抵押物的毁损灭失不影响借款合同的效力

2025天前9585

  2009年6月27日凌晨,上海市闵行区莲花南路、罗阳路在建的“莲花河畔景苑”商品房小区工地内,发生一幢13层楼房向南整体倾倒事故,一名工人逃生不及被压致死。事件发生后,即在国内处引起广泛的关注,如何妥善处理此事,成为当前政府部门、开发企业、小区免费法律咨询业主及放贷银行所关心的焦点。本文从法律角度对倾倒楼房的业主及小区其他业主能否拒绝还款问题进行分析。

  本事件中涉及的合同关系有这样几个:第一,业主与开发商之间的商品房预售合同,属买卖合同性质;第二,业主与银行之间的借款合同;第三,业主以将来取得的房屋作为还款担保的抵押合同,属担保合同性质;第四,通常银行还会与开发商签订一个保证合同,要求开发商为业主提供还款的保证,也属于担保合同的性质。

  在这几个合同关系中,从业主的角度分析,商品房预售合同是目的,借款合同是实现这一目的的手段,抵押合同与保证合同分别是业主为自己、开发商为业主提供还款的担保。有人认为,商品房预售合同是主合同,借款合同是从合同,当主合同解除或者无法实现时,从合同随之解除,在这里我们暂不考虑商品房预售合同是否可以解除或无法实现,先从主从合同的角度进行分析。

  主合同与从合同是根据合同相互间的关系所作的划分。所谓主合同,是指不需要其他合同的存在即可独立存在的合同。而从合同是指以其他合同的存在为前提的合同。例如,甲与乙订立借款合同,丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同,则甲乙之间的借款合同为主合同,甲丙之间的保证合同为从合同。由于从合同要依赖主合同的存在而存在,所以从合同又被称为“附属合同”。从合同的主要特点在于其附属性,即它不能独立存在,必须以主合同的存在并生效为前提。主合同不能成立,从合同就不能有效成立;主合同转让,从合同也不能单独存在;主合同被宣告无效或被撤销,从合同也将失去效力;主合同终止,从合同亦随之终止。主、从合同是相对而言的,没有主合同就没有从合同,没有从合同,也就无所谓从合同。尽管主合同的存在并生效将直接影响到从合同的成立及效力,但从合同不成立或失效,一般并不影响到主合同的效力。商品房预售合同与借款合同是两个独立存在的合同,两者之间并不存在主从关系。有人可能会认为,业主与银行的借款合同就是为了支付预售商品房合同中的价款,是否可以使两者之间构成主从关系?实际上,这是业主与银行在借款时指定了该款的具体用途,两者只是目的与手段的关系,并不能使两者构成主从关系。现在银行在进行大额放贷时,都会要求借款人说明借款的目的与用途,只有银行认为该目的与用途合法且经评价后,其收回贷款的风险较小才会进行放贷,这只是银行降低贷款风险的一种方法,如果认为有目的的借款合同就是从合同,那么银行几乎所有的大额贷款合同都将成为从合同。推而广之,每个人、每个企业在借款时肯定都是有用途和目的的,如果可以认为有目的的借款合同就是从合同,那么所有借款合同都将成为从合同了,这种认识是极其错误的。从以上分析可以得知,业主与开发商签订的商品房预售合同和业主与银行签订的借款合同是两个独立合同,即使一个合同被解除或终止,也不影响另一个合同的效力。业主不能以商品房预售合同可能会解除或者终止来否定借款合同的效力。更何况,商品房预售合同是否必然会被解除或终止还是一个值得商榷的问题。本事件中存在的四种合同中,恰恰业主与银行签订的借款合同是主合同,业主与银行签订的抵押合同和开发商与银行签订的保证合同是借款合同的从合同。[page]

  在肯定了借款合同的独立性以后,我们来分析借款合同的性质。我国《合同法》第一百九十六条规定:“借款合同是借款人贷款人借款,到期返还借款并支付利息的合同。”在借款合同中,贷款人的权利主要有:一、有权请求返还本金和利息;二、对借款使用情况的监督检查权。贷款人可以按照约定监督检查贷款的使用情况;三、停止发放借款、提前收回借款和解除合同权。借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同。贷款人的主要责任是当贷款方不按合同约定及时贷款时,应当承担违约责任。而借款人的主要义务有:一、提供真实情况。订立借款合同,借款人应当按照贷款人的要求提供与借款有关的业务活动和财务状况的真实情况;二、按照约定用途使用借款。合同对借款有约定用途的,借款人须按照约定用途使用借款,接受贷款人对贷款使用情况实施的监督检查。借款人未按照约定的借款用途使用借款的,贷款人可以停止发放借款、提前收回借款或者解除合同;三、按期归还借款本金和利息。当借款为无偿时,借款人须按期归还借款本金,当借款为有偿时,借款人除须归还借款本金外,还必须按约定支付利息,借款方不按合同规定归还贷款的,应当承担违约责任,并加付利息。而借款人的主要权利是按约定的时间和金额得到所借的款项。

  在本次事件中,业主为购买房屋与银行订立了借款合同,在银行按照约定将款项借出后,银行即完成了借款合同的主要义务,此后所存在的主要是业主向银行按时归还借款的义务,当业主违反这一义务时,应当向银行承担违约责任。至于业主所预购的房屋发生倾倒,这只是使借款合同的一个从合同即业主与银行的抵押合同有可能因丧失抵押物而无法继续履行,增加了银行按时收回贷款的风险,但这不能成为业主拒绝履行自己在借款合同中的义务的理由。既然发生倾倒楼房的业主没有合法的理由拒绝归还银行的借款,则小区其他业主则更应当全面履行自己与银行签订的借款合同。如果业主因楼房倾倒给自己造成损失,可以要求相关责任方承担相应的赔偿责任。

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