开发商竟以“借款合同”形式卖房

2027天前6782

免费法律咨询  地上刚挖了个坑,预售许可证尚无踪影,开发商便竖起“预约登记”的牌子接受购房者预订,预订的形式竟是开发商向购房者“借款”。这是发生在四川省资阳市的一件蹊跷事。日前,本报记者接到读者反映后,专程赶赴现场进行了调查。

  预订商品房签的是“借款合同”

  资阳市建设北路是一处旧城改造工地,据资阳市当地媒体报道,这里将建成当地一流的集大型商贸、金融、休闲娱乐为一体的达高国际商业广场。该项目占地面积107亩,地上商住加上地下建筑及配套设施等,建筑面积达30多万平方米,总投资约8.5亿元。

  目前,该项目进行了厂房拆除、土地整理等前期建设,地上仅开挖出一个偌大的坑。10月1日起,附近的市民发现,大坑旁竖起了一块醒目的“预约登记”的牌子,接着就不断有市民前去咨询、选房、签合同、付款。咨询现场还张贴出了选定房源“不予调换”的通知。这一切表明,商品房预售似乎已经开始了。

  据读者反映,因为该项目位于资阳市旧城区的黄金地段,闻讯前去咨询购房的人为数不少。购房人要预订房子,交的不是“选号费”不是“定金”,而是要与开发商四川达高房地产开发有限公司 (以下简称达高公司)签订一份“借款合同”。

  10月28日,本报记者以购房者身份来到现场咨询。售楼小姐一番热情介绍后,记者“选定”了12幢6楼8号的一套商品房,面积为124平方米,每平方米价格为2438元,总房款为30.2312万元。售楼小姐告诉记者,如果选定了就按总房款的30%也就是9万多元的比例交预付款,“以后不论涨跌都是这个价格”。售楼小姐还说,两天之内必须签合同,“因为11月1日以后公司要上调价格”。

  签什么合同呢?售楼小姐回答是“签借款合同”,相当于先把购房款借给开发商达高公司,明年楼盘正式开盘后,“借款”将正式转成房款,该公司将按照银行同期利率给购房者支付利息。售楼小姐介绍说,30%是最低付款比例,另外还可以选择按50%、80%、100%等3种比例“借款”。

  此前,读者给本报四川记者站提供了一份《达高国际商业广场借款合同》(样本),其中约定,“甲方(达高公司)以乙方(购房者)指定的(营业用房、住宅)作为借款担保”,“达高国际商业广场在取得商品房预售许可证前,甲方向乙方借用资金,借款比例及资金利息标准”,比如“按乙方指定房款总额的80%借支的,其利率按人民银行现行5年期存款利率计算”。[page]

  建设执法部门责令停止后仍然销售

  《城市商品房预售管理办法》规定,“开发企业进行商品房预售,应当向房地产管理部门申请预售许可,取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房预售”。

  10月28日下午,资阳市房地产管理局市场管理科科长唐伟告诉本报记者,该局未给达高国际商业广场办理过《商品房预售许可证》,至今未接到达高公司有关该项目办理预售许可的申请材料,该项目“肯定不具备销售条件”。唐伟称,该局接到群众举报后,会同资阳市规划与建设局城建支队,已多次到现场调查取证。按照职能分工,城建支队负责案件查处,该案的具体牵头部门是资阳市规划与建设局法规科。

  据资阳市规划与建设局法规科负责人黄燕证实,该局已对达高公司立案查处,案由是涉嫌不符合预售条件违规销售商品房。目前案件在办理过程中,详情不便透露,但该局早已给达高公司下达了“责令停止销售”的处理意见。

  本报记者暗访发现,达高公司并未按照上述要求停止违规售房行为。工地入口处的3间临时用房被用作了“售楼部”,一间是现场选房咨询室,一间是财务室。暗访中,售楼小姐介绍说,目前接受预订的是12、13、14、15幢楼,各28层,每层三梯8户,每幢楼的预订情况“基本上都好”。现场除了“预约登记”的牌子外,还有整个项目的“景观设计平面图”和上述4幢楼的效果图。

  以“借款”形式预订房屋藏风险

  10月28日,达高公司股东、资阳市某地产建设工程公司总经理戴道高接受了本报记者采访。戴道高认为,达高国际商业广场不具备销售条件,目前“根本没有销售”,由于当地市民对这个项目较为关注,所以从10月1日开始接受预登记,对有意购买者,选好房源后可“实实在在定下来”。“借款”是用购房者选好的房源做抵押,到时候不要房子可以退款,按银行存款支付利息,购房者没有风险。

  记者注意到,《达高国际商业广场借款合同》(样本)第五条的规定是,“若乙方(购房者)自愿退房,甲方在取得该《商品房预售许可证》后10个工作日内退还其借款本金”,其中没有说支付利息。

  据戴道高介绍,达高国际商业广场项目地块是2008年11月份从当地政府拍卖购得的,拿到土地后专门针对该项目注册成立了达高公司。对于不少购房咨询者“项目中标一年多时间,并未进行实质性建设”的质疑,戴道高解释说,主要是在等待引进的一家大型商场的入驻,《商品房预售许可证》大约2010年六七月份能办下来,2011年六七月份可以交房。按照他的介绍,目前该项目仅取得了用地规划许可手续。[page]

  四川合泰律师事务所副主任何佳林律师认为,以“借款”形式卖房的行为,属于向社会不特定公众募集资金的行为,涉嫌非法集资。10月29日,本报记者致电中国银行业监督管理委员会四川银行业监督管理局新闻信息科,并按照其要求提交了有关材料。新闻信息科一位姓陈的工作人员答复称,认定是否属于非法集资是一个复杂的过程,中国银监会官方网站对非法集资的危害有权威介绍。

  按照中国银监会网站介绍,识别非法集资活动,主要看主体资格是否合法,以及其从事的集资活动是否获得相关的批准,是否是向社会不特定对象募集资金,是否承诺回报,是否以合法形式掩盖其非法集资的性质等。非法集资是违法行为,参与者投入非法集资的资金及相关利益不受法律保护,公众要增强参与非法集资风险自担的意识。

  资阳市房地产管理局市场管理科科长唐伟提醒说,购房者通过与开发商签订“借款合同”的方式购房,将面临诸多难以预料的风险。

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