冒名签订的房屋抵押贷款合同有效吗?

2027天前9748

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郭某于2005年取得北京市朝阳区某套房屋的房产证,后与黄某结婚,涉案房屋为郭某的婚前个人财产

2012年6月11日,黄某与一名自称是郭某的男子前往招商银行办理抵押贷款业务。该男子持有郭某本人的身份证件、户口本、结婚证等。黄某与该男子于当日向招商银行提交了办理抵押贷款所需的各项材料,并签署了房屋最高额抵押贷款合同等相关文件。文件载明郭、黄二人为其设立的公司申请个人住房抵押贷款,抵押权人为招商银行,抵押人为郭某,最高债权额为180万元,抵押房屋为上述郭某所有的涉案房屋。上述文件均有郭某、黄某和招商银行的签章。2012年6月14日,涉案房屋办理了抵押登记手续,且最高额抵押权设立登记申请表下方抵押人处有郭某签字,抵押人代理人处有黄某签字。

贷款到期后,郭某、黄某均未向招商银行偿还贷款。郭某称自己对他人以自己名义办理此抵押贷款事宜并不知情,且贷款文件中的签字也并非自己本人所签,向法院提起诉讼,请求法院判令房屋最高额抵押贷款合同无效。

法院观点

经鉴定,贷款过程中所涉文件上郭某的签字并非同一人书写,捺印也并非出自郭某本人。一审法院认为他人冒用郭某名义签订抵押贷款合同,构成了对郭某财产的无权处分,且事后也未得到郭某的追认,故房屋最高额抵押贷款合同无效。招商银行不服,提起了上诉。

二审法院认为我国《物权法》第十五条已确立了物权变动原因与结果区分的原则,无权处分行为不导致合同无效。本案中,黄某与持有郭某身份证件且自称郭某的人向银行提交了足够的材料,让招商银行有足够的理由相信其就是郭某本人。且银行也尽到了审查义务,足额发放了贷款,并不存在过错,为善意相对方。根据现有证据及现行法律规定,房屋最高额抵押贷款合同应属有效。至于该合同能否发生物权变动的法律后果,不属于本案的审理范围。

对于冒名签订房屋抵押合同的处理,应把握以下两个原则:

处分权限不影响抵押合同的效力

签订房屋抵押合同在法律上属于负担行为,而抵押权的设立属于物权变动,负担行为并不直接导致物权变动。换句话说,房屋抵押权只能靠登记设立,抵押合同本身不能直接设立,而仅仅只能给当事人设定办理抵押登记的义务。故是否拥有处分权限与合同效力不具有必然联系。

冒名签订抵押合同可构成无权代理

冒名签订的抵押合同能否产生合同效力,取决于被冒名人是否予以追认,或者是否足以让合同的相对方引起信赖。若合同事后得到了权利人的追认,或是当场使相对方有足够的理由产生信赖,则合同有效;反之将被认定为无效。

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