房租租赁优先购买权纠纷问题

1860天前6129
房租租赁优先购买权纠纷问题

    房屋在租赁期间被拍卖,房屋租赁承租人是否可就该拍卖房屋行使优先购买权?拍卖是买卖的一种特殊形式,但其性质是买卖,不能剥夺房屋租赁承租人优先购买的权利,出租人或者拍卖行依然有义务通知房屋租赁承租人拍卖事宜。更多房租租赁优先购买权纠纷,见下文。

    1、房屋在租赁期间被拍卖,房屋租赁承租人是否可就该拍卖房屋行使优先购买权?

      拍卖是买卖的一种特殊形式,但其性质是买卖,不能剥夺房屋租赁承租人优先购买的权利,出租人或者拍卖行依然有义务通知房屋租赁承租人拍卖事宜。具体操作可以参照最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》,其中第十六条规定:“拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人”。

      2、对于房屋租赁承租人以行使优先购买权为由,诉讼请求确认出租人与第三人的房屋买卖合同无效,但未提出行使优先购买权的,如何处理?

      一种观点认为,房屋租赁承租人优先购买权一般包含两个诉讼请求:一为请求出租人与第三人买卖合同关系无效,二是请求与出租人建立“同等条件下”的买卖合同关系。这两个诉讼请求是房屋租赁承租人优先购买权的具体化。为避免讼累,切实维护房屋租赁承租人的优先购买权,法院在保护房屋租赁承租人优先购买权的判决中,可以在判决出租人与第三人买卖合同关系无效的同时,直接判决房屋租赁承租人与出租人买卖关系成立,出租人应依法交付房屋,房屋租赁承租人应(在同等条件、期限内)支付购房款。如不判明,房屋租赁承租人的优先购买权实际上可能无法实现。

    第二种观点认为,对保护房屋租赁承租人优先购买权的判决中,只要宣告买卖合同无效即可,无需再强行判决房屋租赁承租人与出租人优先购买房屋的关系成立及其他。出租人可再根据房市的情况重新确定房屋的价格,只要出租人出卖房屋,房屋租赁承租人可以再主张其优先购买权。我们认为,房屋租赁承租人在诉讼过程中仅主张确认买卖合同无效,而未要求行使优先购买权,经法院释明后不变更诉讼请求的,对其诉讼请求不予支持。理由是:优先购买权作为法律赋予房屋租赁承租人的一项权利,其目的在于保证房屋租赁承租人可以相对优先地取得房屋租赁物的所有权。

    为此,法律允许房屋租赁承租人申请宣告恶意订立的买卖合同无效,以实现这个目的。也就是说申请宣告无效等都是手段,而不是目的。而法律规定保护的是房屋租赁承租人实现优先购买的目的。在当事人不主张购买的情况下,就说明他没有实现这个目的的意思。因此,也就没有继续加以保护的必要。故房屋租赁承租人不主张优先购买权,而仅要求确认合同无效的,不应支持。 免费法律咨询

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