农村房屋买卖合同纠纷案例评析

1853天前3153
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樊某与顾某于2003年10月1日订立房屋买卖合同一份,合同约定:樊某将座落于建设镇镇南路、在镇村镇建设用地上建造的建筑面积为339平方米的住宅楼一幢,以人民币20万元卖给顾某;如单方违约,承担违约金2万元;合同自订立之日起生效。嗣后,樊某在房地产中介机构的介绍下,又以27万元将同一幢住宅楼卖给了韩某、童某。顾某以樊某毁约造成其损失为由,向法院提起诉讼,请求樊某赔偿损失两万元。
对该案如何处理,第一种意见认为,由于该房屋的建房所用土地为集体土地,按规定宅基地使用权不是转让,所以房屋买卖应认定为无效。按照合同无效的法律规定双倍返还,造成损失的按各自的过错程度承担相应的责任。第二种意见认为,樊某一物二卖,樊某应对第一次买卖合同承担缔约过失责任,即承担顾某为订立履行该合同所造成的损失。第三种意见认为,第一份房屋买卖合同有效,樊某应当承担赔偿损失的责任。
案件评析
笔者同意第三种意见,理由如下:
一、双方订立的合同合法有效
1、出售房屋的主体并非法律所限制的对象。2004年8月28日修订的土地管理法第六十二条规定,农村农民一户只能拥有一处宅基地,其建住宅应尽量使用原有的宅基地和村内空闲地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。从本条规定看,法律禁止的是农村村民申请建两处住宅,并没有限定农村住房转让的主体资格。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”该条规定有两方面的法律含义,一是禁止土地使用权出让、转让或出租的范围是指农业土地改变用途为非农业,这是国家保护耕地的需要;二是原来就是非农土地的出让、转让或出租的,法律未作禁止性规定的,应当认定为非农用地(包括农村房屋、农民宅基地)可以出让、转让或出租。
2、农村房屋的业主有权处分自己的房产。根据现行法律和政策,农户经批准取得的建房用地是依国家强制力作保证取得的,具有生存意义的权利。虽然土地性质是集体的,但经批准确定给农户使用后,集体对这部分土地非经法定程序已无权处分,农民对该土地已经取得了长期使用的权利,不但农户自己可以使用,其子女也可以通过继承继续使用。房随地走,如遇房屋拆迁,它也不会因土地属性为集体所有而改变补偿费的收益主体,土地补偿费仍归房屋所有权人所有。因此,农村房屋的业主处分自己的房产既不损害国家利益,也不损害集体利益和第三人利益,其对自己的房产拥有独立的处分权

樊某出售的房屋与农村宅基地建房还有所不同,它是根据当时上海市鼓励建设农村小集镇而兴建的,各地乡镇都有该类房屋,是乡政府加快集镇建设、扩大集镇范围的具体措施,对建房对象并无限制,它在合同上标明欢迎各届人士进镇落户。如果程序、手续上存在一定障碍的话,这是政府行为,责任在政府,与建房户无涉。本案事实上樊某与顾某订立买卖合同后,樊某并非因买卖主体不符而反悔,而是为图更大利益而反悔。




3、买卖房屋未办理过户手续不影响合同的效力。农村房屋买卖后是否办理过户审批手续不是房屋买卖合同的有效要件,所以未办理过户登记手续不影响买卖合同的效力。根据我国《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定。”所以,依据该规定需办理批准、登记等手续后生效的合同,必须有法律或者行政法规上的依据,地方法规或规章都不能作为认定合同需依法登记后生效的依据。没有办理过户登记手续,是房屋买卖合同未履行完毕,并不影响合同的效力。

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