卖房人反悔是否应该双倍赔偿定金?

2225天前5459

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原告王茗、黄璨夫妇在网上见到被告刘顺利、文丽夫妇发布的二手房出售信息后,便电话联系到二被告实地查看了房屋。经口头协商,二原告表示愿意购房,并于2011年6月30日向二被告支付1万元买房定金。被告刘顺利即出具收据写明“收到购房定金1万元”字样。同年7月4日,被告刘顺利在其QQ邮箱里见到原告方发送的二手房买卖合同样本后,立即回信“合同内容异议太多,还需面谈。”此后,双方因在售房价格问题上产生争议,一直未能订立书面房屋买卖合同。原告于2013年7月具状诉至人民法院,以被告方将只值15万元左右的房屋以22万元高价出售,明显无意售房却一味拖延为由,请求判令二被告双倍返还定金2万元,并赔偿其因反复磋商此事而额外另租房居住两年产生的房租损失9000元。卖房人反悔是否应该双倍赔偿定金?

判决结果

一审:一、限被告刘顺利、文丽在判决生效后10日内返还原告王茗、黄璨现金1万元;二、驳回原告王茗、黄璨其他诉讼请求。

二审:驳回上诉,维持原判。

案例解析

原、被告双方口头协商转让房屋,因价格等原因未达成一致意见,既未按房地产管理法规定签订书面房地产转让合同,也未支付房款或交付房屋,故原、被告双方房屋转让合同未成立,未形成债权、债务关系。根据合同法规定,合同当事人为了确保合同的履行,可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。因此,定金作为担保的一种方式,应当以债的存在为前提。由于本案双方之间不存在债权债务关系,被告辩解因原告违约、无权要求被告退款的理由,无事实依据,不能成立;被告没有合法根据所取得原告所付现金1万元构成不当得利,应予返还。原告请求被告承担缔约过失责任,赔偿其房租支出9000元,因原告租房支付房租系正常生活支出,与缔结合同无直接法律因果关系,故对其主张不予支持。

本案双方当事人因定金合同产生纠纷,应当属于定金合同纠纷,原审适用房屋买卖合同纠纷不当,应予纠正。根据最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释第115条规定,本案中王茗、黄璨夫妇向刘顺利、文丽夫妇交付1万元定金,且定金已实际交付,该定金合同有效,1万元的性质应属于立约定金。当事人间有立约定金合同且定金已实际支付,但一方当事人恶意违约,拒绝按照已经明确约定的条件订立主合同方能适用定金罚则。刘顺利夫妇主张适用定金罚则,但不能提供充分的证据证明双方就房屋买卖价格等合同主要条款达成一致意见,也不能证明对方存在恶意违约,拒绝订立房屋买卖合同,应依法承担举证不利后果。

案例评论/分析

商法通律师认为:定金作为一种债的担保方式,是指合同当事人为确保合同的履行,约定由一方在合同未履行前于应行给付数额内预先支付另一方一定数额金钱的担保形式。我国《担保法》第89条、《合同法》第115条均规定了定金担保及定金罚则,即“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”,兼有证约定金、违约定金、解约定金的法律性质。除当事人另有约定,定金一般情况下具有证约效力、预先给付和抵销效力、担保效力。同时,根据《担保法》第90条、第91条之规定,定金合同除应当具备合同有效成立的一般条件外,还须具备有定金的实际支付、主合同有效、定金数额不得超过主合同标的额的20%等充要条件。

本案涉及的相关法律条文

《担保法》

第90条、第91条之规定:定金合同除应当具备合同有效成立的一般条件外,还须具备有定金的实际支付、主合同有效、定金数额不得超过主合同标的额的20%等充要条件。

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