开发商承诺物管内容,违约?

1852天前1974
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案由:张先生去年购买某楼盘房子的时候,该楼盘开发商承诺以后物管会提供24小时热水,受此吸引,张先生下了单。然而,等今年,张先生拿到房入住后,却发现没有这一服务。张先生觉得自己受了骗,想知道可否就这一点要求开发商赔偿损失?

分析:首先需要确定的是没有提供24小时热水服务的原因。第一种情况是,该楼盘不具有供应热水的硬件设施,或者虽然有硬件设施但供应能力不能满足24小时供应。第二种情况是,开发商选择的前期物业管理公司未按前期物业管理合同的约定提供该项服务。第三种情况是,业主选择的物业管理公司未按物业管理合同的约定提供该项服务。第四种情况是,由于使用成本等原因,大部分业主不愿使用该项服务而未要求物业管理公司提供。

在上述第一种情况或第二种情况下,开发商均应承担责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”第一种情况下,开发商未按承诺配置供应热水的设施,显然属于违约行为。第二种情况下,虽然是物业管理公司违约,但前期物业管理公司是开发商选择的,开发商有义务督促其严格履行前期物业管理合同;若其未提供开发商承诺给业主的服务,开发商应向购房者承担责任。



在上述第三种情况或第四种情况下,则一般不能归责于开发商。第三种情况下,违约的是业主选择的物业管理公司,与开发商之间不存在因果关系,业主只有根据物业管理合同向物业管理公司追究违约责任。第四种情况下,是业主大会决定不实施该项服务,并非开发商或物业管理公司的原因,个别希望使用该项服务的业主此时一般只有尊重大部分业主的选择。


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