带来纠纷。
5、二手房交易方应将应缴纳的费用明确约定:
(1)税费的承担一般税收法律政策已作规定,但二手房交易的实践中,一般都由交易人自己商定,所以要逐项约定。
(2)在支付各类费用中,最好要求房地产经纪公司和经纪人列出明细表,这样也会减少风险。
6、严格选择房地产经纪公司
(1)一般要选择口碑好、信誉好的经纪公司,这样的公司对你提供的信息相对要诚信一些,便于你判断,不会产生误解。
(2)最好要有实力。因为有实力相对的说,经纪公司也怕风险,即使发生纠纷,交易双方也好进行索赔,如没有经济实力,即使打赢官司也难以执行
(3)在二手房交易中,消费者要查看经纪公司的资质证书,在办理各类手续时,要加盖公章。如委托经纪人具体操作,要收留有盖章的授权委托书,查看经纪人的上岗资格证书,最好上政府房地产管理部门的网站进行查询。这不但有利于二手房交易,而且为以后一旦出现纠纷,处理时留有证据。
7、聘请二手房专业的律师事务所和律师参与二手房交易的全过程。
有些消费者总认为律师只是打官司,为了减少购房成本,不到发生纠纷打官司的地步,不想聘请律师。本律师认为这种想法于深圳这个二手房交易平凡、交易市场繁荣和交易程序复杂是极不相称的,这是一个误区。因为二手房交易当事人不是法律工作者,更不是二手房发的法律专业人士,要想防范风险,聘请二手房专业律师参与是必不可少的,这不但不会增加二手房交易成本,反而会促成二手房交易成功,减少纠纷,减少二手房交易当事人为交易中所花费的时间和精力,实际上降低成本起到重要作用。最好聘请二手房律师参与二手房交易的全过程。那如何聘请律师,本律师提醒消费者,应该考虑以下主要三个方面:
(1)必须诚信。在和律师沟通和交往中,看律师讲的是否真实,言之有理、言之有据,是否有吹嘘或
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