如何应对房地产纠纷

1855天前1301

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    四季房展的第一炮在清明节这天打响,据组委会讲展会成交额达40多亿元,这个数字有多大水份?有多大炒作成分?笔者不想在此评说。但有692个展位,200多家开发商、197个楼盘参展,总展出面积达到1.2万平方米的规模这个数据恐怕不会错,接踵而来的还有 5月初的大型房展,这些房展的参展项目以期房为主,面对如此巨大的成交额和房地产纠纷不断上升,政府应加快考虑采取什么样的有效措施避免或减少房地产的纠纷,监督法院依法公平判案,以保障房地产市场健康有序的发展。 如何避免交房条件的争拗 北京市过去的房屋买卖合同,不论是期房也好、现房也好,内销房也好、外销房也好,住宅也好、写字楼也好,交房条件只有一个:国家建设工程质量监督部门发放的《工程质量竣工核验证书》,但是这个由买卖双方按国家法律做出的约定却由于法官判案时的不同解释造成了判案结果五花八门,“官司”打来打去,反反覆覆,在房地产案件裁判上几乎失去了天平。对此,北京市海淀区法院副院长在报纸上讲:法院在房地产纠纷案件审判时有一种倾向,为保护市场交易稳定性,对房地产商利益保护得多一些,但从法理上讲,房屋买卖本身是一种民事行为,法官应当严格按合同保护各方利益,审判中一味强调维护房屋交易稳定性,忽视业主利益,不利于整个行业的健康发展。



    目前,国家顾及到由国家发放《工程质量竣工核验证书》等于为房地产商免费买了保险,如果出现发放证书的人员受贿或渎职行为,国家将代房地产商受过,于是将国家验收、发放《工程质量竣工核验证书》改为房地产商自己组织验收,向国家登记备案。这就出现了由买卖双方中的卖房人一方自行确认交房时间,这显然是对作为买房人的另一方的不公。 在这个问题上,上海市做的比北京市规范得多,过去上海审判的司法精神是以房地产商交房时是否取得《交付使用许可证》为判案依据,目前基于对国家发放《交付使用许可证》所要承担责任的考虑,改为以房地产商交房时是否取得自己的《房地产权证》(俗称《大产权证》)为判案依据,有效地避免了房地产商对买房人的侵害,法官对房屋交付条件纠纷案件办起来得心应手。 目前,我国的商品房买卖合同示范文本虽然鼓励房屋买卖双方在合同中约定办理房地产产权手续的转移时间,但合同示范文本约定的只是去办理的时间,而不是办成的时间,而且也没有倡导约定违约的解决办法,这就给房地产商留了很大的空子,也为买房人留下了很大隐患。 笔者认为:房屋的交付应以产权的转移为标志,为了有效地避免房屋交付条件解释的混乱,国家应该在法律法规上明确房屋的交付以房地产商交房时已取得自己的《房地产权证》为要件,或像福建省人大那样以法规形式规定:房地产商交付房屋6个月内,买房人不能取得房产证即可退房



    如何避免延期交房的争拗 过去的买房合同中规定的是房地产商因“不可抗力”延期交房可以免责,房地产商通过补充协议在“不可抗力”条款下塞进许多诸如“市政施工”、“技术问题”等模棱两可的内容,以扩大自己的免责范围,法官判案时经常有意无意地忽略这些条件必须首先符合“不可抗力”的前提。现在商品房买卖示范文本将房地产商延期交房免责扩大为“不可抗力”和自行约定两个部分,如果房地产商将以前塞进补充协议中的那些不属于“不可抗力”的条款挪入合同中,将不再受“不可抗力”前提的约束,买房人稍不留心就会掉进合同陷井。 为了避免期房交房时间的不可确定性,有效保护买房人的合法权益,笔者建议政府应学习香港的做法,由政府规定房地产商在房屋交付前6个月(时间会根据房地产市场的变化加以调整)才可以将房屋拿到市场上预售,也就是说由政府限制房地产商在房屋预售后的规定时间内必须交房,否则就是违例,就要受到处罚。 如何避免面积问题的争拗 商品房面积的争拗一直存在,最使人恼火的是建筑面积增大,使用面积减小,虽然现在买房人不用担心房地产商将建筑面积百分之十几、百分之几十的增大,但建筑面积不增大,买房人虽不用再支付预算外的钱,但使用面积的缩水,无疑吃亏的还是买房人。 在福利分房的年代,我国房租按使用面积或套内面积收取实行了几十年,为什么到商品房时一定要从香港搬一个按建筑面积计算的方法来呢?如果非要搬为什么又不把香港健全的房地产法制和香港政府为限制房地产商在面积上的欺诈所做出的努力一起搬过来呢? 笔者认为:制法的目的是为了保护弱者,法律法规首先要保护的是人民,房地产方面的法律法规则首先要保护买房人的利益,政府应强迫房地产商按使用面积或套内建筑面积计算房价,而不是像合同示范文本那样由房地产商和买房人自行选择,自行约定,只有这样弱势人群的权益才不会被侵害。 为了不使房展选择在清明节这天开展成为一种讽刺、为了避免购买商品房成为买房人的终身悲哀,笔者呼吁政府将房地产法律法规的起草工作交由专业法律工作者在参照建设主管部门和消费者协会等社会各方面的意见基础上独立完成,并同时规范法官的判案行为,使法官明确国家赋予自己的职权是执法、而不是释法,避免房地产执法过程中的随意性

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