关于借他人名义买房的法律风险

1852天前2278


    免费法律咨询

    关于借他人名义买房的法律风险

    借名买房,是指房屋的实际出资人借用他人名义购房,并以他人名义登记房屋所有权的行为。房屋的实际出资人为事实购房人或者真正购房人,被借名之人为登记购房人。

    实际出资人为何以他人名义登记房屋产权呢,一般是出于以下原因:

    (1)规避法律或者政策:购买房产需要一定的资格,事实购房人没有资格购买,而登记购房人具有资格购买是最常见的情形。比如,有些人不具备购买经济适用房的条件又想买这样的房屋,就只能借他人名义买房。

    (2)转移财产逃避债务:债务人不履行到期债务的,债务人有权要求债务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产,恶意躲债,事先就把房屋登记在他人(一般是亲人)名下,给债务人和法院以自己无财产的假象。

    (3)贪图便宜享受优惠:比如,只有具有城镇户口的在岗职工,才能享受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款,于是以别人的名义办理公积金贷款。

    (4)简便手续,减少税费:比如,父母为了逃避将来有可能开征的遗产税以未成年人的名义购买房屋等等。

    而在法律上,借名买房中存在着诸多风险,比如:(1)登记购房人反悔不承认借名买房之事或者登记购房人死亡,其继承人不了解借名之事、不承认借名之事。(2)第三人对登记购房人转移房产给事实购房人的行为提出异议,实践中,借名买房双方进行约定时,事实购房人认为借名与登记购房人的配偶没有关系,真正的房主是自己,但登记购房人的配偶往往以《婚姻法》的规定提出异议,否认借名买房的事实,确认该房产为夫妻共同财产。(3)房产被登记购房人处分(转让或抵押)或被法院执行

    借名买房合同是否合法有效呢?事实购房人如何保护自己的利益呢?

    我认为,如果存在恶意规避法律或者政策的行为,借名买房合同不具有法律效力,比如不具备资格购买经济适用房的行为。在司法实践中,法院在审理此类案件时,一般都认为借名买房合同无效,法院会按照房屋买卖合同和房屋所有权证认定争议房屋的购房人和所有权人。

    如果不存在恶意规避法律或者政策的行为,如果借名买房合同是当事人自愿签署,奉行合同自由的原则,借名买房合同应具有法律效力。但该合同最好注明:“经双方协商以甲方的名义购房,本房屋由乙方出资购买,房屋所有权归乙方,与甲方无关。” 而且,需要留存足够的证据,比如出资的原始凭证,如存折、购房发票等等。因为,一旦登记购房人事后反悔,如果有足够的证据证明该房屋是借名买的,实际产权人是事实购房人。事实购房人有可能得到法院支持,房屋登记不实可最终得以纠正。但是,如果没有足够的证据,而产权证又是登记购房人的,事实购房人只能主张事实上的借款关系要求登记购房人返还房款。

    另外,即便借名买房合同是有效的,但登记购房人违反该约定将该房转让或抵押给第三人,第三人因此取得房产,事实购房人并不能追回该房产。因为根据《物权法善意取得的制度,第三人出于善意而信赖不动产登记簿或房屋所有权证书的内容,并且转让时已支付合理的价格,同时,转让后已依法登记,因而取得房屋所有权,应受到法律的保护。事实购房人仅有权向登记购房人要求赔偿。

    至于登记购房人不能清偿到期债务,债权人申请法院强制执行,法院以不动产登记为依据,查封并拍卖该房产,致使事实购房人丧失对房屋的所有权。如果借名买房合同无效,已经付款的事实购房人只能向登记购房人要求返还购房款,如果借名合同有效,事实购房人在执行过程中可以向法院提出执行异议,对被执行的房产主张权利并要求法院停止执行。根据《民事诉讼法》的规定,执行员对案外人提出的异议,按照法定程序进行审查,理由不成立的,予以驳回;理由成立的,由院长批准中止执行。

    从上面的分析,可以看出,借名买房, 会涉及到许多法律问题,也存在许多风险,因此,建议大家尽量不要借名买房为妙。

    商法通——中小微企业在线法律服务平台,为用户实时提供免费法律咨询服务。您可以通过官网首页免费法律咨询栏目入口、微信公众号“商法通法律顾问”等渠道,进行免费法律咨询。


分享
  • 合同起草 合同审核修改 律师函 委托书 薪酬规划体系构建方案 绩效管理体系构建方案 房屋租赁合同 买卖合同 技术服务合同 项目合作协议 技术开发合同 加盟合同 产品销售代理合同 合作性股权赠与方案 公司设立基本股权架构方案 持股平台设立方案 股权代持方案 定向股权激励方案 基本股权赠与方案 公司全员持股股权激励方案 公司融资前股权梳理方案 公司天使轮股权融资方案 基本股权转让方案 合作性股权转让方案 股权转让+代持方案 劳动合同 劳务合同 保密协议 培训协议 实习协议 竞业限制协议 劳动仲裁申请书 员工手册 劳动人事通知书 债权债务解决方案 借款合同 保证合同 抵押合同 质押合同 还款计划书 催款函 房产抵押合同 起诉状 答辩状 上诉状 再审申请书 执行申请书 履约催告函 保管合同 建设工程承包合同 仓储合同 承揽合同
    热门资讯
    推荐服务
    商法通
    专业律师随身带
    关注“商法通法律顾问”
    随时随地免费法律咨询
    商法通

    扫描关注商法通

    随时随地免费法律服务

    服务与支持
    400-090-7096
    周一至周五 9:00-18:00
    反馈类型:
    反馈内容:
    手机号码: